Coarrendamiento: cuando tres no son multitud
Sólo uno de cada diez españoles vive en régimen de alquiler , muy lejos del promedio europeo (un 30%). La carestía de la vivienda en propiedad y la promoción del arrendamiento por parte de las instituciones pueden hacer que esa diferencia se atenúe. Una de las fórmulas que mayor eco está viviendo, en especial entre los más jóvenes, es el “coarrendamiento”. Cada vez son más las personas con bajos ingresos que comparten la residencia permanente, de forma que en la parte arrendataria se encuentran una pluralidad de personas.
Desde un punto de vista legal, implica un sinfín de particularidades en los contratos que hacen referencia a la titularidad, duración, impagos, prórrogas, subarrendamiento y sobreocupación.
Arrendar a un tercero el piso de alquiler
La incorporación de una nueva persona para compartir el alquiler representa cambios en la relación arrendaticia y en el derecho de uso de la vivienda que, siempre, precisan del consentimiento del arrendador. Puede entenderse como cesión parcial de la vivienda o como subarrendamiento, pero en cualquier caso su práctica no consentida es causa de resolución del contrato. El inquilino individual, único titular del contrato, no debe compartir el piso sin cumplir la formalidad del consentimiento escrito del arrendador para la introducción de un tercero. Obtenido el consentimiento, si la formula elegida es alquilar una habitación o parte de la vivienda, conviene formar un acuerdo en el que conste el carácter parcial del subarrendamiento y la renta que pagará el subarrendatario.
¿Todos deben ser titulares?
No es obligatorio que todos los ocupantes de la vivienda consten en el contrato como arrendatarios, pero sí que se especifique que el uso de la vivienda sea de residencia permanente y habitual de todos los ocupantes. En caso de impago de la renta, el arrendador dirigirá su reclamación contra las personas que consten en el contrato.
Al firmar todos el contrato ¿cada inquilino es sólo responsable del pago de una parte de la renta?
Si el contrato indica que son responsables solidarios del pago de la renta, todos y cada uno serán responsables por la totalidad de las rentas. En caso contrario también se suele admitir la solidaridad tácita porque se entiende que entre los coarrendatarios se da una comunidad jurídica de objetivos, un único contrato de arrendamiento que recae sobre una sola vivienda, y con unidad de renta pactada.
¿Que sucede si no se paga la renta?
El impago es causa de resolución del contrato y por ello, de desahucio. Cuando el arrendador solicita el auxilio de los tribunales, puede solicitar el pago de las cantidades debidas y/o el desalojo de la vivienda.
¿Qué puede hacer un inquilino que, por el empeoramiento de su situación económica, quiere pasar a compartir el aquiler de la vivienda con un tercero?
Debe comunicárselo al arrendador solicitando el consentimiento escrito, salvo que el contrato autorizara ya el subarrendamiento. Verifique que no conste en el contrato y entonces solicite permiso escrito. El arrendador no tiene ninguna obligación de concedérselo.
¿Hay un plazo legal para el subarrendamiento?
El subarrendamiento para vivienda habitual se extingue cuando lo haga el arrendamiento y se somete a las mismas normas que éste.
Si un inquilino quiere vivir con su pareja en la vivienda arrendada, ¿qué debe hacer?
Introducir a otra persona en la vivienda alquilada exclusivamente para un inquilino sin permiso del arrendador constituye cesión parcial o subarrendamiento no consentido y, como tal, causa de resolución del contrato. No obstante, cuando un inquilino contrae matrimonio o inicia la convivencia de hecho con su pareja no se suele considerar como cesión o subarrendamiento, aunque es conveniente que el propietario esté informado así como que se ponga el contrato a nombre de los dos, que la pareja se empadrone en la vivienda y que se inscriban en el registro de parejas de hechos que les corresponda.
¿Cuál es el plazo para un arrendamiento de temporada?
El plazo se pacta libremente por las partes. Es el caso de los arrendamientos vacacionales y de bastantes pisos de estudiantes.
¿Que interesa más al inquilino, firmar por un año o por más años?
Depende de las circunstancias de las partes.
Según la ley, la duración mínima es por cinco años, pero puede hacerse por más años o por menos, según acuerden las partes y sean sus necesidades.
No obstante, aunque se firme por un año, la previsión de duración del contrato es de un mínimo de cinco para el inquilino, mediante prorrogas anuales. Pactado el contrato por un año, si el inquilino desea continuar, goza de la prórroga legal y si no desea continuar, basta con que notifique su renuncia al arrendador con 30 días de antelación al vencimiento de cada año.
Además y cumplidos los cinco años, podrá seguir prorrogándose anualmente hasta tres años más, a excepción que el arrendador comunique el arrendatario, un mes antes de cumplirse los cinco años, el fin del contrato.
Cuando un inquilino abandona la vivienda antes del plazo pactado está desistiendo del contrato y, según los casos, puede implicar la obligación de indemnizar al arrendador. Los casos posibles son dos:
- En los contratos pactados por cinco años o menos, la ley no regula expresamente esta situación y si el contrato no dice nada, le podrá exigir daños y perjuicios acreditados. Por ejemplo la renta que se deja de cobrar mientras la vivienda se vuelva a arrendar. Conviene pactar en el contrato las consecuencias del desistimiento del inquilino, fijando la cuantía de la indemnización o que no se reclamará nada si el abandono es justificado.
- La ley sí regula el desistimiento en los contratos pactados por más de cinco años. En ellos, el inquilino puede romper la vinculación contractual si ha permanecido al menos cinco años y le comunica al propietario el desalojo de la vivienda con, al menos, dos meses de antelación. Así, el inquilino no tendrá que indemnizar, salvo que se haya pactado indemnización en el contrato. En este caso, la indemnización es equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir.