El anticipo sobre plano, asegurado
El comprador recuperará el dinero que adelante siempre que la construcción de la vivienda no se inicie en el plazo estipulado, no se entregue en plazo o el Ayuntamiento no conceda los permisos de habitabilidad.
La crisis del sector de la construcción que vive nuestro país ha convertido en habitual la paralización o la suspensión de obras de vivienda por la falta de financiación o los problemas económicos de las promotoras. Muchas de esas obras tenían ya sus compradores, que habían depositado una cantidad en forma de anticipo sobre plano. Esos adelantos se ingresan en una cuenta específica del promotor, independiente de cualquier otra, a la que recurrirá para cubrir los gastos propios de la obra. Éste es el único destino legal de los anticipos a cuenta, un dinero cuya devolución está garantizada a través del contrato de seguro de caución o por avales si, al final, la vivienda no se construye o no se realiza en el plazo acordado. La póliza o el aval tienen, en principio, carácter colectivo para el edificio, pero el avalista o asegurador emitirá certificados individuales a nombre de cada beneficiario o comprador. Estos mecanismos, instaurados en nuestro ordenamiento legal desde el año 68, protegen al consumidor y le permiten recuperar el dinero adelantado si la compra final no llega a buen término.
¿Qué ley que protege estos anticipos?
La ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, actualizada por la Ley de Ordenación de la Edificación del año 1999, establece los mecanismos que aseguran la devolución de los pagos, no sólo en caso de que quiebre el promotor, sino ante situaciones tan habituales como largas demoras en la entrega o la imposibilidad de construir por problemas relacionados con cuestiones urbanísticas. Otra referencia es el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en referencia a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas. Esta norma recuerda la obligación del promotor/vendedor de proporcionar al comprador una copia de los documentos en los que se formalizan las garantías entregadas a cuenta según la Ley 57/1968, junto con información detallada del precio de venta, forma de pago, medios de pago admisibles y posibles subrogaciones en créditos hipotecarios.
Antes de pagar un anticipo, ¿qué debería saber?
La Ley recoge que la entrega de anticipos debe realizarse a través de una entidad bancaria y que en el contrato se debe especificar que la devolución de estas cantidades está asegurada siempre que la obra no se inicie, no se construya en los plazos acordados o no se conceda la habitabilidad de la vivienda. En este documento constará a su vez la identificación del avalista o asegurador. Una vez firmado el contrato, el certificado de garantía se entrega al titular.
¿Y si surge la duda acerca de continuar o no con la construcción de la vivienda?
En primer lugar hay que recoger la documentación, realizar una lectura sosegada y comprobar que se dispone de aval bancario o seguro individualizado. Ésta es la garantía de obtener la devolución de los pagos anticipados. Con él en las manos, y si se produjera el siniestro, el avalista o la aseguradora deberá atender a la devolución de su dinero.
¿A qué se refiere en este contexto la palabra siniestro?
Dentro del concepto siniestro se engloba el hecho de que la construcción no se inicie en el plazo estipulado, de que la vivienda no se entregue en plazo o que, aun construida, el Ayuntamiento no conceda los permisos de habitabilidad. En estos casos el comprador puede solicitar la resolución del contrato y la devolución del dinero pagado.
¿Cualquier demora puede dar derecho a la devolución del anticipo?
Una demora en la finalización de la obra y en su entrega puede estar justificada, por ejemplo, por cuestiones meteorológicas, y por ello, no ser motivo suficiente en todos los casos como para poner fin al contrato. En ocasiones es aconsejable conceder un mayor plazo de entrega, ampliando el plazo de vigencia del aval o seguro, aunque antes de realizar este trámite conviene consultar en el Ayuntamiento la situación en la que se encuentra la obra. Una demora en la entrega también se puede compensar con una indemnización por daños y perjuicios, si los hubiera, sin necesidad de poner fin al contrato.
Pero si se solicita la devolución del dinero, ¿hay que dirigirse al avalista?
Quizá más adelante y si fuera necesario. Por el momento, ante la duda, hay que dirigirse por carta o buro fax certificado al promotor y solicitarle información sobre el estado y marcha de la construcción y cumplimiento de los plazos contractuales previstos.
bancaria con un contrato en el que se especifique la garantía de su devolución
El segundo paso es esperar la respuesta durante un plazo de tiempo prudencial. Mientras tanto, se puede acudir al Ayuntamiento para informarse sobre las licencias y estado de la obra, así como asesorarse a través de una asociación de consumidores. Si hay motivos reales para preocuparse, es probable que otros compradores hayan realizado gestiones con anterioridad y hayan consultado o interpuesto reclamaciones a través de estas asociaciones o en los servicios de Consumo de su municipio (OMIC) o provincia.
En muchas ocasiones los constructores no responden, ¿qué puede hacer la persona afectada?
Es necesario insistir ante el vendedor y esperar el resultado de las gestiones de su OMIC. De esta manera se podrá requerir la resolución del contrato con devolución del dinero entregado, teniendo en cuenta la información obtenida por los otros organismos. Este primer requerimiento no se dirige al avalista sino al promotor vendedor que conste en el contrato.
Se debe realizar mediante notario o por burofax certificado con acuse de recibo, a través del cual se reclamará la devolución de las cantidades entregadas a cuenta más el interés legal por no comenzar la obra o por el retraso respecto a los plazos pactados.
Ante la negativa a devolver las cantidades o en caso de que el promotor no recoja sus notificaciones por abandono del domicilio social, el afectado ya puede dirigirse al avalista por las demoras, la desaparición y abandono del domicilio social y la obra, o por la negativa injustificada a devolver las cantidades.
¿Y si la promotora se declarara en suspensión de pagos?
La antigua suspensión de pagos, hoy denominada concurso de acreedores, implica que la empresa intentará ser reflotada, encaminada a su viabilidad, a través de una administración concursal compuesta por juristas y economistas, todo ello bajo supervisión judicial. Por esta razón, la suspensión de pagos no significa quiebra absoluta, ni disolución de la sociedad ni el fin de todos sus proyectos empresariales. Tampoco quiere decir que la vivienda no vaya a construirse y que se pierdan los pagos anticipados, ya que estos deben estar asegurados ante este supuesto.
¿Si el afectado no dispone de la documentación relativa a estas garantías?
En tal caso, se debe solicitar sin demora un certificado individual por buro fax con acuse de recibo al vendedor y acudir a los Servicios de Consumo.
¿Cómo son las garantías?
Pueden ser un aval o un seguro de caución. Este último es un seguro de daños por cuenta ajena elaborado para proteger al acreedor (el comprador asegurado) frente al incumplimiento del deudor (el vendedor tomador del seguro), desviando al asegurador la indemnización a la que tuviera derecho el comprador de la vivienda ante un caso de siniestro. El avalista se niega a devolver el dinero adelantado.
En ese caso hay que comprobar que se dan los requisitos mencionados para que el asegurador o avalista cumpla. No obstante y como ejemplo, algunos bancos avalistas se han negado a devolver el dinero porque el promotor no constituyó la cuenta especial que impone la ley. No obstante, los tribunales dicen que este hecho no perjudica al comprador asegurado porque la obligación del avalista o asegurador era solicitar al promotor para que lo hiciera, más aún si emitía certificados individuales. En situaciones así, hay que negociar con el asegurador o avalista, por lo que es aconsejable contratar a un abogado.
- Solicite información sobre el estado de las licencias. La obligación de los promotores es disponer para el público una copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y de la certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias, así como de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.
- Lea despacio el contrato y compruebe que en él consta el plazo de entrega. Se consideran abusivas las cláusulas que reservan al profesional un plazo muy largo, insuficientemente determinado o en el que se consignan fechas indicativas condicionadas a la voluntad del profesional.
- Solicite los planos de la vivienda y la descripción escrita y detallada de la misma, incluida su superficie útil, la de los elementos comunes, trazados de redes eléctricas, agua etc. y de los materiales y calidades utilizados.
- Asegúrese de que le entregarán en el acto de la firma el documento de aval o seguro de sus pagos anticipados, realizados por cuenta bancaria. Antes de firmar solicite una copia del documento en el que se formaliza esta garantía.
- Recabe información general en el Ayuntamiento y en el Registro de la Propiedad. Deben proporcionarle los datos del vendedor y puede realizar todas las comprobaciones que desee a través del Registro Mercantil.