Los otros gastos de la compra de una vivienda

La compraventa de vivienda lleva aparejados una serie de impuestos y de gastos de tramitación (escritura, inscripción registral…) que incrementan significativamente el precio de la vivienda y son fuente usual de sorpresas poco agradables. Quien va adquirir una vivienda debe tener muy presente que al precio de la casa deberá sumarle, al menos, un 7-8% más, que puede llegar al 10% en algunos casos, en concepto de IVA (para viviendas nuevas), ITP (en las de segunda mano), registro, notario y gestores, entre otros. Dado que esa cantidad extra no entra dentro de la cuantía solicitada al banco, salvo que nos tasen la vivienda por una cuantía muy superior a su precio de mercado, para comprar una vivienda se ha de disponer de algunos ahorros. Se estima que una vivienda que cuesta 120.000 euros se llevará en concepto de trámites burocráticos en torno a 9.600 euros, mientras que una que ascienda a 210.000 pagará en torno a 16.800 euros.

Otra sorpresa que se lleva el comprador primerizo es que los gastos de la compraventa son independientes de los gastos del préstamo hipotecario que normalmente se solicita para adquirir la vivienda, si bien al liquidarse todos conjuntamente se da cierta confusión sobre los importes y los porcentajes que suponen para cada operación. Y es que, al igual que la operación de compraventa, la hipoteca, además de los gastos de tasación, de apertura, comisiones y seguros, conlleva gastos de notario, abogado, gestoría, impuestos y Registro de la Propiedad, pero con algunas matizaciones. La complejidad de la compraventa de una vivienda hace del todo necesario la asesoría de un profesional a lo largo de todo el proceso: despejará nuestras dudas y realizará en nuestro nombre las gestiones pertinentes.

Impuestos que gravan la compra de vivienda

Vivienda nueva

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Lo abona el comprador.
- En vivienda libre: el tipo general es el 7% del importe que figura en las escrituras.
  En Ceuta y Melilla se aplica un 4% del Impuesto Producción Servicios Indirectos. En Canarias, supone un 4,5% del Impuesto General Indirecto Canario.
- /imgs/20040301/informe.02.jpgEn viviendas de protección oficial (VPO), de régimen especial o de promoción pública: el 4%.
  Si se compra una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda, también se pagará el IVA al mismo tipo; mientras que si se adquiere esa plaza por separado, el IVA a pagar es el 16%.
  Ejemplos:
  – Vivienda que cuesta 120.000 euros: 8.400 euros de IVA (aplicando el 7%, el tipo general).
  – Vivienda que cuesta 210.000 euros: 14.700 euros de IVA (aplicando el 7%, el tipo general).
Impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD). Lo abona el comprador.
Grava los documentos notariales. Se abona en la delegación de Hacienda correspondiente, siempre que se suscribe un documento notarial con cuantía económica e inscribible en el Registro. Se aplica por partida doble: a la escritura de compra de la vivienda nueva y a la escritura de la hipoteca. La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien se puede efectuar a través del notario o de un gestor colegiado.
IAJD en la escritura de compra:
Se calcula aplicando el 0’5% del importe de la escritura -el 0’1% en las comunidades autónomas con régimen foral-. Las escrituras de compra de VPO están exentas del pago de este impuesto.
Ejemplos:
Vivienda que cuesta 120.000 euros: 600 euros de IAJD (aplicando el 0,5%, el tipo general).
Vivienda que cuesta 210.000 euros: 1.050 euros de IAJD (aplicando el 0,5%, el tipo general).
IAJD en la escritura de la hipoteca:
Se calcula aplicando el tipo impositivo del 0,5% – el 0,1% en las comunidades autónomas con régimen foral- pero no sobre el capital del préstamo, sino sobre toda la responsabilidad que garantiza la hipoteca, es decir: capital, intereses ordinarios, posibles intereses de demora, costes y gastos en el caso de que no se pagara el préstamo y la entidad tuviera que ejecutar (vender) el bien hipotecado para resarcirse. Por ello, aunque el porcentaje del impuesto es el mismo que el de la escritura de compra, la cuota la cuota a pagar es mayor.
Se aconseja utilizar como cifra base para su cálculo el doble de la cantidad solicitada a la entidad financiera, pues así se cubren todos los gastos antes mencionados.

Vivienda usada

Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Lo abona el comprador. El tipo general de este impuesto es el 6%. Se aplica en la compraventa de las viviendas usadas. La base de cálculo es el precio de compra que figura en la escritura. Es un impuesto autoliquidable: el comprador debe rellenar el impreso de liquidación, calcular el importe y abonarlo. El pago debe realizarse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. La presentación del impreso y el pago se deben realizar en la Administración de Hacienda de la Comunidad Autónoma. En algunas provincias hay rebajas importantes de este impuesto para determinados colectivos. En Guipúzcoa, por ejemplo, los menores de 35 años que adquieren su primera vivienda habitual abonan sólo un 3% en concepto de ITP.
En Madrid, Cataluña, Galicia, Murcia y Aragón: el 7%.
En Álava: entre el 2’5 y el 6%
Resto del territorio: 6%.
Ejemplos:
Vivienda que cuesta 120.000 euros: 7.200 euros (aplicando el 6%, el tipo más habitual).
Vivienda que cuesta 210.000 euros: 12.600 euros (aplicando el 6%, el tipo más habitual).
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía. Lo abona el vendedor, salvo pacto en contrario entre las partes. En Navarra le corresponde al comprador.
Es un impuesto municipal que grava el aumento de valor de los terrenos urbanos experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que ha transcurrido desde la anterior transmisión. Sobre este incremento se aplica el tipo de gravamen, que es fijado por cada Ayuntamiento según unos máximos y unos mínimos fijados por ley. Es un impuesto autoliquidable: hay un plazo de 30 días desde la firma de la escritura para liquidarlo en el Ayuntamiento. No es posible ofrecer cifras orientativas sobre el importe de este impuesto debido a lo dispar de las políticas municipales.
Impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD): En la vivienda usada este impuesto sólo grava la escritura de hipoteca, no a la de compra. Se aplica del mismo modo y con el mismo tipo impositivo que en la escritura de hipoteca de la vivienda nueva.

Otros gastos

Registro de la Propiedad. Los honorarios de los registradores, al igual que de los notariales, están fijados legalmente en su arancel y son los mismos para todos los registradores de España. Su importe depende del precio de la compraventa.

Tarifas de los registradores

Inscripción:

Si el valor de la finca o derecho no excede de 6.010,12 euros: 24,04 euros.
Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros: 1,75 por 1.000.
Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros: 1,25 por 1.000.
Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: 0,75 por 1.000.
Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros: 0,30 por 1.000.
Por el valor que exceda de 601.012,10 euros 0,20 por 1.000.

Ejemplos:
Vivienda que cuesta 120.000 euros: 148,60 euros por asiento, más 16% de IVA.
Vivienda que cuesta 210.000 euros: 189,21 euros por asiento, más 16% de IVA.

Gastos de gestoría. Derivan de la tramitación de las escrituras, tanto de compraventa, como de hipoteca, cancelación, subrogación, etc. La contratación del gestor es optativa para el comprador cuando sólo tramita una operación de compraventa, ya que éste puede realizar las gestiones personalmente. Sin embargo, es obligatoria cuando la compra se tramita con un préstamo hipotecario, debido a que las entidades financieras sólo desembolsan el importe del préstamo a la firma de las escrituras de compraventa e hipoteca si tienen la garantía de inscripción en el registro de las mismas. Por eso los bancos o cajas imponen la participación de un gestor como condición para el pago inmediato de los préstamos hipotecarios. Dicho gestor debe ser elegido de común acuerdo.

El coste de gestión se entre 150 y 300 euros por operación.

Gastos de notaria. El notario da fe de que se ha llevado a cabo una acción, en este caso, la compraventa de una vivienda, dentro de la legalidad vigente. Las tarifas de los notarios, denominadas aranceles, son aprobadas por el Gobierno mediante Real Decreto y son las mismas para todos los notarios. Cuando se escritura una vivienda, sea nueva o usada, se cobra en función de una escala que toma por base el precio de la vivienda.

Tarifas

Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros: 90 euros.
Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,60 euros: 4,5 por 1.000.
Por el exceso comprendido entre 30.050,61 y 60.101,21 euros: 1,50 por 1.000.
Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: 1 por 1.000.
Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros: 0,5 por 1.000.
Por lo que excede de 601.012,11 euros hasta 6.010.121,04 euros: 0,3 por 1.000.
Por lo que excede de 6.010.121,05 euros el Notario percibirá la cantidad que libremente acuerde con las partes otorgantes.

* Las tarifas se reducirán en un 25% en los préstamos y créditos personales o con garantía hipotecaria.

Ejemplos:
Vivienda que cuesta 120.000 euros: 300 euros aproximadamente, más el 16% de IVA.
Vivienda que cuesta 210.000 euros: 425 euros aproximadamente más el 16% de IVA.

Gastos derivados de la hipoteca

Al igual que la operación de compraventa, la hipoteca conlleva gastos de notario, abogado, gestoría, impuestos y Registro de la Propiedad. Para ellos vale lo dicho anteriormente, con algunas matizaciones: los gastos de notario y Registro de la Propiedad suelen ser algo superiores a los de la compraventa, pues el contenido y, por tanto, la complejidad de la hipoteca es superior a la compraventa. Además del IAJD, la hipoteca comporta otros dos gastos a tener en cuenta.

Tasación. El banco exige que se tase (valoración de la vivienda en el mercado) la vivienda antes de conceder un crédito. El coste de este trámite oscila normalmente entre 150 y 250 euros, dependiendo de la entidad y del tipo de vivienda.
Comisiones bancarias. Las más importantes son la de apertura, la de cancelación o amortización anticipada y la de subrogación en el caso de venta ulterior de la finca hipotecada. De todas ellas, en el momento de suscribir la hipoteca sólo se satisface una, la de apertura. Su cuantía depende de cada entidad financiera y de la negociación que entre ésta y el cliente. Aunque puede alcanzar hasta el 1% del capital prestado, lo habitual es que no sobrepase el 0,5%.
Ejemplos de comisión de apertura:
Préstamo de 120.000 euros: 600 euros (para una comisión de apertura del 0,5%).
Préstamo de 210.000 euros: 1.050 euros (para una comisión de apertura del 0,5%).

La comisión de apertura es uno de los conceptos más negociables cuando se solicita la hipoteca y dada la cuantía que puede alcanzar es importante tratar de conseguir una buena rebaja.

Derechos de los consumidores ante los notarios

Derecho a elegir notario. Si usted compra un piso a una promotora, tiene derecho a elegir Notario. Las cláusulas que aparecen en los contratos privados diciendo que tendrá que escriturar en el notario que designe el promotor son nulas por abusivas. Eso sí, el notario elegido debe tener conexión razonable con la venta que se hace. Es decir, si se trata de un edificio que se ha construido en Bilbao, el comprador no puede elegir un notario de Asturias para autorizar la escritura, obligando al promotor a desplazarse hasta Asturias. Fuera de estos límites, usted puede elegir cualquier notario.
Derecho a que el notario aplique los aranceles tal y como vienen expresados en el Real Decreto aprobado por el Gobierno, debiendo figurar en la factura todos los conceptos del arancel que se ha aplicado. Si algún notario se lo aplica mal, puede recurrir inmediatamente ante el Colegio Notarial de su ciudad.
Derecho a que el notario envíe la escritura por correo electrónico al Registro de la Propiedad. De esta forma, si usted vive en Madrid y compra una vivienda en Valencia no tiene que trasladarse hasta esta última ciudad para que le inscriban la compra, sino que el propio notario envía por e-mail la escritura al Registro de Valencia. Esta posibilidad supone un ahorro de molestias y costes.
Derecho a que el notario, además de controlar la legalidad, preste los siguientes servicios de garantía jurídica de la operación:
Aseguramiento de que el vendedor está al día en el pago del IBI (contribución urbana), debiendo solicitar el Notario al organismo de Recaudación Municipal un certificado de las posibles deudas de dicho impuesto.
Aseguramiento de que el vendedor está al día en el pago de las cuotas de la Comunidad de Propietarios, debiendo solicitar el Notario al Administrador de la comunidad un certificado que exprese si está al día o cuánto debe el vendedor a la comunidad de propietarios.
Aseguramiento de que la vivienda que se vende no tiene hipotecas ni embargos, debiendo solicitar el Notario al Registro de la Propiedad una nota informativa que diga si la vivienda tiene o no alguna carga.