Os créditos hipotecarios baratos son cousa do pasado

Os créditos hipotecarios baratos son cousa do pasado

Non obstante, os recursos económicos dos cidadáns interesados en adquirir vivenda veranse influídos de xeito moi desigual dependendo do lugar no que decidan facelo, xa que as diferencias no prezo dos pisos son enormes dunha cidade a outra. Sen irmos máis lonxe, o prezo medio do metro cadrado de vivenda nova (datos do ano pasado, os do 2000 non están aínda dispoñibles) en San Sebastián, Vitoria, Madrid e Barcelona supera as 250.000 pesetas, mentres que en cidades coma Badaxoz, Lugo e Cáceres non chega ás 120.000 pesetas.

O crecemento económico do noso país, co conseguinte aumento da demanda de pisos, a escaseza do solo urbanizable e, así mesmo, a falta de man de obra no sector da construcción influíron decisivamente en que o custo dos pisos aumente sen freo ningún e que continúe moi por riba das posibilidades razoables dun soldo medio. Porque, amais de paga-lo piso, hai que vivir: alimentarse, vestir, cria-los fillos, estudiar, divertirse…

Á hora de mercar unha vivenda, o seu importe, aínda que é esencial, é só unha das variables que hai que considerar. Para que a calidade do piso consiga satisface-las expectativas do usuario e para evitar problemas e desenganos cómpre sopesar tamén cuestións referentes á calidade da construcción, o asentamento da vivenda, a súa orientación, instalacións e servicios comúns…

Abismais diferencias nos prezos

O prezo do metro cadrado de vivenda no noso país subiu o ano pasado un 11% con respecto a 1998, moi por riba do IPC (índice de prezos ó consumo) e dos soldos. Esta subida foi desigual en cada comunidade autónoma. Nalgunhas, o importe final incrementouse o ano pasado en máis do 20% (nas Baleares, o 29%, e no País Vasco, un 20%), e noutras, como Castela-A Mancha, Murcia ou Estremadura, tan só aumentou o 5%. O prezo medio por metro cadrado de vivenda nova en España situouse en 1999, segundo Tinsa (Sociedade de Taxacións Inmobiliarias), en 192.700 pesetas, aínda que as diferencias entre cidades son abismais: San Sebastián é a cidade máis cara, co seu metro cadrado a 382.000 pesetas. Séguena Vitoria, con 334.000 pesetas, e Madrid, a 254.500 pesetas de media o metro cadrado. As seguintes poboacións que aparecen na clasificación sitúanse por riba das 192.700 pesetas por metro cadrado (a media de todo o país) e a maioría atópanse na metade norte peninsular. Así, a Madrid séguea de preto Barcelona, con 249.000 pesetas por metro cadrado. Burgos é a quinta cidade con prezos máis altos, con 235.000 pesetas, seguida de Santander (216.000 pesetas) e Oviedo (208.000 pesetas). Bilbao, Pamplona e Sevilla presentan valores semellantes por metro cadrado, ó redor das 200.000 pesetas. As cidades españolas con pisos máis económicos son Badaxoz, Lugo e Cáceres, todas elas con prezos medios ó redor das 110.000 pesetas. Cousa moi diferente debería se-lo prezo da vivenda usada, aínda que a teor da realidade hoxe existente, a miúdo compensará adquirir (se hai oferta, naturalmente) vivenda nova. O prezo por metro cadrado de vivenda usada en San Sebastián sitúase en 307.000 pesetas, en Vitoria en 272.000 pesetas e en Madrid, 225.000 pesetas. As cidades cos pisos usados máis accesibles son Badaxoz, Castellón e Lugo, nas que o metro cadrado oscila entre 76.000 e 83.000 pesetas. Como pode comprobarse, os prezos da vivenda nova e usada son moi homoxéneos nas diversas cidades. E coinciden as máis baratas e caras en ámbolos tipos de vivenda.

Tamén os créditos soben de prezo

Ó custo da vivenda, hai que engadir impostos, gastos de notaría e de rexistro. E, na maioría dos casos, o crédito, tanto o seu importe coma os cuantiosos intereses. Tras cinco afortunados anos de abaratamento ininterrompido dos créditos, a época de tipos baixos e préstamos hipotecarios baratos parece chegar ó seu fin. A subida do prezo oficial do diñeiro, decidida a mediados de marzo polo Banco Central Europeo (BCE), confirmou a tendencia alcista dos tipos de interese en Europa, e mesmo deixou aberta a porta a novos aumentos nos próximos meses. En menos dun ano, o Euromibor, principal índice de referencia do mercado hipotecario, creceu nada menos ca 1,5 puntos, pasando do 2,6% ó 4,11%. Os expertos prognostican que o prezo do diñeiro situarase ó redor do 4,5% a finais deste ano, e a Asociación Hipotecaria Española (AHE) traballa coa hipótese dun Mibor situado no 4,75% (actualmente é do 4%). En xuño do ano pasado, os índices de referencia para os préstamos hipotecarios a tipo variable -que supoñen máis do 90% dos tres millóns de hipotecas contratadas en España- acadaron os niveis máis baixos da historia. O Mibor, que se emprega no 60% das hipotecas variables, e o Euromibor, índice europeo que substituirá ó Mibor, descenderon en 1999 ata o 2,6%, que sumado ó diferencial de beneficio que aplican as entidades de crédito, situaba os tipos de interese entre o 3,75% e o 4,25%. Este prezo supuña, nun préstamo de 12 millóns de pesetas a 15 anos, unha cota mensual de 87.264 pesetas en 1999. Pero se se cumpren as previsións, o prezo desa mesma hipoteca ascenderá este ano ata o 5,75%, cunha cota mensual de 99.648 pesetas, o que supón un encarecemento superior ó 14% e, en pesetas contantes, case 12.500 pesetas. Se temos en conta que os soldos aumentaron este ano aproximadamente entre un 2% e un 3%, pode comprobarse o esforzo económico ó que se verán obrigadas moitas familias para faceren fronte cada mes ós seus créditos hipotecarios. De tódolos xeitos, e malia a subida dos tipos, os expertos financeiros, a data de hoxe, descartan situacións coma as de hai 4 anos, cando o prezo do diñeiro acadaba en España o 9% e os créditos hipotecarios voaban polo 10%-12%. Seica pode afirmarse que tipos de interese tan onerosos coma o 15% alcanzado hai a penas oito anos non se volverán repetir, gracias a que o euro e o Banco Central Europeo obrigan á economía española a evitar desequilibrios na inflación e o déficit, polo que as taxas de interese non sofren tan bruscas oscilacións.

Vantaxes da nova lei de Edificación

Mercar unha vivenda é un longo proceso que supón, amais dun importantísimo gasto, diversos trámites durante os cales poden xurdir conflictos cos intermediarios (promotoras e xestoras). A miúdo, os problemas (defectos de fabricación e outros) aparecen despois da compra do piso. Para defende-lo consumidor e mellora-la normativa actual nace a Lei de Ordenación da Edificación (LOE), que entrará en vigor o vindeiro 28 de abril. O seu obxectivo fundamental é incrementa-la calidade dos edificios e asegura-las construccións, fixando as responsabilidades dos axentes que interveñen no proceso constructivo. Tres son as principais contribucións desta nova lei:

Responsabilidades e garantías

A principal contribución da lei: dun marco legal baseado na responsabilidade por dez anos e cun prazo de prescrición de 15 anos para demandar, créanse tres tipos de garantías, dependendo da entidade dos defectos:

• Garantía por dez anos para os danos materiais causados no edificio por vicios ou defectos que afecten á cimentación, soportes, trabes, forxados, muros de carga e outros elementos estructurais que comprometan directamente a resistencia mecánica e a estabilidade do edificio.
• Garantía por tres anos para danos materiais causados no edificio por vicios ou defectos de elementos constructivos ou de instalacións que ocasionen o incumprimento dos requisitos de habitabilidade (ruído, illamentos térmicos, pingueiras, humidade, fendas…).
• Garantía por un ano para danos materiais por vicios ou defectos de execución que afecten a elementos de remate das obras (rañaduras na madeira…). A responsabilidade por dez anos e a trienal afecta a tódolos axentes que interveñen na obra. A anual só afecta ó constructor.

O Libro do Edificio

Unha vez rematada a obra, entregaráselles ós usuarios finais o Libro do Edificio, acta que incluirá a relación dos axentes que interviñeron durante a edificación, así coma as instruccións de uso e mantemento do inmoble e as súas instalacións, de conformidade coa normativa de aplicación. Este libro, aínda que se regula escasamente na lei, é unha peza clave para saber cómo se desenvolveu a construcción. Máis garantías para cantidades adiantadas. O Código Civil permítelle ó promotor pedirlle ó consumidor entregas a conta antes ou durante a construcción da vivenda. Para evitar abusos coas cantidades adiantadas, a anterior normativa establecía medidas legais -aval bancario- como garantía de devolución, no caso de que a construcción da súa vivenda non fose finalmente levada a cabo. A nova LOE mantén a vixencia desta lei, aínda que con modificacións:

• A partir de agora, serán válidos tanto o aval bancario coma o contrato de seguro, máis un 6% de interese.
• No momento de outorga-lo contrato, o promotor debe entregarlle ó comprador o documento que acredite a garantía individualizada das cantidades anticipadas.

Dúbidas e respostas na compra de vivenda

¿Que facer se o promotor non entrega a vivenda no prazo estipulado?

Se no contrato de compravenda ou noutro documento se recolleu o compromiso dunha data de entrega, haberá que enviarlle un telegrama con xustificante de recepción ó promotor, requiríndolle a entrega no prazo pactado e alegando as perdas e danos reais que o atraso ocasiona. En tal caso:

• Se no contrato hai unha cláusula penalizadora por atraso, esixiráselle a indemnización correspondente por aplicación desta cláusula.
• No seu defecto, poderíase chegar a acordos co constructor-promotor, e mesmo aceptar unha ampliación do prazo de entrega, a cambio dunha penalización en pesetas por cada mes de demora.
• Se o atraso obriga a alugar outra vivenda, informarase fidedignamente ó promotor e recoméndase que o contrato de alugueiro sexa escrito. Haberá que reclamarlle estes gastos, en concepto de prexuízos polo atraso, ó promotor, acreditando o importe reclamado a través de facturas e recibos.
• Se o prexuízo e o atraso son graves ou queda a sospeita fundada de que a construcción non se rematará, procede notificar notarialmente a intención de dar por finalizado o contrato a causa do incumprimento do vendedor. E solicita-la devolución das cantidades entregadas, e mailas perdas e danos, ben acreditados.

¿Que acontece se a vivenda finalmente non se constrúe e xa se adiantou unha cantidade de diñeiro?

Haberalle que reclamar á promotora de xeito fidedigno (por exemplo, a través dun notario) a devolución das cantidades entregadas a conta, máis perdas e danos. A restitución destas cantidades está garantida coas leis anteriores e coa actual Lei de Ordenación da Edificación. O contrato de aval bancario garantía a devolución (máis o interese da cantidade adiantada) coa normativa anterior. Aplicando a nova lei, o contrato de seguro (máis un 6% de interese) garantirá tamén a devolución.

¿É obrigatorio subrogarse no crédito do promotor?

As cláusulas dos contratos que lle impoñen ó comprador a subrogación no crédito do promotor son contrarias ós dereitos do consumidor, recollidos na Lei Xeral de Defensa do Consumidor. Por iso, estas cláusulas poderían ser declaradas nulas ante os tribunais, tal e como aconteceu ante a Audiencia de Asturias en sentencia de data cinco de marzo de 1999.