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Mercado de alquiler : Una opción muy poco atractiva

Mercado de alquiler de vivienda: escaso, caro y alejado de las necesidades de los ciudadanos

Lo que dice la ley que regula el alquiler de vivienda (LAU)

¿Qué forma debe tener el contrato de arrendamiento?
El contrato se realiza por escrito y en él debe constar una descripción del inmueble, la duración del contrato y el importe de la renta. No es necesario que siga un modelo concreto, basta que ambas partes manifiesten por escrito los acuerdos que alcancen; aún así, hay un ‘contrato-tipo’, de venta en estancos, con cuya adquisición se liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

La duración del contrato
Las partes pueden establecer libremente la duración del contrato de alquiler. Si fuese inferior a 5 años, llegada la fecha del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esta duración, salvo que el inquilino manifieste al propietario (con al menos 30 días de antelación a la fecha de finalización del contrato), que no tiene la intención de continuar en la vivienda. El arrendador está obligado a prorrogar el contrato de hasta que su duración alcance los 5 años, con la excepción de que haya manifestado en el contrato que necesitará ocupar personalmente la vivienda antes de este tiempo. Transcurridos los 5 años, el propietario puede negarse a renovar el contrato si le avisa al inquilino con un mes de antelación. Si en el contrato no se señala plazo de duración, se entenderá que es de un año.

La fianza
Tras la firma del contrato, el inquilino está obligado a entregar al propietario una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta. El importe de la fianza se devolverá íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato, siempre y cuando entregue la vivienda en perfecto estado. La fianza puede ser actualizada, como en el caso de la renta, una vez transcurridos los 5 primeros años de duración del contrato.

La renta
La cantidad que el inquilino abona al arrendador por el alquiler de la vivienda se pacta libremente por ambas partes. Salvo acuerdo en contrario, el pago de es mensual y por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes. Debe efectuarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden ambas partes (en metálico, por domiciliación bancaria, mediante ingreso en cuenta, etc.).
El propietario entregará al arrendatario un justificante o recibo del pago de la renta, salvo que resulte debidamente acreditado por otros procedimientos (como el resguardo del ingreso bancario). La ley establece también que durante los 5 primeros años de duración del contrato la renta se incrementará o disminuirá conforme lo haga IPC anual.

¿Quién paga los gastos?
Los gastos generales, que derivan del uso corriente del inmueble (cuotas de la comunidad de propietarios, piscina, ascensor, garaje, servicios de vigilancia) son de cuenta del propietario; sólo en caso de que así se pacte en el contrato, serán asumidos por el inquilino.
Gastos a cargo del inquilino: aquellos en los que se pueda medir el consumo que el inquilino hace de los mismos. Los más habituales son el gas, la electricidad, el teléfono y el agua.

Obras en la vivienda
Las obras de conservación: el propietario está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en buenas condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro lo haya producido el inquilino, o la vivienda haya quedado destruida por causas de las que no sea responsable el propietario (incendio, inundación, terremoto, etc.).

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda deberá abonarlas el inquilino. Si la realización de las obras de conservación del inmueble no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el inquilino tendrá que tolerarlas; si se prolongan durante más de 20 días, tendrá derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar a causa de las mismas.

Cuando deban realizarse de forma urgente para evitar daños graves e inmediatos, podrá efectuarlas el inquilino, siempre que se lo comunique al propietario, y tendrá derecho a que éste le restituya su importe.

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Obras de mejora son las que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble y de sus ocupantes. Si su realización no puede retrasarse hasta que concluya el contrato, el arrendatario tendrá que tolerarlas; si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar. En estos casos, el propietario deberá notificar al inquilino con al menos 3 meses de antelación, el objeto de las obras, su comienzo, duración y coste previsto.
Y el inquilino no podrá realizar sin el consentimiento por escrito del arrendador, aquellas obras que modifiquen la configuración de la vivienda o causen una disminución de la estabilidad o seguridad en la misma.

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