Kontratua da alokairu-bermerik onena

Kontratua da alokairu-bermerik onena

Etxea edo pisua norbaiti alokatzera doanak kezka dezente ibiltzen du buruan, eta kontratua sinatuta ere, ez da guztiz lasai egoten. Maizterrak garaiz eta zintzo ordainduko ote dion, etxea ongi zainduko ote duen, gorabeheraren bat sortu eta kalera bidali beharko ote duen… Hiri Errentamenduen Legeak babesten ditu jabearen eta maizterraren eskubideak; 1994ko azarokoa da lege hori, eta ordutik hona egin duen bidean, maizterraren eskubideak mugatzera jo du. Adibide bat besterik ez da, baina bigarren aldiz atzeratzen bada hileko kuota ordaintzerakoan, kalera bidal dezakete, baldin eta lehendik salaketa jarri badute haren aurka ez ordaintzeagatik, eta baldin kontratuak epe bat jartzen badu ordainketa egiteko.

Zer-nolako edukiak behar ditu alokairu-kontratu estandar batek?

Kontratu-egileen izen-abizenak agertu behar dute (jabearenak eta maizterrarenak), zein eraikin alokatzen den zehaztu behar du, zenbat denbora iraungo duen hitzarmenak, errenta zenbatekoa izango den, eta bi aldeek adostu dituzten gainerako klausulak.

Bermeari buruz ez da ezer esan behar kontratuan?

Maizterrak berme bat utzi behar dio jabeari kontratua sinatzen duten unean berean, hori derrigorrezkoa da. Hilabeteko errentari dagokion kopuruaren parekoa izan behar du bermeak. Kopuru hori ez da aldatzen kontratuak irauten duen lehen bost urteetan. Kontratua amaitzen denean erabiltzeko izaten da alokairu-bermea, eta maizterrak zerbaiti erantzun ez badio eta diruz aurre egin behar bazaio, berme gisa jarritakoa erabiltzen da horretarako: hornigairen bat ordaindu ez badu, kalteren bat sortu badu etxean, errenta ordaindu ez badu… Araudiak eskumena ematen die autonomia erkidegoei bakoitzak bere erara arautu ditzan derrigorrezko bermeen inguruko auziak, eta maizterrak bere betebeharrei egoki erantzungo diela ziurtatze aldera, edozein berme gehigarri eransteko aukera ere eskaintzen die bi aldeei. Honako hauek izaten dira berme gehigarririk ohikoenak: banku-abala edo berme pertsonala. Banku-abala lortzeko, dirua sartu behar da abala emango duen bankuan, baina horrek ere baditu gastuak: bankuak % 1 hartzen du beretzat hasieran (irekiera-gastuak, notarioa… ordaintzeko), eta hortik aurrera % 0,75 edo % 1 hiru hilez behin. Berme pertsonala hautatzen denean, berriz, beste norbaitek hartzen du jabearen aurrean erantzuteko konpromisoa, maizterrak ez balu beteko legea edo kontratuan adostuta dagoena.

Zer da bermea?

Maizterrak eskudirutan ordaindu behar izaten duen dirua da, kontratua sinatzen den unean berean. Derrigorrezkoa izaten da hala egitea, eta hori ordainduta, jabeari bermatzen zaio maizterrak beteko dituela kontratuan ageri diren baldintzak. Bermea jabearen esku egongo da kontratua amaitu bitarte. Behin kontratua amaituta, jabeak egiaztatuko du etxea egoera onean utzi diola maizterrak eta ordaindu beharreko guztia ordaindu duela. Guztia behar bezala badago, maizterrari itzuliko dio bermea, oso-osorik. Aldiz, bermearekin zerbait ordaindu behar izan badu, geratu zaion dirua itzuliko dio. Jabeak hilabete izango du, gehienez ere, bermea itzultzeko, kontratua amaitu den egunetik hasita. Hilabete igaro eta jabeak bermea itzuli ez badio, maizterrak diruaren lege-interesak eskatu ahal izango dizkio. Jabeak hilabeteko errentari dagokion kopurua soilik eska dezake berme moduan, legeak hala agintzen du eta. Beste aukera bat izaten da, bermeaz gain, beste berme gehigarri batzuk adostea, eta era horretan ziurtatzea maizterrak egoki erantzungo diela kontratuko betebehar guztiei.

Kontratua bost urte baino gutxiagorako egin bada eta
maizterrak hala nahi badu, jabeak urtez-urte luzatu
beharko dio, bosgarren urtea bete arte eta beste urte
betez ere bai, aldeetariko batek ez badio besteari
kontratu bukaera jakinarazten

Maizterrak erabil dezake bermea azken hilabeteko errenta ordaintzeko?

Ez. Maizterrak hilabete guztietako errenta ordaindu behar du. Bermearen bidez, jabeak ziurtatu nahi izaten du maizterrak hartu bezala itzuliko diola etxea, ohiko erabileran izaten diren aldaketak gorabehera. Maizterrak bere gain hartu behar lituzkeen konponketa txikiei aurre egiteko izaten da bermea.

Maizterrari eska dakioke urtebete osoko kopuruari dagokion bermea jar dezala?

Legez, hilabeteko errentari dagokion kopurua soilik jarri behar du maizterrak, eskudirutan.

Maizterrak bi hilabetez ordaindu ez badu, jabea has daiteke kaleratzeko urratsak egiten? Zenbat denbora behar izaten da kaleratzeko? Zer gertatzen da etxea guztiz hondatuta utzi badu?

Lehenik eta behin, zor duen dirua jartzeko eskatzen zaio maizterrari, eta bi hilabete igaro direnean, kaleratze-salaketa jarri ahal izango da haren aurka, betiere kontratuan gehienezko epe bat finkatu bada ordainketa egiteko. Zuzenean salaketa jarri nahi bada haren aurka, hori ere egin daiteke, baina prozedura amaitu egingo litzateke maizterrak zor duena ordainduko balu epaiketa egin aurretik, edo auzitegiaren edo notarioaren esku jarriko balu dirua. Prozesuak zenbat irauten duen esaterik ez dago; epaitegiak zenbat lan duen, horren araberakoa izaten da. Behin maizterra kaleratu ondoren jabeak ikusten badu etxea hondatuta dagoela, berme gisa jarritako dirua erabiliko du konpontzeko. Eta horrek ez balu emango guzti-guztia ordaintzeko, orduan auzitara jo beharko luke.

Zenbat denborarako alokatu behar da etxe bat? Badago gutxienekorik?

Jabeak eta maizterrak adosten dutena iraungo du etxebizitza alokatzeko kontratuak, baina bost urte baino gutxiagorako egin badute, eta maizterrak hala nahi badu, kontratua urtez urte luzatu beharko dio jabeak derrigorrez, bosgarren urtea bete arte. Alokairu-kontratua bukatzen denean, bi aldeetako batek ez badio besteari jakinarazten kontratua bukatutzat emango duela -hilabete lehenago egin behar da hori-, beste urtebete luzatuko da automatikoki (gehienez ere, hiru urtez egin ahal izango da hori).

Noiz hasten da kontratua?

Kontratua egiten den egunetik hasten da, edo maizterra etxean sartzen den egunetik, baldin eta kontratua sinatu eta gero sartzen bada.

Maizterrak uko egin diezaioke kontratua luzatzeari?

Maizterrak uko egin ahal izango dio kontratua luzatzeari, baina hura amaitu baino 30 egun lehenago jakinarazi behar dio jabeari.

Maizterrak utz dezake alokairua bertan behera kontratua bukatu aurretik?

Ez. Eta egiten badu, ordaindu egin beharko ditu falta diren hilabeteak, non eta ez duen akordio bat egin jabearekin. Elkarrekin adosten diren kontratuetan, bost urtetik gorako iraupena badute, maizterrak uko egin diezaioke jarraitzeari, baldin eta alokairuak bost urte baino gehiago iraun badu (bi hilabete lehenago jakinarazi behar du). Jabeak, hala ere, kalte-ordain bat eska diezaioke.

Jabeak baztertu dezake kontratua luzatzeko aukera?

Jabeak aukera du kontratua luzatu beharrik ez izateko, baldin eta alokairu-kontratuan bertan idatzia ageri bada etxebizitza horretan berak jarri behar duela bizitzen bost urte igaro baino lehen (kontratua sinatu zen egunetik hasita). Baina jabea ez balitz jarriko bizitzen kontratua eten eta hiru hilabeteko epean, maizterrak bi aukera izango lituzke: berriz etxea hartu beste bost urtez eta kalte-ordaina jaso, etxea utzi beharrak sortu dizkion kalteengatik, edo, bestela, kalte-ordaina jasotzera mugatu (kontratuko bost urteak betetzeko falta diren urteetan ordainduko lukeen errentari dagokion kopurua jasoko luke).

Noiz geratzen da baliorik gabe alokairu-kontratua?

Kontratua baliorik gabe geratzen da etxebizitza galtzen bada jabeari egotz ez dakiokeen arrazoiren batengatik, edo etxebizitza hondamen egoeran dagoela erabakitzen badute. Jabeak kontratua bertan behera utzi ahal izango du, maizterrak honako gauza hauetakoren bat egiten badu:

• Errenta ordaintzen ez badu.
• Bermea edo berme-eguneratzeak ordaintzen ez baditu.
• Beste norbaiti alokatzen badio edo jabearen baimenik gabe beste norbaiti uzten badio.
• Etxebizitzan kalteak sortu baditu edo lanen bat eginarazi badu jabearen baimenik gabe.
• Jarduera trabagarriak, kaltegarriak, arriskutsuak, legez kanpokoak edo osasunaren kontrakoak gauzatu baditu.
• Etxe alokatua ez badu erabili etxebizitza iraunkor moduan.
• Kontratuan onartu duen beste edozein baldintza ez badu bete; jabeak, hala ere, kontratua eten baino nahiago izan dezake baldintza hori betearaztea eta kontratuarekin jarraitzea.

Maizterrak ere badu aukera kontratua bertan behera uzteko, honako kasu hauetan, hain zuzen:

• Jabeak ez badu etxea konpontzen, eta ez badago baldintza egokietan han bizi izateko.
• Jabeak trabak jartzen baditu, izatez edo legez, etxea erabili ahal izateko.