Obras en casa… sin sorpresas

Obras en casa… sin sorpresas

Ya sea porque hemos adquirido una vivienda en mal estado que necesita una reforma integral, o porque hemos optado por reformar nuestra residencia habitual, conocer los derechos y deberes que tenemos como consumidores puede ayudarnos a evitar no pocos malos tragos. No en vano, para cuando acabe el año, más de 1,6 millones de hogares españoles habrán realizado reformas, según datos de la Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción (Andimac). Son intervenciones que sirven, además, para incrementar el valor del inmueble, lo que puede repercutir en un aumento del alquiler de hasta el 30%, y de hasta el 20% en caso de venta.

Hacer las cosas bien nos protegerá ante cualquier eventualidad: contar con un presupuesto de obra, especificar los plazos de entrega, conocer la calidad de los materiales y rechazar prácticas aún presentes como el pago de una parte de la obra (o de toda ella) en negro, algo que, además, es ilegal. Entre las buenas prácticas a la hora de adquirir los servicios de un contratista, se pueden considerar los años de antigüedad y la experiencia en obras similares, la adhesión a asociaciones profesionales del sector o sellos de calidad como el certificado ISO 9001 (que garantiza los aspectos organizativos de la empresa, redundando en una mejor calidad de producto para el consumidor) o la norma ISO 14001, respecto al impacto medioambiental y los requisitos de seguridad y salud.

Un dato fundamental es que los contratos (o presupuestos) que no estén firmados por ambas partes carecen de validez legal, y los acuerdos verbales no garantizan nada desde un punto de vista legal. Según Miriam García, directora general de la Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma (ANERR), “lo adecuado es solicitar a un profesional, arquitecto o perito” que nos haga un proyecto de reforma y, sobre eso, pedir los presupuestos de forma eficaz. Si no, cada uno nos presupuestará cosas diferentes y será complicado comparar”. El coste de los servicios de elaboración del proyecto y del presupuesto, argumenta, puede ser moderado (entre 300 y 800 euros, según el proyecto y el profesional), y si tenemos dudas, podemos consultar con su Servicio de Información de Rehabilitación Eficiente (anerr.es/sire), de manera gratuita.

Proyecto y presupuesto.

Toda obra de reforma ha de incluir tanto un presupuesto previo (o, en su defecto, una orden de trabajo) como una factura posterior. La validez del primero vendrá refrendada por la firma del consumidor, que conservará una de las dos copias (la otra será para la empresa suministradora de los servicios). Si se acepta el presupuesto –que puede servir como un contrato de obra–, la empresa deberá conservarlo durante un plazo no inferior a un año desde el vencimiento de la garantía (de dos años sobre la mano de obra, aunque algunos productos y servicios tienen una superior).
Si, por el contrario, el presupuesto no se aceptase, la empresa podría cobrar su elaboración siempre y cuando hubiera constancia documental de que se había informado al usuario con anterioridad de la obligación de su pago. Y si se renuncia al presupuesto, la orden de trabajo (que autoriza la reforma) debe incluir la frase “Renuncio al presupuesto previo y autorizo la reparación”, escrita y firmada por el usuario.

En el caso de producirse averías o detectarse defectos durante el desarrollo de la reforma o con posterioridad a la elaboración del presupuesto, estas han de presentarse al cliente por escrito y por duplicado, indicando la causa y el coste adicional. Cualquier variación que pueda producirse ha de contar con la conformidad del consumidor por escrito y, si se realizan pagos por adelantado, han de estar documentados y efectuarse al inicio de la obra. Debemos tener en cuenta que, si se trata de la compra de una vivienda en mal estado que requiere una reforma integral, resulta fundamental documentar el estado de la vivienda antes y después de la reforma, ya que esta puede afectar al valor catastral de la misma (si aumenta la superficie construida) y a los impuestos que deben pagarse, como el IBI.

La factura, al detalle

Para prevenir contrariedades, conviene recordar que todo aquello que no esté documentado carece de valor jurídico. La factura servirá para probar que se ha realizado un servicio por el que se ha desembolsado un pago estipulado previamente por contrato, y debe contener una serie de datos imprescindibles:

• Nombre legal de la empresa (con el que se dio de alta en Hacienda y la Seguridad Social).
• CIF de la empresa.
• Datos de quien paga la reforma.
• Fecha de pago y cuenta de destino.
• IVA abonado.

En el caso de que haya un contrato detallado o un proyecto, es aconsejable que haga referencia a los trabajos realizados y a su importe, ya que, si solo aparece “pago por reforma”, no quedará claro, en caso de disconformidad, lo que supuestamente se ha incumplido. En cualquier caso, debe rechazarse cualquier sugerencia de realizar pagos en negro, ya que se estaría totalmente desprotegido ante cualquier reclamación, además de que significaría estar incurriendo en una ilegalidad. “Si consiguieras ponerla, te tocaría hacer frente a una multa por no haber pagado el IVA correspondiente (y a la empresa también)”, afirma García. Es recomendable conservar la factura durante al menos los dos años que dura la garantía sobre la mano de obra, y tener en cuenta que algunos elementos (como saneamientos o calderas) aportan garantías más extensas: si han formado parte de nuestra reforma, será imprescindible conservar este justificante, ya que será necesario para hacer efectiva la garantía.

¿Y si tengo que reclamar?

En el caso de producirse irregularidades durante el desarrollo de una obra (o al finalizar la misma), lo primero que debemos hacer es ponernos en contacto con la empresa y, además, hacerlo por escrito, para que quede constancia tanto del problema como del hecho de que el cliente se lo ha comunicado. Y si no recibimos una respuesta satisfactoria por parte de esta –lo normal es que se refleje en el contrato el tiempo que tiene la empresa para responder–, será necesario contar con la evaluación de un perito, para que este valore las posibles discrepancias entre las labores contratadas y las que finalmente se han ejecutado. Lo habitual es que el gasto que supone este peritaje lo cubra el seguro que hay que tener contratado con la obra.

Si después de dar este paso no ha sido posible solucionar el problema, convendrá presentar una reclamación. Esta deberá interponerse en una Oficina de Consumo local o de la comunidad autónoma correspondiente, en caso de que la empresa esté adherida al Sistema Arbitral de Consumo o haya aceptado adherirse para este caso concreto. En caso contrario, será necesario acudir a la vía judicial; si el importe reclamado no supera los 2.000 euros, será posible hacerlo sin la intermediación de un abogado o procurador. No obstante, en cualquier caso, deberemos adjuntar todas las pruebas documentales de las que dispongamos.

9 datos que debe tener un (buen) presupuesto

1. Información de la empresa: nombre completo o la razón social, dirección y teléfono.
2. Datos del cliente: a quién va dirigido el presupuesto.
3. Tiempo: fecha y plazo de validez (hasta qué fecha la información y los precios son válidos).
4. Licencias necesarias y su coste: trabajos de demolición, desescombro, fontanería, albañilería o electricidad pueden necesitar una licencia de obra y suponer un coste adicional. Cada municipio tiene su propia legislación, por lo que es necesario informarse en el ayuntamiento.
5. Contenido: debe ser detallado y preciso. Cada estancia que se va a reformar debe estar desglosada en varios apartados en los que se especifiquen todas las acciones que se llevarán a cabo y los costes de cada una: materiales, mano de obra (cuántos operarios son necesarios), el tiempo estimado de trabajo…
6. Finalización: fecha de entrega que, en caso de ser superada, debe tener como consecuencia una indemnización, que debe quedar prevista en el presupuesto o en el contrato de obra.
7. Garantía y seguro: período de garantía y forma para reclamar. Seguro de responsabilidad civil.
8. Obligaciones a las que se compromete la empresa: la limpieza del portal o la reparación de daños.
9. Precio: el coste total de la reforma y el IVA correspondiente.

Ocho consejos para reformar con seguridad

1. Buscar profesionales de experiencia contrastada, especialmente en el tipo de obra que te interesa. Es importante valorar la pertenencia a asociaciones profesionales y comprobar que tienen referencias y que cuentan con seguro de responsabilidad civil.

2. Avisar a tus vecinos, y comprobar en los estatutos de la comunidad, antes de comenzar la obra, si es necesario pedir el permiso a los vecinos. Si la reforma afecta a la estructura del edificio (muros de carga, vigas, cubierta…), necesitarás el voto a favor de todos ellos.

3. Tener presentes criterios de eficiencia energética, cuidar los aislamientos y recurrir a la tecnología led: estas bombillas suponen un ahorro de más del 80% con respecto a las tradicionales y duran hasta 50.000 horas (frente a las 2.000 de las halógenas o las 10.000 de las de bajo consumo).

4. Conseguir todos los permisos que sean necesarios. La mayoría de ellos son sencillos de tramitar, y el propio arquitecto o decorador puede realizar las gestiones precisas. Suelen obtenerse a través del ayuntamiento, donde además podrás solicitar toda la información que necesites.

5. Establecer plazos de ejecución por escrito. Una vez elegido un presupuesto, es importante añadir la fecha de finalización como anexo al contrato de obras, de manera que, si se sobrepasa, el contratista deba abonar una penalización: la ley solo marca que se puede retener un máximo del 10% por algún defecto de terminación. Son las partes las que tienen que determinar en el contrato qué otras penalizaciones acuerdan, por ejemplo, el coste de “realojo” si supone que hay que abandonar la vivienda durante la obra. Por supuesto, debe ir firmado por ambos.

6. Si te piden un adelanto, conviene que este no supere el 30 o el 40% del presupuesto; según se vayan cumpliendo fases, se podrán ir haciendo otros pagos. Depende de la magnitud de la obra y la confianza entre las partes.

7. Averiguar si se pueden pedir ayudas públicas. El Ministerio de Fomento y las comunidades autónomas otorgan subvenciones que pueden llegar a cubrir el 40% del total de la reforma en el caso de obras que eliminen barreras arquitectónicas, promuevan la eficiencia energética (como la instalación de nuevos sistemas de calefacción y refrigeración) o mejoren el aislamiento acústico o térmico, entre otros aspectos.

8. Solicitar varios presupuestos diferentes. Para asegurarte de que los trabajos incluidos son los mismos en todos los presupuestos y poder comparar, conviene que se basen en un proyecto de obra previo.

Fuente: ANERR, OCU y elaboración propia.