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Los datos, informaciones, interpretaciones y calificaciones que aparecen en esta información corresponden exclusivamente al momento en que se realizaron y tienen, por tanto, una vigencia limitada.

La gestión de las inmobiliarias a examen: se visitaron 56 en 14 ciudades : Un servicio aceptable, pero plagado de deficiencias e irregularidades

El 98% de ellas aceptaron mediar en operaciones con dinero negro entre sus clientes; las que venden VPO lo hacen a precios de mercado libre, y más de la mitad no informan bien sobre la comisión que cobran

Para acertar en la compra de vivienda

Comprar una vivienda supone el desembolso económico más importante de nuestra vida, por lo que antes de tomar cualquier decisión conviene hacerse con toda la información necesaria para comparar eficazmente las diversas posibilidades que el mercado nos ofrece. Una vez decidido que vamos a comprar, comienza el proceso de búsqueda de una vivienda que responda de modo óptimo a nuestras necesidades y preferencias, que previamente debemos definir con el máximo detalle posible para ahorrarnos el tiempo que requieren las gestiones estériles.

El precio… un factor esencial

Un análisis realista de nuestras posibilidades económicas nos ayudará a establecer la cantidad mensual que podemos dedicar al pago del crédito hipotecario a que casi siempre obliga la adquisición de la vivienda. Para ello tendremos en cuenta por lo menos tres factores: ahorros disponibles, nómina o nóminas (en caso de que se trate de una pareja con ingresos) y futuros ingresos. A la hora de solicitar un préstamo hipotecario, se estima conveniente que la cuota mensual no sea superior al 40% de la nómina. En cuanto al importe de la hipoteca, la mayoría de entidades financieras no conceden créditos que supongan más del 80% del valor de tasación de la vivienda, aunque algunas llegan a prestar hasta el 100% del valor del inmueble.

El tipo de vivienda

El siguiente paso es el análisis de la tipología y características de la vivienda que buscamos, que puede verse muy condicionado por nuestra capacidad económica. Una cosa es lo que queremos y otra lo que nos conviene. Entre las características a tener en cuenta destacan: la zona urbana en que se ubica, si es vivienda nueva o segunda mano, si libre o protegida, la superficie habitable, el número de habitaciones y de baños, la altura, la calefacción central o individual, los gastos de comunidad, si tiene o no garaje, trastero o bodega y si la vivienda es interior o exterior. Lo más habitual es que las inmobiliarias proporcionen, al menos en una primera visita, escasa información sobre estas cuestiones y que ésta raramente se ofrezca por escrito.

De todos los pisos que nos exponen en nuestra visita a las inmobiliarias (consultemos varias, es mejor), realizaremos una criba recurriendo a nuestra memoria y a la información que nos facilitaron. Resultará arduo visitar todas las viviendas que nos ofrecen, por lo que cuanta más y más precisa información obtengamos mayores serán las posibilidades de acertar en la primera selección y no dejarnos en el camino alguna opción interesante. Por ello, no dudemos en solicitar, desde el primer contacto, toda la información necesaria aunque el comercial de la inmobiliaria no nos la presente por iniciativa propia. Tengamos en cuenta que lo que nos van a cobrar por este servicio (sólo si concretamos la operación) es generalmente nada menos que entre el 3% y el 5% del precio de la vivienda; es decir, para un piso de 120.000 euros (20 millones de pesetas), entre 36.000 euros (600.000 pesetas) y 60.000 euros (un millón de pesetas), más el correspondiente IVA (16%).

En la elección de la zona procede valorar la proximidad de servicios (centros de salud, colegios, transporte público, supermercados, bancos, zonas verdes y de recreo,…), las características socioculturales del entorno (conflictividad social, características demográficas,…) y la tipología y características de las viviendas de la zona (altura, estética,…). No olvidemos que en la mitad de las inmobiliarias visitadas por CONSUMER se comprobó que apenas conocían estas características de las zonas en que se ubicaban las viviendas ofrecidas. De ahí que si no nos proporcionan información al respecto, conviene requerir al comercial que se informe para poder aconsejarnos en una posterior visita. O, si no, informarnos por nosotros mismos.

Vivienda nueva ya construida o sobre plano, o segunda mano. En la adquisición de una vivienda nueva sobre plano lo que se compra es un proyecto, por lo que conviene averiguar todo lo posible (antecedentes y experiencia anterior) sobre la promotora, inmobiliaria o cooperativa que construirá las viviendas. En el Registro Mercantil o en el de Cooperativas puede comprobarse la existencia de la sociedad y su situación. En las de segunda mano, comprobemos en el Registro de la Propiedad si tiene alguna carga o si pesa sobre ella alguna hipoteca o nota marginal, y si está libre de arrendamientos. En la compra a través de inmobiliaria son ellas quienes realizan estas comprobaciones, por lo que debemos solicitarles información al respecto.

Una vez recopilada toda la información acerca de la oferta de las viviendas que se ajustan a nuestras necesidades y expectativas estaremos en óptimas condiciones para comparar y para decidir si hemos dado con la vivienda que buscamos. Para considerar si el precio que nos solicitan es el mejor para nosotros, podemos compararlo con el de otras viviendas similares de la zona. Podemos sorprendernos al comprobar las diferencias de precio -aparentemente ilógicas- en promociones inmobiliarias muy próximas.

Dónde buscar la vivienda que más se ajusta a nuestras necesidades

Las fuentes son varias, y para sacar el máximo rendimiento de cada una de ellas conviene conocer sus ventajas y limitaciones.

  • De particular a particular. Supone un buen ahorro en concepto de honorarios de APIs (agentes de la propiedad inmobiliaria) o agencias inmobiliarias. El inconveniente es que el comprador debe realizar por su cuenta todas las gestiones necesarias para garantizar la transparencia y eficacia de la gestión.
  • Páginas y portales inmobiliarios en Internet Generalmente, la oferta de viviendas en cada ciudad es bastante limitada. Entre sus ventajas, además de la economía, la rapidez y comodidad y la posibilidad que ofrecen muchos buscadores de recibir a diario por correo electrónico las ofertas que se ajustan al perfil, en precio y características, de la vivienda que se busca.
  • Empresas promotoras. El inconveniente es el mismo que en la compra de particular a particular. Entre sus ventajas se encuentra, en muchas ocasiones, la posibilidad de realizar mejoras a nuestro gusto (y con menor coste y trabajo que si se hacen posteriormente) mientras se construye la vivienda.
  • Inmobiliarias y APIs. Ventajas: comodidad y amplia oferta. Inconvenientes: el principal, la comisión que nos cobrarán. Sin olvidar que la calidad de servicio de algunas inmobiliarias (véase el informe de CONSUMER) deja bastante que desear.

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