Veïns, no enemics
Portar-se bé amb els veïns resulta, de vegades, difícil, però sempre compensa. No es tracta només d’estalviar-nos el mal trago que suposa creuar-te amb un veí amb qui no et saludes, ni tan sols d’evitar els disgusts, tràngols i conflictes que fan impossible una mínima convivència o arriben fins i tot a perjudicar la nostra economia. I no hi ha excusa: deixar d’anar a les juntes de propietaris i delegar en altres veïns la presa de decisions que acabaran afectant-nos, a més del reconeixement d’un fracàs, és un cras error. Cal participar-hi, fer-se sentir i defensar els nostres punts vista, encara que som conscients que aconseguir aquest clima d’enteniment i bones relacions amb els veïns és difícil.
Les friccions sorgeixen per motius molt comuns, com és el retard en el pagament d’una derrama, l’impagament d’un rebut, l’ús inadequat d’un espai comú o el comportament inacceptable de gossos i altres mascotes. La crisi econòmica, d’altra banda, en comptes d’ajudar no ha fet més que accentuar els problemes de les comunitats de veïns. Segons un estudi de la consultora Arrenta, a Espanya el 15% dels blocs d’habitatges compten, almenys, amb un veí que no paga les quotes. En només un any, s’ha passat del 10 al 15%. El mateix informe revela que gairebé el 60% dels conflictes econòmics consisteixen en l’impagament de quotes mensuals i derrames. Li segueixen en importància les obres no consentides (15%) i la instal·lació d’ascensors i sistemes d’aire condicionat (7%). Experts en habitatge i juristes d’EROSKI CONSUMER faciliten una sèrie de consells pràctics per a evitar i, si és el cas, donar solució a aquests problemes veïnals i d’altres. Saber què diuen les lleis en aquest sentit, mantenir la temperança i la cortesia en les situacions crítiques i mostrar seny són tres claus útils.
La netedat i l’electricitat de les zones comunes, el manteniment d’ascensors i, si n’hi ha, de jardins o piscines i, també -només en alguns edificis i urbanitzacions-, el salari del porter i l’administrador són les principals despeses generals que afronten les comunitats de veïns, desembossament regular a què se sumen de forma ocasional altres per a pagar obres de reparació o pintura i neteja. Aquestes càrregues han de ser assumides pel conjunt dels propietaris d’habitatges i locals, i el problema més freqüent sorgeix quan un copropietari o diversos deixen de pagar les quotes que tenen assignades. Aquesta situació genera dificultats a la resta de veïns, que poden patir retards en l’execució d’acords, a més del descontentament dels qui compleixen puntualment amb les quotes. I, en casos extrems de comunitats amb molts morosos, la interrupció o cancel·lació de serveis per falta de pagament. A fi de protegir els interessos dels propietaris que paguen les quotes, la llei preveu un procediment ràpid de cobrament als morosos que es pot posar en marxa sense la necessitat de recórrer a un advocat: el procés monitori.
Amb l’acord de la junta de propietaris convocada a l’efecte (els qui deuen quotes hi tenen veu però no vot, en aquesta reunió), l’administrador de la propietat o el seu president poden exigir, davant del jutge, el pagament del deute. A més, pot ser la mateixa comunitat qui tramiti la demanda sense necessitat de fer-ho mitjançant advocat o procurador.
Una vegada admesa la demanda al jutjat, es concedeix al morós un termini inferior a un mes per a liquidar el deute o al·legar davant del tribunal els motius pels quals no estima just pagar la totalitat o una part del deute. Una vegada vençut aquest termini, si el demandat no paga ni al·lega, el jutge dictarà l’execució de la quantitat deguda més els interessos, les despeses i els honoraris de l’advocat, si la comunitat n’hagués contractat. En aquest cas, el jutge pot dictaminar l’embargament del pis o el local del veí morós, que si decideix apel·lar la decisió del jutge, abans haurà de liquidar el deute amb la comunitat.
No poder tancar l’ull en plena matinada pel soroll d’una rentadora o pels lladrucs d’un gos, bugades fetes malbé perquè els veïns de dalt estoven les catifes sobre la roba estesa… Qui no s’ha vist mai en una d’aquestes tessitures? La bona notícia és que no hi ha motius per resignar-se. La Llei de Propietat Horitzontal regula aquests problemes de convivència i d’altres que poden sorgir entre els propietaris d’una comunitat. Aquesta norma tendeix a atribuir al titular de la propietat la màxima llibertat possible, però estableix uns límits clars, basats en els drets dels altres propietaris i en l’interès general de la propietat, de la comunitat.
Qualsevol inquilí que entengui que un veí o uns veïns realitzen activitats que puguin resultar molestes, perilloses o insalubres per als altres es pot queixar al president de la comunitat, que haurà d’exigir al veí causant del problema que canviï d’actitud. Una vegada advertit de forma directa i personal, si segueix amb el tretze són tretze, el més adequat és exigir-li, mitjançant burofax certificat amb justificant de recepció, el cessament immediat de les activitats molestes, amb l’advertència d’iniciar accions judicials si continua fent-les. Si el veí problemàtic fa el desentès, es pot convocar una junta per discutir l’assumpte, en la qual, si així es decideix, s’autoritzarà el president a iniciar una acció judicial.
Una vegada presentada la demanda, el jutge pot ordenar la suspensió cautelar de les activitats molestes. I si la sentència és finalment condemnatòria, a més d’ordenar-se el cessament d’aquestes accions inadmissibles, es pot dictar el pagament d’una indemnització per danys i perjudicis i, fins i tot, la privació del dret a l’ús de l’habitatge o local per un temps determinat. Si el causant de les activitats molestes és un inquilí i no un propietari, se li pot anul·lar el contracte de lloguer.
I si hi ha obres?
Si els propietaris d’un habitatge desitgen envidrar el balcó del pis per guanyar uns metres o tapiar-lo per protegir-se del fred i la calor, no ho han de fer sense plantejar-ho a la comunitat, perquè per a iniciar aquests canvis caldrà l’autorització de la resta dels veïns. Seguir endavant sense aquest permís pot significar que l’amo del pis es vegi obligat a demolir l’obra ja feta i a deixar les coses tal com estaven. La clau es troba en si el que es vol reformar té la consideració de comú (de la comunitat) o privatiu (del propietari).
Un propietari pot modificar alguns elements arquitectònics (enderrocar parets o envans no mestres) i instal·lacions del seu pis, però no si altera la configuració i l’aspecte exterior de l’edifici. Si ocorre això últim, el primer pas que ha de fer l’interessat en la reforma és informar el president i la comunitat sobre el tipus d’obra que pensa dur a terme, i demanar permís per a executar-la. En la junta convocada a l’efecte s’informarà del que pretén el sol·licitant, i després del diàleg o debat posterior se sotmetrà l’assumpte a votació. Per a aprovar aquest tipus d’obres que afecten el conjunt de l’edifici s’exigeix la unanimitat dels veïns: tots els assistents a la junta han de votar a favor, i un sol vot en contra significa que no es poden fer els canvis sol·licitats.
La instal·lació d’antenes parabòliques també ha de comptar amb el beneplàcit de la comunitat, si bé no es requereix la unanimitat: si un veí vol que s’instal·li una antena comunitària, haurà d’aconseguir que ho aprovi almenys un terç dels propietaris. Els qui s’hi oposin no tenen obligació de pagar el cost de la instal·lació ni el manteniment de l’antena, però si en un futur desitgen accedir a les emissions hauran d’abonar l’import que els hagués correspost, i aquesta quantitat serà actualitzada amb els interessos corresponents.
/imgs/20100401/eco-domestica4.jpg
Unanimitat: fa falta que tots els propietaris, sense cap excepció, hi donin el vot favorable. És necessària per a aprovar o modificar les regles de la propietat horitzontal o els estatuts de la comunitat, i per a certes obres que afecten la façana i altres elements comuns de l’edifici.- 3/5 parts del total dels propietaris que, al seu torn, representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació. Necessari per a contractar o rescindir els serveis de l’ascensor, porteria, consergeria, vigilància o altres serveis comunes d’interès general,
- Majoria que, al seu torn, representi la majoria de les quotes de participació: indispensable per a determinades obres (excepte les que requereixin unanimitat per modificar l’estructura o la configuració de l’edifici) o per a establir nous serveis comuns que facilitin l’accés o la mobilitat de persones amb discapacitat, fins i tot quan impliquin la modificació del títol constitutiu o dels estatuts. Reparacions extraordinàries, però també les millores comunes no necessàries.
- Un terç que, al seu torn, representin un terç de les quotes de participació: es requereix per a instal·lar elements comuns per a l’accés a serveis de telecomunicació o adaptar els que ja hi ha, i també per a col·locar sistemes d’energia solar o serveis per a accedir a nous subministraments energètics col·lectius.