Pagar una renta o un crédito, o la duda entre alojarse y poseer
“El piso hay que comprarlo, porque alquilando pasan los años, te quedas sin el dinero y no tienes nada, mientras que si lo adquieres, además de que un día acabará siendo tuyo, estás invirtiendo ya que el precio de la vivienda siempre sube” podría representar la opinión más extendida ante el dilema entre alquilar o comprar la vivienda en que moramos.
Pero la elección (los pisos están muy caros) no resulta fácil y menos en un país como éste, en el que el precio de los inmuebles ha aumentado de media en el último año un 10% (lo que equivale a entre cuatro y cinco veces el IPC), y en el que el hogar es un símbolo de pertenencia, seguridad económica y estabilidad. Según el Panel de Hogares elaborado por la UE y difundido por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el porcentaje de viviendas en alquiler en España es del 14%, muy por debajo del de otros países europeos como los Países Bajos o Alemania, donde más del 50% de los habitantes pagan una mensualidad por ocupar su vivienda. La media de domicilios arrendados en la UE alcanza el 35%, más del doble que en nuestro país.
Los especialistas consultados por CONSUMER entienden que la escasa oferta de alquileres en España responde a muy diversas razones, pero coinciden en que la escasa tradición de arrendar unida a la gran trascendencia que se confiere a la propiedad desequilibran la balanza en favor de la opción de compra. “Por razones culturales, el latino es más posesivo y su concepto de patrimonio es diferente al del sajón, que se interesa más por aparentar que por poseer”, explicaba uno de estos expertos en vivienda.
Otros factores que favorecen la compra en detrimento del alquiler son la “escasa y degradada oferta” de pisos en régimen de alquiler y la falta de un tratamiento fiscal que fomente esta fórmula de ocupación, única opción para quienes carecen de estabilidad laboral o ingresos fijos. Se calcula que las arcas del Estado dejarán de ingresar el próximo año 2000 un total de 800.000 millones de pesetas por los incentivos fiscales a la compra de vivienda. Estas previsiones chocan con la supuesta política de fomento del alquiler, que se limita a tímidas iniciativas de algunas administraciones locales a las que, frecuentemente, se les exige que ofrezcan en alquiler los pisos que permanecen desocupados.
Los especialistas prevén cambios en el sector inmobiliario, que se ha visto muy favorecido por la caída de los tipos de interés hipotecarios por debajo del 5% y por las positivas expectativas económicas de los ciudadanos. La sociedad de tasación Tinsa ha indicado recientemente que en un plazo de dos o tres años se producirá la esperada reducción en los precios de la vivienda, debido a la reducción en la oferta de empleo, al agotamiento de las listas de espera de pisos y al incremento de los tipos de interés.
Según estas previsiones, el comienzo de esa línea descendente coincidiría con el cierre del Plan de Vivienda (1998-2001), aprobado por el Ministerio de Fomento para responder durante este periodo a las necesidades de vivienda (que se estima en unos 900.000 nuevos pisos) derivadas del movimiento vegetativo, la inmigración, la reducción de tamaño medio del hogar, las migraciones interiores y la reposición de pisos antiguos.
El precio de los alquileres en trece ciudades
CONSUMER ha investigado cuánto cuesta el alquiler de viviendas de 70 y 120 metros cuadrados, las dimensiones más demandadas, en trece ciudades: Alicante, Barcelona, Bilbao, Castellón, Logroño, Madrid, Málaga, Murcia, Pamplona, San Sebastián, Santander, Valencia y Vitoria. Y la primera conclusión es que los alquileres más onerosos se encuentran en Barcelona, Madrid, Bilbao, Vitoria y San Sebastián, precisamente las mismas en que el precio de la vivienda muestra la curva ascendente más pronunciada. Según la información utilizada para confeccionar el IPC, el valor medio en España del metro cuadrado construido es de 188.700 pesetas, y únicamente Madrid, Cataluña y el País Vasco superan, y muy por encima, dicho coste medio.
Arrendar un piso de 70 metros cuadrados en el centro de Bilbao, Vitoria, San Sebastián y Málaga sale al mes como mínimo unas 70.000 pesetas, mientras que en Alicante, Castellón, Valencia, Murcia y Barcelona se puede encontrar por unas 40.000 ó 50.000 pesetas mensuales. Los alquileres menos económicos de este pequeño piso céntrico se encuentran en Madrid y Barcelona, a 120.000 pesetas mensuales, y en las tres capitales del País Vasco (alrededor de 100.000 pesetas al mes). Coinciden, por tanto las ciudades más y menos caras en un piso en alquiler de reducidas dimensiones.
Respecto a las viviendas de 120 metros cuadrados, el baile de cifras entre las ciudades es similar. Se sentirán afortunados los interesados en buscar un inmueble en el centro de Valencia, ya que podrán encontrar algo desde 60.000 pesetas mensuales, mientras que Bilbao, Pamplona, San Sebastián, Vitoria, Málaga, Santander y Madrid los alquileres mínimos no bajan de las 100.000 pesetas. Y en Alicante, Bilbao, Barcelona, Madrid y San Sebastián, quienes deseen arrendar una vivienda céntrica de 120 metros pueden encontrarse con que les piden más de 150.000 pesetas mensuales.
Sólo en pocos casos merece la pena alquilar Nada indica que la oferta de pisos en régimen de alquiler vaya a abaratarse en un futuro cercano, a tenor del imparable aumento del precio de la vivienda en el mercado, que incide en las tarifas de los arrendamientos. Al cierre del primer semestre de este año, el IPC reflejaba un incremento del 4,1% del coste de la vivienda nueva (en 1998, subió en el mismo periodo sólo un 1%), con lo que el sector inmobiliario se ha convertido en una de las asignaturas pendientes en la contención de los precios. Además, según un informe de Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa), entidad participada por 38 cajas de ahorro, en el tercer trimestre de 1999 se produjo un incremento del 3%, lo que supone una subida del 10% anual; es decir, más de cuatro veces el IPC.
En las comunidades autónomas de las ciudades objeto de este informe, dicho encarecimiento varió, en el primer semestre, entre el 2,1% de Cantabria y el 6,3% de Navarra, si bien los precios más onerosos se registran todavía en Madrid, Cataluña y el País Vasco.
Por otro lado, para determinar qué compensa más en la coyuntura actual, si alquilar un piso o comprarlo, se ha partido de un supuesto, en el que se plantea la compra de un piso de entre 70 y 80 metros cuadrados, cuyo precio en el mercado es (hipotéticamente) de 15 millones de pesetas.
Solicitado un préstamo por el total de este importe con el tipo de interés (fijo) hipotecario medio actual, del 4,5%, el comprador debería de abonar cada mes a la entidad financiera 94.897 pesetas si el préstamo es a 20 años y 83.375 pesetas si el crédito se paga en 25 años. Es decir, salvo en caso de inestabilidad laboral u otras circunstancias (movilidad geográfica en el trabajo, compartir piso, situaciones coyunturales, …), en general no merece la pena arrendar una vivienda, habida cuenta del precio actual de los alquileres: alquilar este mismo piso cuesta entre 40.000 y 120.000 pesetas al mes.
Duración del contrato de arrendamiento
El alquiler de una vivienda puede acordarse verbalmente o por escrito. No obstante, cuando no hay constancia escrita de las condiciones pactadas, ni arrendatario ni arrendador pueden defender sus derechos en caso de desacuerdo. La firma, independientemente del plazo acordado, garantiza al arrendatario el disfrute del piso durante un mínimo de cinco años; y si el arrendador necesitara la vivienda para sí mismo durante ese tiempo, podría recuperarla siempre que tal circunstancia esté expresamente recogida de antemano en el contrato.
En cualquier caso, la opción más interesante para el inquilino es pactar plazos anuales. Primero, porque conservará la posibilidad de rescindir el contrato al final de cada año, previa notificación al casero con un mínimo de treinta días de antelación. Y segundo, porque si tras comprometerse por un periodo de cinco años se viera en la necesidad de abandonar la vivienda antes del vencimiento del contrato, el propietario podría exigirle daños y perjuicios por incumplimiento del mismo.
Transcurridos los cinco años, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no renovar el contrato, éste se puede prorrogar hasta otros tres años, por periodos anuales. Y el inquilino conservará el derecho de poder abandonar la vivienda al final de cada año de arrendamiento.
Vivir de alquiler, una opción a estudiar
Ventajas:
- El control del gasto, en lugar de la obligatoriedad de hacer frente a un crédito hipotecario de larga duración.
- La movilidad geográfica en algunos puestos de trabajo obliga a vivir de alquiler ante la imposibilidad de asentarse en una ciudad determinada.
- Para muchos jóvenes es la primera vivienda, lo que les supone facilidad de pago sin el compromiso de las letras bancarias.
- No hay responsabilidad en cuanto a las obras mayores en el inmueble.
Inconvenientes:
- Aunque haya un contrato, siempre se está a merced del dueño. La Ley obliga a avisar al inquilino de un desalojo con tiempo suficiente y siempre por un motivo, pero…
- No se pueden realizar obras ni modificaciones en el inmueble, de manera que al ser desalojado debe quedar del mismo modo que cuando se alquiló.
- Implica sensación de temporalidad, y no de propiedad ni pertenencia.
- En algunos casos, es una pérdida de dinero porque, a veces, por el precio a pagar se puede acceder a un crédito hipotecario.
- Y una razón social, muy discutible pero que también influye en la decisión: entre personas que superan los 35-40 años, en nuestro país está mal visto vivir de alquiler; es como no haber conseguido la estabilidad económica suficiente como para comprar un piso.
Relaciones entre propietarios e inquilinos
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en vigor desde el 1 de enero de 1995, otorga a propietarios e inquilinos una serie de derechos y responsabilidades. El buen entendimiento y la convivencia dependen del acatamiento de esta regulación. Y su vulneración por cualquiera de las partes da derecho a la otra a exigir el cumplimiento de las mismas o a dar por finalizado el contrato.
Derechos del cónyuge o compañero del inquilino Habitualmente, el contrato de alquiler es firmado por el cabeza de familia, lo que puede ocasionar problemas en caso de divorcio, separación o fallecimiento. Si hay divorcio, el cónyuge no titular puede lograr el disfrute del domicilio por sentencia en procedimiento de separación o divorcio. Cuando el arrendatario titular abandona la vivienda (y a su pareja) o desiste del contrato sin consentimiento de su cónyuge (se da igualdad de derechos entre parejas casadas y de hecho así como entre heterosexuales y homosexuales), la pareja puede continuar en la vivienda. En la hipótesis de fallecimiento del inquilino titular, pueden conservar el arrendamiento en condiciones similares el cónyuge, su pareja o determinados parientes especificados en esta Ley. Tanto en el caso de divorcio como en el de separación o fallecimiento, el cónyuge no titular debe informar al propietario de la nueva situación.
El acuerdo económico
El arrendatario está obligado a pagar, salvo otro tipo de pactos, en metálico durante los siete primeros días de cada mes. Y en caso de que tenga problemas con el casero, retrasar los pagos resulta contraproducente porque esta medida de presión facultaría al propietario para finalizar el contrato.
El propietario, que debe entregar un recibo por cada pago (excepto cuando se pacte otra vía, como el ingreso bancario), no puede cobrar por anticipado más de un mes. Y le asiste el derecho de actualizar la renta anualmente conforme al IPC general durante los cinco primeros años. Sólo se permiten otro tipo de subidas aleatorias a partir del sexto año, y cuando así se haya pactado. La fianza a desembolsar por el arrendatario ha de ser equivalente a una mensualidad de la renta, y su propósito radica en garantizar al propietario que el inquilino devolverá la vivienda en el mismo estado en que se le entregó (sólo se exceptúa el desgaste normal). Salvo que se establezca otra fórmula en el contrato, el propietario deberá devolver al inquilino la fianza y, posteriormente, reclamar al arrendatario el pago de los daños causados en el inmueble. Algunas comunidades autónomas han establecido la obligación de depositar la fianza a favor de la Administración, de forma que ésta puede sancionar al propietario si incumple esta obligación.
Los gastos por servicios individualizables (agua, luz, teléfono…) corren siempre a cuenta del arrendatario, mientras que los generales, como la cuota de comunidad, corresponden al propietario; si en el contrato el arrendatario asumiera su pago, no estaría obligado a soportar una subida anual superior al doble del IPC.
Las obras, principal causa de los conflictos Según la Ley, el propietario está obligado a realizar todas las obras de conservación necesarias para garantizar las condiciones de habitabilidad sin derecho a elevar la renta, excepto cuando el deterioro de la vivienda sea imputable al inquilino. Si la obra de conservación no puede demorarse hasta el fin del contrato, el arrendatario estará obligado a soportarla por muy molesta que resulte.Si el propio inquilino, previa comunicación al arrendador, realiza la reparación, podrá reclamar su importe al propietario. Ahora bien, las pequeñas reparaciones debidas al desgaste ordinario las pagará el inquilino.
En las obras de mejora, el arrendador deberá notificar su propósito por escrito al inquilino con al menos tres meses de antelación, indicando su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Y el arrendatario puede, en el plazo de un mes desde la notificación, anular el contrato siempre que las obras afecten de modo relevante al inmueble. También tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la superficie de que se vea privado, así como a una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
Por último, el propietario sólo tiene derecho a elevar la renta en el supuesto de que estas obras de mejora se realicen una vez transcurridos los cinco primeros años del contrato. Dicho aumento no puede exceder del 20% del alquiler que se esté pagando.
Por otro lado, el arrendatario no puede realizar sin autorización del arrendador obras que modifiquen la configuración de la vivienda o que provoquen una disminución de la seguridad o estabilidad de la misma (si lo hiciera, el casero podría dar por finalizado el contrato). La única excepción a esta norma pasa por que el inquilino, previa notificación al arrendador, pretenda adaptar el domicilio para un minusválido; así y todo, al final del contrato y si lo exigiera el propietario, deberá reponer la vivienda al estado inicial.
Si el propietario decide vender la vivienda, el inquilino tiene derecho a la compra preferente. Por un lado, le asiste el derecho de tanteo (si desea comprarla, tiene prioridad sobre cualquier otro comprador), y por otro, el derecho de retracto, que se aplica cuando el propietario no le ha notificado la venta, o le ha ocultado, o mentido, sobre algún aspecto de la misma. En este segundo caso, el inquilino puede lograr que se declare nula la compra anterior, y adquirir la vivienda por el mismo precio. El ejercicio de estos derechos se somete a un plazo de 30 días desde la notificación.
El propietario puede dar por concluido el contrato si la vivienda permanece deshabitada, o por falta de pago (de la renta, de la fianza o de cualquier otra cantidad que corresponda al inquilino). También puede rescindir el acuerdo por la realización de daños en la vivienda, si han sido causados con ánimo de ocasionar perjuicios, o por obras realizadas sin consentimiento. La práctica dentro de la casa de actividades molestas, insalubres, ilícitas, nocivas o peligrosas, también son causas de anulación, al igual que el subarriendo o cesión inconsentida, o el incumplimiento de otras condiciones pactadas por ambas partes en el contrato.