Non podo pagar a hipoteca, que fago?
A redución dos ingresos procedentes do traballo provocou que cada vez máis persoas teñan dificultades para lles facer fronte ás cotas da hipoteca. Cando isto acontece, as primeiras alternativas pasan por renegociar co banco as condicións do empréstito. Non obstante, os que saiban que non poderán pagar veranse obrigados a tomar outras decisións como entregarlle a vivenda ao banco, vendela por un prezo inferior ao valor de mercado, poñerse en contacto con mediadores que atopen unha persoa interesada no piso, e mesmo declararse en quebra. Mentres, é necesario conseguir ingresos, xa sexa co alugueiro dalgún cuarto da casa ou coa venda de obxectos de valor. En todo caso, non hai que entrar nun círculo de non pagamento porque a débeda se multiplica e as posibilidades de reducila entón son case nulas.
Antes de tomar unha decisión, cómpre coñecer a gravidade do problema. Hai quen non pode pagar durante uns meses, pero está seguro de que en pouco tempo contará con ingresos abondos como para saldar a súa débeda. Outros, en cambio, atravesan unha situación con poucas saídas e saben que aboar as mensualidades da súa hipoteca será case imposible.
O primeiro consello: acudir á entidade bancaria
Se se parte desta base, cada afectado pode deseñar unha serie de medidas para evitar o non pagamento, que é o obxectivo principal. O primeiro paso é revisar o contrato para comprobar se contén algunha cláusula en virtude da cal poida acollerse a beneficios no suposto de carecer de ingresos ou estar desempregado. Tamén é posible que estea incluída a opción de aprazar un determinado número de cotas ao longo do ano sen penalización.
Con esta información, o cliente debe ir á entidade que lle prestara os cartos e explicarlle a súa situación. É conveniente expor o problema, indicar os recursos cos que lle gustaría contar e, sobre todo, deixar que a entidade ofreza as súas solucións. Para a maioría das persoas que atravesan unha mala conxuntura económica, acudir á sucursal para dicir que non dan feito efectivo o pagamento resúltalles moi incómodo. Por este motivo, é frecuente que pospoñan unha e outra vez o momento de comparecer na oficina e explicar o seu problema, se ben cómpre atallalo decontado, porque canto máis tempo pase, máis se agravará. Convén ter en conta que hai numerosas persoas na mesma situación e que os empregados están afeitos a propoñer alternativas, así que non hai que pasar un mal anaco.
Os voceiros das entidades financeiras aseguran que, en xeral, prefiren negociar co cliente e facerlle propostas que se axusten ás súas circunstancias persoais. Os bancos teñen demasiados pisos aos que non lles dan dado saída, que perderon valor, e non queren máis inmobles, senón liquidez.
Para casos que se poderían cualificar como leves, é dicir, aqueles nos que o cliente ten dificultades para pagar, pero podería aboar as cotas se se mellorasen as condicións da hipoteca, hai dúas opcións: aumentar o prazo para a devolución do empréstito ou solicitar un período de carencia. Tamén hai que escoitar outras ofertas diferentes a estas que lle poida facer o banco a cada cliente.
Renegociar o prazo de amortización
Unha das iniciativas que a entidade acepta ou propón é que o cliente devolva os cartos nun prazo maior. No caso dunha hipoteca de 100.000 euros a 20 anos, pola que se pagan 620 euros, a mensualidade pasaría a ser duns 470 se se amplía unha década máis. Deste xeito, ao aumentar o tempo en que se aboa o empréstito, reduciríase o importe das cotas e a persoa que atravesa un problema económico transitorio pode sufragar os gastos con máis facilidade. Iso si, con esta ampliación, a longo prazo a hipoteca sairá moito máis cara, xa que hai que pagar xuros durante máis anos. Non obstante, no momento no que a situación financeira do usuario mellore, pode volver aos prazos iniciais.
O custo desta operación pode andar arredor de 100 euros en concepto de gastos de notario e de rexistro. Algunhas entidades aplican ademais unha comisión por modificar as condicións do contrato, que non pode ser superior ao 0,1% do capital que queda pendente. No suposto de que falten por pagar 100.000 euros, habería que aboar 100. É habitual que o banco non acepte esta ampliación cando a hipoteca xa ten uns prazos de devolución longos, polo que as persoas que contrataron o seu préstamo a 40 anos terán que buscar outra alternativa.
Solicitar un período de carencia
Durante un tempo -poden ser varios meses ou máis dun ano-, o cliente non se fai cargo da hipoteca. Hai varias opcións: non amortizar o capital, non aboar os xuros ou a carencia total, que suporía non pagar por ningún destes dous conceptos no prazo fixado. En ocasións, esta posibilidade recóllese no contrato e, outras veces, o banco propón esta saída aos que non poden custear os gastos. É un alivio momentáneo para os clientes, pero a longo prazo sae máis caro porque o capital pendente de amortización non se reduce. Pasado o período de carencia, hai que pagar unha cota máis elevada todos os meses ou ben alongar o tempo en que se devolven os cartos.
Xa non podo renegociar
As opcións devanditas aplícanse habitualmente cando o cliente non pode pagar as cotas, pero cando aínda conta coa posibilidade de lles facer fronte aos gastos se o banco mellora as condicións. Non obstante, isto non sempre é así e en numerosas ocasións as circunstancias persoais son tan negativas que a posibilidade de devolver os cartos esvaécese. Nestes casos, é moi importante non chegar á poxa pública. Conseguir ingresos extra, alugar unha parte da vivenda, poñela en venda ou declararse en quebra son alternativas que poden salvar o debedor da ruína absoluta.
Acadar ingresos extra
A miúdo, coas solucións propostas polo banco, o cliente pode pagar a súa hipoteca e a posibilidade de embargo queda nun mal recordo. Se non é así, mentres se sopesan outras alternativas, o importante é conseguir os cartos para evitar o non pagamento. Entre elas, a primeira é atopar traballo e a segunda é pedirlle un préstamo a un familiar ou a un amigo, aínda que é probable que iso xa se fixese. Que opcións quedan entón?
Alugar un cuarto da vivenda permitiríalle obter ingresos extra á familia. É certo que é incómodo compartir a casa cun descoñecido, pero as opcións son poucas. Se se poden obter 200 ou 300 euros ao mes, estaríase máis preto de aboar as cotas. Se ao cuarto se lle suma a alimentación e a limpeza da roupa do inquilino, é dicir, pensión completa, os ingresos incrementaríanse ata 600 euros ou máis.
Outra opción é alugar a vivenda completa e que o seu titular marchase á casa duns familiares. Os ingresos serían superiores e, aínda que supoña unha molestia, podería ser unha solución temporal aos seus problemas. Pero hai moitas vivendas en alugueiro, polo que habería que fixar un prezo máis barato para arrendala coa rapidez que se require nestes casos.
Agora ben, se ningunha destas opcións é posible ou non compensa, o interesado pode vender algo de valor, como o coche. Pode ser moi incómodo trasladarse en transporte público dende determinadas localidades ou barrios e talvez o tempo investido sexa o dobre, pero as opcións son limitadas. A venda de ouro ou o empeño de xoias durante un tempo tamén poden sacar a familia dun apuro.
Aínda que todas estas alternativas parezan desesperadas, hai que ter en conta que a outra posibilidade sería perder de xeito definitivo a vivenda, o resto dos bens presentes e futuros e poñer en perigo o patrimonio dos avalistas sen que con isto a débeda quede saldada.
Intentar que o banco acepte a dación en pagamento
Cando ningunha das medidas anteriores deu resultado, desfacerse da casa é unha das poucas alternativas que queda e hai que facelo do xeito máis vantaxoso para o seu titular. Se a entidade aceptase a dación en pagamento, quedaría co piso e a débeda estaría saldada. É moi difícil acadalo, pero non imposible, e sempre se pode intentar, aínda que as posibilidades de éxito sexan moi remotas.
Unha vez que a entidade entende que non poderá cobrar o resto do diñeiro no futuro, pode desistir e aceptar a casa como pagamento. Isto pode suceder cando non hai avalista, cando o debedor non ten nómina e é difícil que volva tela ou cando desexe marchar ao estranxeiro para non volver. O proceso xudicial pode ser máis custoso que os cartos que o banco obtería.
Vender a vivenda
O mercado inmobiliario caeu en picado, é difícil atopar comprador e este tamén ten problemas para conseguir un crédito, de xeito que a miúdo só queda malvender polo importe que se deba. Aínda que pareza que esta é a peor das solucións, a outra alternativa é recibir un importe moi reducido en poxa pública e, ademais, manter unha débeda co banco e sufragar as costas xudiciais do proceso que se desenvolva despois. Tamén é posible contactar con intermediarios que se dedican a adquirir vivendas por un prezo algo superior ao da débeda antes de que se embarguen e vendelas despois a prezos baratos a compradores interesados.
Declararse en quebra familiar
Este procedemento xudicial permite que un particular paralice os pagamentos, os xuros da débeda e a execución dos bens. Páctanse novas condicións cos acredores, de xeito que lle sexa máis doado devolver os cartos. Así e todo, aínda que os resultados poden ser moi positivos, non é un procedemento doado nin de carácter gratuíto. Amais de ir acompañado dun avogado, debe presentar unha serie de documentos que non son teñen unha elaboración sinxela, polo que a miúdo cómpre contar con asesoramento xurídico. En todo caso, hai que pagar a débeda, aínda que sexa con mellores condicións.
Que pasa se non se paga
Cando a entidade comproba que un cliente non pagou unha mensualidade, o habitual é que se poña en contacto con el para saber se é un erro e pedirlle que faga efectivo o ingreso. Se leva varios meses sen aboar as cotas, tras avisalo da necesidade de que o faga, iníciase o procedemento de execución hipotecaria.
O xulgado non pide xa os cartos que non devolveu, senón o do empréstito na súa totalidade a un xuro que pode andar arredor do 20%, en función do que figure no contrato. Aplícase neste caso a cláusula de vencemento anticipado, que lle permite ao banco esixir o reintegro de todo o capital pendente.
Se non se lle fai fronte ao pagamento, logo duns meses a vivenda pasa a poxa pública e, se ninguén puxa por ela, o banco quedará con ela polo 60% do seu valor, que ademais baixou coa crise.
O propietario tería que abandonar a súa casa e custear o resto da débeda que, xunto cos xuros de mora e as costas xudiciais, pode ser o dobre da que tiña ao primeiro. Para acadar os cartos restantes, poderáselle embargar a nómina -salvo o mínimo que non se pode tocar-, a vivenda dos familiares que o avalaran ou outros bens que sexan propiedade tanto do debedor coma do avalista.