Egoera zail dagoen arren, ahaleginak egin beharko, aukera egokiena topatuko badugu
Nabarmenak dira datuak: hipoteka-kredituen kopurua aurten Estatu espainolean %17an ugalduko dela kalkulatzen da. Izan dezakegun iritziaz beste aldera, hipoteka-maileguen garestitzeak (urtebetean interes-tasa aldagarriak %7raino iritsiko omen dira, hau da, duela pare bat urtekoa baino hiru puntu garestiago) merkatuan izan duen eragina hutsaren hurrengoa da: etxebizitza alogeran hartzeko aukera baztertua dugu oraino, erosi baizik ez dugu nahi, epe luzera geure burua zorpean amilduta ere. Nabarmenak dira datuak: hipoteka-kredituen kopurua aurten Estatu espainolean %17an ugalduko dela kalkulatzen da. Interes-tasa aldagarrien oraingo gehikuntzak biziki murriztuko du ehun milaka familiaren erosteko ahalmena. Kontuan izan Estatu espainolean hipoteka-kredituen %8 bakarrik kontratatu direla tasa finkoan, gaurko datan 43 bilioi pezeta batzen dituztelarik.
Gainerako eskerga hori -hipoteka-kreditua dutenen %92a, hain zuzen- etorkizun hurbileko inflaziora ikaraz dago begira, interes-tasak goraka ari baitira etengabe. Hileroko kuota berdinetan 15 urtean ordaindu beharreko 15 milioi pezetako kredituak, 1999ko urrian (tasa aldagarria: %3,75) kontratatu baldin bada, adibidez, gaurdaino (tasa aldagarria: %5,75), hilean 15.500 pezetaz garestitu da. Bestelako hitzetan esateko, kreditu horregatik %14 baino gehiago ordaindu beharko dugu oraintxe. Estatuko urteko KPI %3koa dela gogoan izaki, hipoteka-maileguen neurrigabeko garestitzea denon begi-bistakoa da, herritarrak ordaintzen duen guztia kontuan hartuz, bestelako produktu eta zerbitzuak baino hiru bider gehiago igo baitira mailegu horiek.
Behera bai baina, luze gabe, gora
Ezinbestekoa omen da hori, nolanahi ere. Interes-tasei gora egitea egokitu zaie, orain duela ez urte asko kreditu izugarri merkeak izan genituen arrazoi ber-beragatik: merkatu-ekonomian bizi baikara. Aldatu, ordea, gauza bakarra ez da aldatzen: etxebizitzaren erosketa finantzatzeko kreditua kontratatzeko unean, hainbat finantza-erakunderen eskaintza aztertu eta, ondoren, aukeratu dugunarekin gora-behera guztiak negoziatu behar ditugu, dezenteko dirutza aurrezteko aukera izango dugulako hor eta, gerora, hilero-hilero horren onura jasoko baitugu. Erosketa eta maileguaren kontratazio-prozesuari hasiera eman aurretik ahalik eta informazio zabalena edukitzea komeni da, eragiketa malgua dela ahantzi gabe: portzentaia, kopuru finko eta gastu batzuk erabiltzaileak negoziatu egin ditzake. Mailegua ahalik eta baldintza hoberenetan kontratatzen ahalegindu behar du bezeroak, hipoteka-maileguen ezaugarri guztiak ez baitira publizitateko orritxoetan agertzen. Bezeroak zenbaterainoko ordaintze-ahalmena duen aztertuko dute erakundeek eta bezeroak, berriz, irmo eutsi beharko die bere ahalbideei (erakunde horretan nomina, ordainketa eta diru-sarrerak helbideratuak, pentsio-planak, aseguruak edo antzekoak izatea, negoziatzeko garaian arrazoi sendoagoak izango ditu). Nolanahi ere, hipoteka-kreditura begira, baldintza hobeak lortzearren erakundez aldatu aurretik, gaurkoak eskaintzen duen zerbitzuaren kalitatea balioetsita, bidezko ikusten bada, hipoteka-maileguaren baldintza hoberenak oraingoarekin negoziatzen saiatu behar da.
Zer da hipoteka-mailegua?
Diru-maileguaren eragiketa honen bitartez, mailegu-emailea den pertsona edo erakunde batek (bankua edo aurrezki-kutxa, eskuarki), ondasun higiezin bat bermetzat ezartzen duen beste bati (mailegu-hartzaileari) dirua maileguan uzten dio. Hartzaileak emaileari, hitzarturiko epean dirua gehi interesak (hau da, diruaren guztirako prezioa) itzuli behar dizkio. Mailegu osoa edo zati bat itzultzen ez badio edo interesak ordaintzen ez badizkio, kalterik ez nozitzeko, mailegu-emaileak ondasun higiezin horren enkantea bukaera izango duten tramiteei ekin ahal izango die.
Maileguaren kostua
Gastu bakarra ez da etxebizitzaren prezioa, noski: erosketari eta hipotekatzeari dagozkien notario-, erregistro- eta zerga-gastuez gainera, banku-eragiketaren bestelako kostuak ere ordaindu beharko ditu. Kostu horietako batzuk -askotxo, portzentaietan adierazita- bezeroa eta erakundearen arteko negoziazioan erabaki ahal izango dira. Hipoteka-maileguaren eskrituran itundu ez den kopururik ezingo du kobratu bankuak edo aurrezki-kutxak. Hipoteka-maileguak luze-luzeak dira (12 urte edo gehiagokoak): epe horretan oso litekeena da diruaren prezio ofiziala aldatzea. Horrenbestez, interes-tasa ohikoena ez da finkoa, aldagarria baizik.
Tarteka aldatzen da, erreferentziazko indize jakin batek nozitzen dituen fluktuazioen arabera. Indize ezagunenak hurrengoak dira: Mibor (Madrilgo Burtsan banku eta aurrezki-kutxek elkarri dirua uzteko indarrean duten interes-tasa), Euribor (europar moneta-merkatuan banku eta aurrezki-kutxek elkarri dirua uzteko indarrean duten interes-tasa), IRPH: Aurrezki-Kutxen Konfederazioak adierazitako indizea, konfederatutako erakundeetako hipoteka-maileguentzat, eta Banku-Kamerak, bankuen maileguentzat.
Nor da etxebizitzaren jabea? Etxebizitza erosi duenaren jabetza da, ez ordaintzearren saldu egin ez bada, bederen; jabeak saldu edo berriro hipotekatu ahal izango du, bi hipoteken muntak ondasunaren balioaren %80 gainditzen ez badu. Saltzea erabakitzen badu, oraindik itzultzeke duen maileguaren zatia itundutako preziotik deskontatu beharko du.
Mailegua formalizatu ondoren beste eskaintza egokiago bat (interes txikiagoa, adibidez) aurkitzen badut, beste banku edo aurrezki-kutxa batera joateko aukera izango al dut? Maileguaren berriztaketa egin dezakezu, kredituaren baldintzak hobetzeko akordiora iritsiz, zure banketxearekin. Halaber, mailegua beste erakunde batera subroga dezakezu; irtenbide hau konplexu eta garestiagoa gertatzen bada ere, zenbaitetan egokiena da (zuk egiaztatu bezala, merkatuan dauden interes-tasen mailakoak zure bankuak ezarri nahi ez dituenean).
Hipoteka-mailegua kontratatu nuenean baino orain diru-sarrera handiagoa baldin badut, amortizatu gabeko kapitala murriztea komeni al zait? Maileguaren zati bat amortizatzeko erabakia hartzea doako eragiketa izan daiteke edo, bestela, amortizazio-komisio gisa %1a ordaindu beharko duzu. Aukera hori, mailegua sinatzeko unean itundu beharra dago, duen garrantzi osoa aitorturik. Oraindik ere zorretan 10 milioi baldin baditugu eta 5 ordaindu nahi baditugu zorra murrizteko, eragiketa horrek 50.000 pezetako gastua eragin liezaguke. Erakundeek, eskuarki, eragiketa hori egiteko gutxieneko kopuruak dituzte finkatuak (sei hilekoren munta edo gehiago). Zatikako amortizazio horren eragina erabiltzailearentzat da onuragarria, ordaindu beharreko kapitala murriztu eta maileguaren iraunaldia moztu egiten duelako (beraz, interes gutxiago ordainduko ditu) edo hilero ordaindu beharreko kuota merkatzen baitu. Are gehiago, dirua baldin badauka eta mailegu osoa aldez aurretik ordaintzea erabakitzen badu, gehienez ere %1eko komisioa ordaindu beharko du. Halaz ere, banku eta aurrezki-kutxek uko egiten diote komisio horri, bezeroa ez galtzearren. Mailegua bertan behera uzteko premiazkoa den diru-kopurua baldin badugu, erabat ordaindu eta kuotei amaiera emateko erabakia polita da beti.
¿Nolako eragina izango du euroa sartzeak maileguetan? Pezetaren ordez euroa sartzeak ez du aldarazten aldez aurretik hitzarturik zegoen hipoteka-mailegua. Bestelako kontua da, zeharka, euroaren kotizazioko krisiak gaur nozitzen dugun egoera inflazionistan murgiltzea: horrek tasa aldagarriko kredituak (hipoteka-kreditu gehien-gehienak) garestitzen baititu.
Bankuak hipoteka exekutatu eta ene etxebizitza desjabetu arte, zenbat kuota ez-ordaindu meta ditzaket? Hipoteka-maileguen hilekoak ez ordaintzea ez da ohiko kontua. Nahiago izaten dugu bestelako kredituak ez ordaindu edo gastu arruntak (are premiazkoak ere) murriztea, hipoteka-maileguaren ordainketan huts egin baino. Kredituaren kuotak hiru hilabetez ordaintzeari uzten badiogu, bankuak edo aurrezki-kutxak zor osoaren kobrantza -hipotekatutako etxebizitza enkantean jartzea, alegia- erreklama diezaiokete epaileari. Baldintza zorrotzegia da bezeroarentzat, baina panorama horrela dago. Parada horretan bagaude, epaileak enkanteari ekin aurretik, bila dezagun gure etxebizitza nork erosia.
Dudarik gabe, salmenta hobea lortzeaz gain, hipoteka likidatu eta, bide batez, gure egoera aldrebes hori amaitu bitartean, pisua alokatzeko dirurik atera ahal izango dugu.