Ascensors: font de conflictes
Una comunitat es proposa instal·lar un ascensor, o canviar el que ja hi havia, per a millorar la comoditat dels veïns. Tanmateix, la instal·lació suposa una despesa que supera en molt la quota de la mensualitat ordinària, i alguns propietaris es neguen a contribuir a la instal·lació, argumentant que no utilitzen l’ascensor. És llavors que comença la batalla per un element quotidià avui, com ho demostra el fet que només en el nostre país, segons dades de 2001, hi hagi més de 650.000 ascensors, i que cada 72 hores, els ascensors de tot el planeta transporten l’equivalent a la població mundial -més de 6.000 milions de persones-, d’acord amb les dades del major fabricant mundial d’ascensors.
Segons el Consell General d’Agents de la Propietat (CGAP), els conflictes que s’originen entre propietaris per la instal·lació d’un ascensor en els edificis que no en disposen es produeixen no per la seva instal·lació, sinó per definir qui ha de pagar l’obra i les despeses que es deriven del seu manteniment, ja que el preu d’un ascensor de passatgers corrent, sense tenir en compte les obres d’instal·lació, oscil·la entre els 42.000 i els 60.000 euros.
Conflictes a banda, un edifici incrementa el seu valor de venda si s’hi instal·la un ascensor com un bé comunitari i aquest increment també beneficia el propietari dels baixos, que veu com la seva propietat augmenta de valor, si bé no tant com els pisos superiors. Segons el CGAP, una propietat ubicada en un 5è pis sense ascensor té una pèrdua de valor del 40% respecte d’un pis de característiques semblants en un edifici amb ascensor. Per tant, la instal·lació de l’ascensor és un benefici per a tots, encara que en mesura diferent.
Substitució de l'ascensor per un altre de nou
Quan estan obligats els veïns a assumir-ne els despeses?
Tothom ha de contribuir al pagament en el cas que la substitució resulti absolutament necessària, o si la reparació o esmena de deficiències resulta antieconòmica, ja que es tracta d’una obra necessària per al manteniment d’un servei d’interès general.
En quins casos estan exempts del pagament els que s’hi neguen?
Els propietaris dissidents no estan obligats a pagar quan la substitució no sigui necessària per al funcionament del servei. És a dir, si la despesa es destina a costejar una millora no requerida per a la conservació, l’habitabilitat i la seguretat de l’immoble adequades, o, conforme al que disposa l’article 11 de la Llei de Propietat Horitzontal, quan el cost excedeixi de l’import de tres mensualitats ordinàries de despeses comuns.
Quants vots són necessaris per a poder instal·lar un ascensor en una finca que en manqui?
La Llei assenyala que l’establiment del servei d’ascensor, encara que suposi la modificació del títol constitutiu o dels estatuts, requereix el vot favorable de les tres cinquenes parts del total dels propietaris que, al seu torn, representen les tres cinquenes parts de les quotes de participació. L’acord favorablement adoptat conforme a esta majoria especial obliga tots els propietaris.
Com poden aconseguir-se les majories necessàries quan a la Junta assisteixen molt pocs veïns?
La Llei estableix l’obligació que té tot propietari de notificar al Secretari un domicili de notificacions i, si no ho fa, seran vàlides les fetes al seu local o pis. Els vots dels propietaris no assistents es consideraran favorables a l’acord si no expressen la seva negativa en el termini de trenta dies des que se’ls notifica l’adopció d’aquest acord. Per tant és molt important notificar qualsevol domicili al quals es puguin fer arribar aquestes notificacions.
Què ocorre si hi ha persones amb minusvalidesa en l’edifici?
Les coses canvien, perquè la instal·lació de l’ascensor suprimeix barreres arquitectòniques per a facilitar la integració de les persones amb minusvalideses. Qualsevol obra o establiment de serveis comuns a aquest fi, fins i tot quan modifiquen el títol o els estatuts, requereix només el vot favorable de la majoria de propietaris que representen la majoria de les quotes de participació. L’acord vincularà a tothom, i tothom hi ha de contribuir, fins i tot els dissidents.
És aplicable això anterior quan el propietari afectat no disposa d’un reconeixement oficial de la seva minusvalidesa?
Sí, sempre que s’acrediti les deficiències de mobilitat. Així, les persones d’edat avançada amb dificultats per a caminar poden sol·licitar la instal·lació de l’ascensor per acord majoritari simple sense necessitat d’acreditar una minusvalidesa oficialment declarada.
Com es distribueix el percentatge que cada propietari ha de pagar en la instal·lació d’un ascensor?
Per la quota de participació. Cada propietari, en funció de la ubicació del seu habitatge, té una quota de participació, que no elimina l’obligació de pagar la instal·lació.
Com s’estableix la quota de participació de cada propietari?
La quota s’estableix en funció de la superfície útil de cada pis o local en relació amb el valor total de l’immoble referit en centèsimes.
Veïns dissidents
Què ocorre quan un veí no està d’acord amb la votació de la resta de propietaris i s’oposa a la instal·lació d’un ascensor?
El veí disconforme pot manifestar la seva discrepància a la Junta de Propietaris per escrit en un termini de 30 dies naturals, i, posteriorment, en un termini de 3 mesos (des de l’adopció de l’acord) i impugnar-lo en els tribunals.
En quins casos no hi ha possibilitat de negar-se a sufragar la part proporcional de l’obra?
Quan en l’edifici visquin persones amb minusvalidesa física o limitacions de mobilitat, i persones d’avançada edat. En aquests casos, les persones grans no han d’acreditar el seu estat, sinó que només per la seva edat queda avalada la seva mobilitat reduïda.
De quina manera pot quedar exclòs legalment un propietari del pagament de la instal·lació d’ascensor?
Per mitjà d’un acord unànime, establert per escrit, de la Junta de Propietaris.
Què ocorre si, davant d’aquesta situació, un veí no està d’acord en l’exempció d’un altre propietari?
Pot impugnar l’acord.
Com garanteix la comunitat de propietaris que el veí que no paga per pròpia voluntat no utilitza l’ascensor?
Hi ha nombrosos sistemes i mecanismes de bloqueig en l’ús d’aquestes instal·lacions: claus amb un codi, claus que accedeixen directament al pis seleccionat i que impedeixen, a qui no paga el seu ús…
Què ocorre quan l’habitatge del propietari “dissident” es posa en venda? Quins drets i obligacions tenen els nous propietaris respecte a la instal·lació de l’ascensor?
Del pagament de les quotes degudes és responsable no només el qui era propietari quan les quotes van vèncer, sinó també el comprador d’un pis que no està al corrent del seu pagament, però, en aquest cas, la responsabilitat només arriba a l’anualitat corrent en el moment de la compra i a l’anterior. Més enllà, el comprador no és responsable. Naturalment, la llei no impedeix que, en el moment d’atorgar escriptura, venedor i comprador pactin descomptar del preu de compra les quantitats que es deguin a la Comunitat de Propietaris.
Què ocorre quan la instal·lació d’un ascensor perjudica un veí en la seva propietat?
El bé de la Comunitat està per damunt del bé d’un particular. No obstant això, la Comunitat ha d’indemnitzar el veí per l’espai ocupat, sol·licitar diversos projectes a diferents tècnics i escollir, per obligació, no el més econòmic, sinó aquell que afecti menys els veïns perjudicats. Si algun dels projectes no utilitza superfície privativa d’un propietari, la comunitat haurà de triar, per obligació, els projectes esmentats, sigui quin sigui el seu cost.
Quins drets té el propietari afectat?
Té dret a sol·licitar diversos informes tècnics i ell mateix sol·licitar projectes addicionals, a exigir que s’executi el menys danyós a la seva propietat, i no el més econòmic, i a una indemnització per part de la Comunitat per l’ús d’una part de la seva propietat.
Aspectes legals
Quina llei regula la instal·lació, substitució o millora d’un ascensor en una comunitat de propietaris?
Per la Llei 49/1960, de 21 de juliol, reformada per la Llei 8/1999, de 6 d’abril, de Propietat Horitzontal, que regula totes les relacions veïnals entre els propietaris de pisos o locals, la titularitat dels quals porta amb si un dret de copropietat per a tots els elements comuns d’un edifici.
Què hi diu la Llei?
L’article 396 del Codi Civil estableix que l’ascensor, com a element comú, és propietat de tots, no pot ser venut independentment ni pot ser dividit i està sotmès a un règim legal quant a obres i modificacions. Pot ser gaudit i usat per tots, d’acord amb la seva finalitat. I ha de ser conservat a fi que l’edifici reuneixi les condicions estructurals degudes, d’estanqueitat, habitabilitat i seguretat.
Legislació contradictòria
Per què es produeixen tantes denúncies i reclamacions per la instal·lació d’ascensors?
El principal motiu de discussió no se centra tant a autoritzar la instal·lació com a afrontar el finançament de l’obra. Les diferents interpretacions que poden fer-se de la Llei de Propietat Horitzontal i, concretament, dels seus articles 11 i 17, no fan sinó agreujar els problemes i ajudar a la controvèrsia.
Com es materialitza aquesta divergència d’interpretació?
La Llei estableix que la Comunitat no pot negar-se a una reforma en nom de millorar l’habitabilitat de l’immoble. Els interessats a instal·lar l’ascensor esgrimeixen l’article 17 que diu que l’acord adoptat per les 3/5 parts “obliga a tothom” i tothom ha de pagar-ne la instal·lació. Per la seva banda, els qui s’oposen a la instal·lació de l’ascensor, i que solen coincidir amb els propietaris dels baixos i dels pisos de la primera planta, apel·len a la no necessitat de la instal·lació esmentada. I encara que estan disposats a suportar-la per l’acord adoptat per les 3/5 parts dels propietaris, consideren que no han de pagar, en funció de l’article 11 de la LPH, que assenyala que “si la quota d’instal·lació excedeix de l’import de tres mensualitats ordinàries de despeses comuns, el dissident no en resultarà obligat, ni es modificarà la seva quota, fins i tot en el cas que no pugui privar-se-li de la millora o avantatge”.