Obras na casa... sen sorpresas

Obras na casa... sen sorpresas

Xa sexa porque adquirimos unha vivenda en mal estado que necesita unha reforma integral, ou porque optamos por reformar a nosa residencia habitual, coñecer os dereitos e deberes que temos como consumidores pode axudarnos a evitar non poucos malos pasos. Non en balde, para cando acabe o ano, máis de 1,6 millóns de fogares españois realizarían reformas, segundo os datos da Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción (Andimac). Son intervencións que serven, ademais, para incrementar o valor do inmoble, o que pode repercutir nun aumento do aluguer de ata o 30 %, e de ata o 20 % en caso de venda.

Facer as cousas ben, protexeranos ante calquera eventualidade: contar cun orzamento de obra, especificar os prazos de entrega, coñecer a calidade dos materiais e rexeitar prácticas aínda presentes como o pagamento dunha parte da obra (ou de toda ela) en negro, algo que, ademais, é ilegal. Entre as boas prácticas á hora de adquirir os servizos dun contratista, pódense considerar os anos de antigüidade e a experiencia en obras similares, a adhesión a asociacións profesionais do sector ou selos de calidade como o certificado ISO 9001 (que garante os aspectos organizativos da empresa, redundando nunha mellor calidade de produto para o consumidor) ou a norma ISO 14001, respecto do impacto ambiental e os requisitos de seguridade e saúde.

Un dato fundamental é que os contratos (ou presupostos) que non estean firmados por ambas as partes carecen de validez legal, e os acordos verbais non garanten nada desde un punto de vista legal. Segundo Miriam García, directora xeral da Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma (ANERR), “o adecuado é solicitarlle a un profesional, arquitecto ou perito” que nos faga un proxecto de reforma e, sobre iso, pedir os orzamentos de forma eficaz. Se non, cada un presupostaranos cousas diferentes e será complicado comparar”. O custo dos servizos de elaboración do proxecto e do orzamento, argumenta, pode ser moderado (entre 300 e 800 euros, segundo o proxecto e o profesional), e se temos dúbidas, podemos consultar co seu Servizo de Información de Rehabilitación Eficiente (anerr.es/sire), de xeito gratuíto.

Proxecto e orzamento.

Toda obra de reforma debe incluír tanto un orzamento previo (ou, na súa falta, unha orde de traballo) como unha factura posterior. A validez do primeiro virá referendada pola firma do consumidor, que conservará unha das dúas copias (a outra será para a empresa subministradora dos servizos). Se se acepta o orzamento –que pode servir como un contrato de obra–, a empresa deberá conservalo durante un prazo non inferior a un ano desde o vencemento da garantía (de dous anos sobre a man de obra, aínda que algúns produtos e servizos teñen unha superior). Se, pola contra, o orzamento non se aceptase, a empresa podería cobrar a súa elaboración coa condición de que houbese constancia documental de que se informou o usuario con anterioridade da obrigación do seu pagamento. E se se renuncia ao orzamento, a orde de traballo (que autoriza a reforma) debe incluír a frase “Renuncio ao orzamento previo e autorizo a reparación”, escrita e asinada polo usuario.

No caso de producirse avarías ou detectarse defectos durante o desenvolvemento da reforma ou con posterioridade á elaboración do orzamento, estas deben presentárselle ao cliente por escrito e por duplicado, indicando a causa e o custo adicional. Calquera variación que poida producirse debe contar coa conformidade do consumidor por escrito e, se se realizan pagamentos por adiantado, deben estar documentados e efectuarse ao comezo da obra. Debemos ter en conta que se se trata da compra dunha vivenda en mal estado que require unha reforma integral, resulta fundamental documentar o estado da vivenda antes e despois da reforma, xa que esta pode afectarlle ao seu valor catastral (se aumenta a superficie construída) e aos impostos que deben pagarse, como o IBI.

A factura, ao detalle

Para previr contrariedades, convén recordar que todo aquilo que non estea documentado carece de valor xurídico. A factura servirá para probar que se realizou un servizo polo que fixo un pagamento estipulado previamente por contrato, e debe conter unha serie de datos imprescindibles:

• Nome legal da empresa (co que se deu de alta en Facenda e na Seguridade Social).
• CIF da empresa.
• Datos de quen paga a reforma.
• Data de pagamento e conta de destino.
• IVE aboado.

No caso de que haxa un contrato detallado ou un proxecto, é aconsellable que faga referencia aos traballos realizados e ao seu importe, xa que, se só aparece “pagamento por reforma”, non quedará claro, en caso de desconformidade, o que supostamente se incumpriu.

En calquera caso, debe rexeitarse calquera suxestión de realizar pagamentos en negro, xa que se estaría totalmente desprotexido ante calquera reclamación ademais de que significaría estar incorrendo nunha ilegalidade. “Se conseguises poñela, tocaríache facer fronte a unha multa por non pagar o IVE correspondente (e á empresa tamén)”, afirma García.

É recomendable conservar a factura durante cando menos os dous anos que dura a garantía sobre a man de obra, e ter en conta que algúns elementos (como saneamentos ou caldeiras) proporcionan garantías máis extensas: se formaron parte da nosa reforma, será imprescindible conservar este xustificante, xa que será necesario para facer efectiva a garantía.

E se teño que reclamar?

No caso de producírense irregularidades durante o desenvolvemento dunha obra (ou ao finalizala), o primeiro que debemos facer é poñernos en contacto coa empresa e, ademais, facelo por escrito, para que quede constancia tanto do problema coma do feito de que o cliente llo comunicou. E se non recibimos unha resposta satisfactoria por parte desta –o normal é que se reflicta no contrato o tempo que ten a empresa para responder–, será necesario contar coa avaliación dun perito, para que este valore as posibles discrepancias entre as labores contratadas e as que finalmente se executaron. O habitual é que o gasto que supón esta peritaxe a cubra o seguro que hai que ter contratado coa obra.

Se despois de dar este paso non foi posible solucionar o problema, convirá presentar unha reclamación. Esta deberá interpoñerse nunha Oficina de Consumo local ou da comunidade autónoma correspondente, no caso de que a empresa estea adherida ao Sistema Arbitral de Consumo ou acepte adherirse para este caso concreto. No caso contrario, será necesario acudir á vía xudicial; se o importe reclamado non supera os 2 000 euros, será posible facelo sen a intermediación dun avogado ou procurador. No entanto, en calquera caso, deberemos achegar todas as probas documentais das que dispoñamos.

9 datos que debe ter un (bo) orzamento

1. Información da empresa: nome completo ou a razón social, enderezo e teléfono.
2. Datos do cliente: a quen vai dirixido o orzamento.
3. Tempo: data e prazo de validez (ata que data a información e os prezos son válidos).
4. Licenzas necesarias e o seu custo: traballos de demolición, desentullo, fontanaría, albanelaría ou electricidade poden necesitar unha licenza de obra e supoñer un custo adicional. Cada municipio ten a súa propia lexislación, polo que é necesario informarse no concello.
5. Contido: debe ser detallado e preciso. Cada estancia que se vai a reformar debe estar desagregada en varios apartados nos que se especifiquen todas as accións que se levarán a cabo e os custos de cada unha: materiais, man de obra (cantos operarios son necesarios), o tempo estimado de traballo…
6. Finalización: data de entrega que, en caso de ser superada, debe ter como consecuencia unha indemnización, que debe quedar prevista no orzamento ou no contrato de obra.
7. Garantía e seguro: período de garantía e forma para reclamar. Seguro de responsabilidade civil.
8. Obrigas ás que se compromete a empresa: como, por exemplo, limpeza do portal ou reparación de danos.
9. Prezo: o custo total da reforma e o IVE correspondente.

Oito consellos para reformar con seguridade

1. Buscar profesionais de experiencia contrastada, especialmente no tipo de obra que che interesa. É importante valorar a pertenza a asociacións profesionais e comprobar que teñen referencias e que contan con seguro de responsabilidade civil.

2. Avisar aos teus veciños, e comprobar nos estatutos da comunidade, antes de comezar a obra, se é necesario pedirlles o permiso aos veciños. Se a reforma lle afecta á estrutura do edificio (muros de carga, vigas, cuberta…), necesitarás o voto a favor de todos eles.

3. Ter presentes os criterios de eficiencia enerxética, coidar os illamentos e recorrer á tecnoloxía led: estas lámpadas supoñen un aforro de máis do 80 % a respecto das tradicionais e duran ata 50 000 horas (fronte ás 2 000 das halóxenas ou as 10 000 das de baixo consumo).

4. Conseguir todos os permisos que sexan necesarios. A maioría deles son sinxelos de tramitar, e o propio arquitecto ou decorador pode realizar as xestións precisas. Adoitan obterse a través do concello, onde ademais poderás solicitar toda a información que necesites.

5. Establecer os prazos de execución por escrito. Unha vez elixido un orzamento, é importante engadir a data de finalización como anexo ao contrato de obras, de maneira que, se se excede, o contratista deba aboar unha penalización: a lei só marca que se pode reter un máximo do 10 % por algún defecto de terminación. Son as partes as que teñen que determinar no contrato que outras penalizacións acordan, por exemplo, o custo de “realoxo” se supón que hai que abandonar a vivenda durante a obra. Por suposto, debe ir asinado por ambos.

6. Se che piden un adianto, convén que este non supere o 30 ou o 40 % do orzamento; segundo se vaian cumprindo fases, poderanse ir facendo outros pagamentos. Depende da magnitude da obra e a confianza entre as partes.

7. Investigar se se poden pedir axudas públicas. O Ministerio de Fomento e as comunidades autónomas outorgan subvencións que poden chegar a cubrir o 40 % do total da reforma no caso de obras que eliminen barreiras arquitectónicas, promovan a eficiencia enerxética (como a instalación de novos sistemas de calefacción e refrixeración) ou melloren o illamento acústico ou térmico, entre outros aspectos.

8. Solicitar varios orzamentos diferentes. Para asegurarte de que os traballos incluídos son os mesmos en todos os orzamentos e poder comparar, convén que se baseen nun proxecto de obra previo.

Fonte: ANERR, OCU e elaboración propia