Amortizar a hipoteca, o mellor investimento
Ante as inclemencias financeiras e económicas que axexan na actualidade e cun panorama incerto para os investimentos, este é momento, para quen se poida permitir facelo, de se desfacer das débedas ou, polo menos, de parte delas. Coa baixada dos tipos de xuro, os produtos bancarios básicos -contas e depósitos e mais a débeda pública- están a perder rendibilidade. A Bolsa non se recupera e os fondos de investimento sofren unha forte desconfianza. Daquela, que se pode facer cos cartos aforrados con esforzo ao longo do ano? Unha boa opción, para quen teña unha hipoteca ou outro tipo de empréstito, é amortizar anticipadamente capital. Esta é unha práctica moi rendible que permite aforrar uns cartiños en xuros e gozar dunha beneficiosa desgravación na vindeira Declaración da Renda. Así e todo, antes de amortizar, convén analizar se é máis interesante reducir cota ou prazo, en función das necesidades de cada economía familiar.
Vantaxes: rendibilidade e fiscalidade
No momento de asinar unha hipoteca, cando a entidade entrega o ansiado cheque, duns 150.000 euros de media na actualidade, poucos pensan que darán aforrado para poder reducir anualmente máis débeda da acordada, é dicir, que poderán amortizar capital e reducir así a súa débeda pendente. Así e todo, polo xeral, esta situación si é posible logo duns anos de comezar a pagar o empréstito, cando a familia deu incrementado os seus ingresos e o esforzo que lle supón pagar a hipoteca se reduciu con respecto ao pautado nun primeiro momento. Isto é así para quen asinou hipotecas tradicionais e con cotas crecentes, e varía unicamente en función dos tipos de xuro.
Aínda que a curto prazo a amortización supón un desembolso de cartos que pode restrinxir a liquidez, a medio e longo prazo é unha práctica moi rendible, xa que significa pagarlle menos xuros á entidade financeira. Na actualidade, o xuro medio que pagan os hipotecados sitúase no 5,30%, segundo datos do Banco de España, co que unha amortización parcial permitirá aforrar boa parte desta contía en concepto de xuros. Ademais, amortizar anticipadamente capital da hipoteca implica outra gran vantaxe fiscal, xa que tanto o capital como os xuros pagados polo empréstito se poden deducir na Declaración da Renda. Hai que ter en conta, neste punto, que a fiscalidade é distinta segundo se resida no territorio común, no País Vasco ou en Navarra.
No territorio común, os contribuíntes cunha hipoteca poden deducir anualmente o 15% das cotas pagadas durante o ano (amortización máis xuros), co límite de 9.015 euros de base de dedución máxima anual. Os que residan en Biscaia, Álava ou Guipúscoa, en empréstitos destinados á adquisición ou rehabilitación da vivenda habitual poderán deducir anualmente o 18% das cotas pagadas durante o ano (amortización máis xuros) co límite máximo de dedución anual de 12.160 euros. A devandita porcentaxe do 18% será do 23% para menores de 35 anos ou para titulares de familia numerosa e a súa dedución máxima anual sitúase nos 12.760 euros.
En Navarra, pola súa banda, o límite anual que se pode deducir polo pagamento dunha hipoteca é de 9.015 euros, cunha porcentaxe de dedución do 15% do achegado ao ano. No suposto de unidades familiares nas que estean integrados dous ou máis fillos a porcentaxe sinalada é do 18%. A devandita porcentaxe será do 30% no caso de unidades familiares que a día 31 de decembro cumpran os requisitos para seren consideradas como familias numerosas.
O aconsellable, xa que logo, cando un se decide a amortizar anticipadamente capital é apurar o máximo legal permitido para poder beneficiarse de toda a dedución da Declaración. Convén, polo tanto, calcular canto se foi pagando mensualmente, nas letras hipotecarias, para calcular canto queda para alcanzar o devandito límite.
Por exemplo, supondo que un contribuínte que reside en territorio xeral paga unha letra mensual de 600 euros pola súa hipoteca, ao cabo do ano aboaría, entre capital e xuros, a cantidade de 7.200 euros. Para beneficiarse da máxima vantaxe fiscal pode pensar en amortizar outros 1.815 euros anticipadamente (así chegará ao límite dos 9.015 euros).
Cota ou prazo?
En calquera caso, á marxe de Facenda e para quen se poida permitir facelo, é beneficioso anticipar máis capital, aínda que se pase do límite de desgravación fiscal permitido. Agora ben, que convén reducir, cota mensual ou prazo (anos)? O máis aconsellable e beneficioso é reducir prazo, xa que así recortarase o pagamento de xuros. Os que decidan esta modalidade seguirán a pagar a mesma letra hipotecaria que teñen no momento de faceren a amortización, pero reducirán a duración do seu empréstito, co que diminuirá de modo salientable o pagamento de xuros. Non obstante, para moitas persoas pode resultar máis beneficioso reducir letra hipotecaria porque así pódense permitir vivir máis folgadas mes a mes. A decisión, polo tanto, dependerá das necesidades e da planificación económica particular de cada familia.
Exemplos prácticos
Se se decide reducir cota, por cada 9.000 euros que se amorticen obtense unha rebaixa de entre o 4% e o 5% nas súas letras mensuais. Pola contra, se o que se desexa é diminuír o prazo, por cada 9.000 euros amortizados pódese reducir o pagamento total nuns 30 meses. En todo caso, para realizar o cálculo, o hipotecado debe ter en conta o capital pendente de amortizar no momento de realizar a amortización anticipada e non a contía total do empréstito cando se asinou.
Por exemplo, a un contribuínte X quédanlle 150.000 euros por pagar na súa hipoteca, que conclúe dentro de 25 anos, é dicir no 2034. Na actualidade está pagado unha cota mensual de 903 euros (a un xuro do 5,3%). Este ano decidiu facer unha amortización de capital de 6.000 euros. Se decidise reducir cota, a nova letra hipotecaria mensual quedaríalle en 867 euros. Pola contra, se o que decide é diminuír prazo, reduciríase a vida do seu empréstito en 24 meses.
Nunha hipoteca máis alta, por exemplo, de 200.000 euros (asinada a 25 anos) e pola que se pagan 1.204 euros mensuais, o aforro por realizar unha amortización parcial sería aínda maior. Se se deciden amortizar 9.000 euros, a cota reduciríase ata 1.150 euros. Se se desexa recortar prazo, no canto de rematar de pagala en febreiro do 2034, a data adiantaríase a novembro do 2031, é dicir, 26 meses antes.
Canto se aforra?
Calcular os cartos que un pode aforrar mediante a anticipación de capital dunha hipoteca é difícil, xa que, polo xeral, a maioría das hipotecas asinadas en España (máis do 90%) están referenciadas ao Euríbor, co que son de xuro variable. En todo caso, pódese facer un cálculo hipotético cos tipos de xuro actuais. De media, hoxe os españois pagan un xuro do 5,3% polos seus empréstitos hipotecarios. Polo tanto, quen amortice 2.000 euros está aforrando o pagamento duns 106 euros en xuros. Se a amortización parcial alcanza os 6.000 euros o aforro elevarase a 318 euros de media.
Así e todo, para realizar o cálculo convén ter en conta o momento no que se realiza a amortización e as peculiaridades da hipoteca. Polo xeral, nos primeiros anos páganse máis xuros e menos capital, práctica que vai tornando co tempo. O que está claro é que canto máis se amortice, menos xuros se lle pagarán á entidade, co que resulta unha práctica beneficiosa para o hipotecado.
Como se amortiza
Iniciar un proceso de amortización anticipada é moi sinxelo. Abonda con poñerse en contacto coa entidade e realizar a transferencia co importe desexado ao número de conta asociada ao empréstito hipotecario. Todas as hipotecas inclúen un número de contrato, de vinte díxitos, ao igual ca as contas correntes. É o número onde hai que realizar a transferencia cos cartos da amortización. Nese momento, a entidade ou a páxina web do banco preguntaralle se o que desexa é recortar cota ou prazo do empréstito. A amortización faise efectiva en dous días hábiles.
Comisións
O punto negativo das amortizacións de capital anticipado está nas comisións que aplican algunhas entidades. Coa entrada en vigor da nova Lei hipotecaria (en decembro do 2007) reducíronse as comisións aplicadas por amortizar anticipadamente capital hipotecario, pero aínda así son moitos os bancos e caixas de aforro que aplican os máximos legais permitidos. Na actualidade, a comisión máxima que poden aplicar está fixada no 0,5% nas cancelacións anticipadas de hipoteca ou subrogación nas asinadas a tipos de xuro variable (antes a porcentaxe máxima era do 1%). Esta porcentaxe redúcese ao 0,25% se o crédito se asinou hai máis de tres anos.
Nas hipotecas subscritas a tipos de xuro fixo, a porcentaxe do 0,5% só se poderá aumentar cando a cancelación anticipada ou subrogación xere unha ganancia de capital para o prestamista e unha perda de capital para a entidade, é dicir, se os tipos de xuro están por baixo do tipo ao que se contratou a hipoteca. Por exemplo, quen decida amortizar 6.000 euros de capital da súa hipoteca deberá aboar 30 euros en concepto de comisións (se a súa entidade lle aplica unha taxa do 0,5%). Se a comisión é do 0,25%, deberá pagar 15 euros.