Obres a casa… amb totes les garanties

Obres a casa… amb totes les garanties

Bé sigui perquè hem adquirit un habitatge en mal estat que necessita una reforma integral, o perquè hem optat per reformar la nostra residència habitual, conèixer els drets i els deures que tenim com a consumidors ens pot ajudar a evitar no pocs mals tràngols. No debades, quan acabi l’any, més de 1,6 milions de cases espanyoles hauran efectuat reformes, segons dades de l’Associació Nacional de Distribuïdors de Ceràmica i Materials de Construcció (Andimac). Són intervencions que serveixen, a més, per a incrementar el valor de l’immoble, fet que pot repercutir en un augment del lloguer de fins al 30%, i de fins al 20% en el cas de venda.

Fer les coses bé ens protegirà davant de qualsevol eventualitat: disposar d’un pressupost d’obra, especificar els terminis de lliurament, conèixer la qualitat dels materials i rebutjar pràctiques encara presents com el pagament d’una part de l’obra (o de tota) en negre, fet que, a més, és il·legal. Entre les bones pràctiques a l’hora d’adquirir els serveis d’un contractista, es poden considerar els anys d’antiguitat i l’experiència en obres similars, l’adhesió a associacions professionals del sector o segells de qualitat com el certificat ISO 9001 (que garanteix els aspectes organitzatius de l’empresa, redundant en una millor qualitat de producte per al consumidor) o la norma ISO 14001, respecte de l’impacte mediambiental i els requisits de seguretat i salut.

Una dada fonamental és que els contractes (o pressupostos) que no estiguin signats per les dues parts no tinguin validesa legal, i els acords verbals no garanteixin res des d’un punt de vista legal. Segons Miriam García, directora general de l’Associació Nacional d’Empreses de Rehabilitació i Reforma (ANERR), “el més adequat és sol·licitar un professional, arquitecte o perit” que ens faci un projecte de reforma i, sobre això, demanar els pressupostos de manera eficaç. Si no, cadascun ens pressupostarà coses diferents i serà complicat comparar”. El cost dels serveis d’elaboració del projecte i del pressupost, argumenta, pot ser moderat (entre 300 i 800 euros, segons el projecte i el professional), i si tenim dubtes, podem consultar amb el seu Servei d’Informació de Rehabilitació Eficient (anerr.es/sire), de manera gratuïta.

Projecte i pressupost

Tota obra de reforma ha d’incloure tant un pressupost previ (o, si no és possible, una ordre de treball) com una factura posterior. La validesa del primer vindrà confirmada per la signatura del consumidor, que en conservarà una de les dues còpies (l’altra serà per a l’empresa subministradora dels serveis). Si s’accepta el pressupost –que pot servir com un contracte d’obra–, l’empresa l’haurà de conservar durant un termini no inferior a un any des del venciment de la garantia (de dos anys sobre la mà d’obra, encara que en alguns productes i serveis és superior). Si, per contra, el pressupost no s’acceptés, l’empresa podria cobrar-ne l’elaboració sempre que hi hagués constància documental que s’havia informat l’usuari amb anterioritat de l’obligació del seu pagament. I si es renuncia al pressupost, l’ordre de treball (que autoritza la reforma) ha d’incloure la frase “Renuncio al pressupost previ i autoritzo la reparació”, escrita i signada per l’usuari.

En el cas que es produïssin avaries o que es detectessin defectes durant el desenvolupament de la reforma o amb posterioritat a l’elaboració del pressupost, aquestes s’han de presentar al client per escrit i per duplicat, indicant-ne la causa i el cost addicional. Qualsevol variació que es pugui produir ha de comptar amb la conformitat del consumidor per escrit i, si es fan pagaments per endavant, han d’estar documentats i s’han d’efectuar a l’inici de l’obra. Hem de tenir en compte que, si es tracta de la compra d’un habitatge en mal estat que requereix una reforma integral, és fonamental documentar l’estat de l’habitatge abans i després de la reforma, ja que aquesta pot afectar el valor cadastral (si augmenta la superfície construïda) i els impostos que s’han de pagar, com l’IBI.

La factura, al detall

Per a prevenir contrarietats, convé recordar que tot el que no estigui documentat no té valor jurídic. La factura servirà per a provar que s’ha fet un servei pel qual s’ha desemborsat un pagament estipulat prèviament per contracte, i ha de contenir una sèrie de dades imprescindibles:

• Nom legal de l’empresa (amb el qual es va donar d’alta en Hisenda i la Seguretat Social).
• CIF de l’empresa.
• Dades de qui paga la reforma.
• Data de pagament i compte de destinació.
• IVA abonat.

En el cas que hi hagi un contracte detallat o un projecte, és aconsellable que faci referència als treballs efectuats i al seu import, ja que, si només apareix “pagament per reforma”, no quedarà clar, en cas de disconformitat, el que suposadament s’ha incomplit.

En qualsevol cas, s’ha de rebutjar qualsevol suggeriment de fer pagaments en negre, ja que s’estaria totalment desprotegit davant de qualsevol reclamació, a més que significaria estar incorrent en una il·legalitat. “Si aconseguissis posar-la, hauries de fer front a una multa per no haver pagat l’IVA corresponent (i a l’empresa també)”, afirma García.

És recomanable conservar la factura durant almenys els dos anys que dura la garantia sobre la mà d’obra, i tenir en compte que alguns elements (com sanejaments o calderes) aporten garanties més extenses: si han format part de la nostra reforma, serà imprescindible conservar aquest justificant, ja que serà necessari per a fer efectiva la garantia.

I si he de reclamar?

En el cas que es produïssin irregularitats durant el desenvolupament d’una obra (o en finalitzar), el primer que hem de fer és posar-nos en contacte amb l’empresa i, a més, fer-ho per escrit, perquè quedi constància tant del problema com del fet que el client li ho ha comunicat. I si no rebem una resposta satisfactòria per part d’aquesta –el més normal és que es reflecteixi en el contracte el temps que té l’empresa per a respondre–, caldrà comptar amb l’avaluació d’un perit, perquè aquest valori les possibles discrepàncies entre les feines contractades i les que s’han executat finalment. El més habitual és que la despesa que suposa aquest peritatge, la cobreixi l’assegurança que cal tenir contractada amb l’obra.

Si després de fer aquest pas no ha estat possible solucionar el problema, convindrà presentar una reclamació. Aquesta s’haurà d’interposar en una oficina de consum local o de la comunitat autònoma corresponent, en cas que l’empresa estigui adherida al Sistema Arbitral de Consum o que hagi acceptat adherir-se per a aquest cas concret. En cas contrari, caldrà anar a la via judicial; si l’import reclamat no supera els 2.000 euros, es podrà fer sense la intermediació d’un advocat o procurador. De tota manera, en qualsevol cas, haurem d’adjuntar totes les proves documentals de les quals disposem.

9 dades de un (bon) pressupost

1. Informació de l’empresa: nom complet o la raó social, adreça i telèfon.
2. Dades del client: a qui va dirigit el pressupost.
3. Temps: data i termini de validesa (fins a quina data la informació i els preus són vàlids).
4. Llicències necessàries i el seu cost: els treballs de demolició, desenrunament, lampisteria, obra de paleta o electricitat poden necessitar una llicència d’obra i suposar un cost addicional. Cada municipi té la seva legislació, per la qual cosa cal informar-se a l’ajuntament.
5. Contingut: ha de ser detallat i precís. Cada estança que es reformi ha d’estar desglossada en diversos apartats on s’especifiquin totes les accionés que s’hi duran a terme i els costos de cadascuna: materials, mà d’obra (quants operaris són necessaris), el temps estimat de treball…
6. Finalització: data de lliurament que, si se supera, ha de tenir com a conseqüència una indemnització, que ha de quedar prevista en el pressupost o en el contracte d’obra.
7. Garantia i assegurança: període de garantia i forma per a reclamar. Assegurança de responsabilitat civil.
8. Obligacions a què es compromet l’empresa, com ara neteja del portal o reparació de danys.
9. Preu: el cost total de la reforma i l’IVA corresponent.

Vuit consells per a reformar amb seguretat

1. Buscar professionals d’experiència contrastada, especialment en el tipus d’obra que t’interessa. És important valorar la pertinença a associacions professionals i comprovar que tenen referències i que disposen d’assegurança de responsabilitat civil.

2. Avisar els veïns, i comprovar als estatuts de la comunitat, abans de començar l’obra, si cal demanar-los el permís. Si la reforma afecta l’estructura de l’edifici (murs de càrrega, bigues, coberta…), necessitaràs el vot a favor de tots ells.

3. Tenir presents criteris d’eficiència energètica, cuidar els aïllaments i recórrer a la tecnologia led: aquestes bombetes suposen un estalvi de més del 80% respecte de les tradicionals i duren fins a 50.000 hores (enfront de les 2.000 de les halògenes o les 10.000 de les de baix consum).

4. Aconseguir tots els permisos que siguin necessaris. La majoria són fàcils de tramitar, i el mateix arquitecte o decorador pot efectuar les gestions precises. Se solen obtenir per mitjà de l’ajuntament on, a més, podràs sol·licitar tota la informació que necessitis.

5. Establir terminis d’execució per escrit. Un cop triat un pressupost, és important afegir la data de finalització com a annex al contracte d’obres, de manera que, si se sobrepassa, el contractista hagi d’abonar una penalització: la llei només marca que es pot retenir un màxim del 10% per algun defecte de terminació. Son les parts les que han de determinar en el contracte quines altres penalitzacions acorden, com ara el cost de “reallotjament” si suposa que cal abandonar l’habitatge durant l’obra. Per descomptat, ha d’estar signat per les dues parts.

6. Si et demanen un avançament, convé que no superi el 30 o el 40% del pressupost; segons es vagin complint fases, es podran anar fent altres pagaments. Depèn de la magnitud de l’obra i de la confiança entre les parts.

7. Esbrinar si es poden demanar ajudes públiques. El Ministeri de Foment i les comunitats autònomes atorguen subvencions que poden arribar a cobrir el 40% del total de la reforma en el cas d’obres que eliminin barreres arquitectòniques, promoguin l’eficiència energètica (com la instal·lació de nous sistemes de calefacció i refrigeració) o millorin l’aïllament acústic o tèrmic, entre altres aspectes.

8. Sol·licitar diversos pressupostos diferents. Per a assegurar-te que els treballs inclosos són els mateixos en tots els pressupostos i poder comparar, convé que es basin en un projecte d’obra previ.

Font: ANERR, OCU i elaboració pròpia.