Veciños, non inimigos
Levarse ben cos veciños resulta en ocasións traballoso, pero sempre compensa. Non só se trata de aforrar o mal trago que supón topar cun veciño co que non te saúdas, nin sequera de evitar anoxarse, pasar un mal anaco e conflitos que fan imposible unha mínima convivencia ou que poden ata chegar a prexudicar a nosa economía. E non hai escusa: deixar de acudir ás Xuntas de Propietarios e delegar noutros veciños a toma de decisións que van acabar afectándonos, amais do recoñecemento dun fracaso, é un craso erro. Hai que participar, facerse escoitar e defender os nosos puntos vista, aínda que somos conscientes de que lograr este clima de entendemento e boas relacións cos veciños é difícil.
As friccións xorden por motivos moi comúns, como o atraso no pagamento dunha derrama, non pagar un recibo, o uso inadecuado dun espazo común ou o comportamento inaceptable de cans e doutras mascotas. A crise económica, pola súa banda, lonxe de axudar, non fixo senón acentuar os problemas das comunidades de veciños. Segundo un estudo da consultora Arrenta, en España o 15% dos bloques de vivendas conta polo menos cun veciño que non paga as súas cotas. En só un ano, pasouse do 10 ao 15%. O mesmo informe revela que case o 60% dos conflitos económicos consisten en non pagar as cotas mensuais e derramas. Ségueno en importancia as obras non consentidas (15%) e a instalación de ascensores e de sistemas de aire acondicionado (7%). Expertos en vivenda e xuristas de EROSKI CONSUMER facilitan unha serie de consellos prácticos para evitar e, de ser o caso, dar solución a estes e a outros problemas veciñais. Coñecer o que din as leis ao respecto, manter a temperanza e a cortesía nas situacións críticas e facer gala do sentido común son tres claves útiles.
“Nesta comunidade nosa”… de morosos
A limpeza e a electricidade das zonas comúns, o mantemento dos ascensores e, se os hai, dos xardíns ou das piscinas e mais -só nalgúns edificios e urbanizacións- o salario do porteiro e do administrador son os principais gastos xerais que afrontan as comunidades de veciños, desembolso regular ao que se suman ocasionalmente outros para pagar obras de reparación ou pintura e limpeza. Estas cargas deben ser asumidas polo conxunto dos propietarios de vivendas e locais, e o problema máis frecuente xorde cando un ou varios copropietarios deixan de pagar as cotas que teñen asignadas. Esta situación provócalles dificultades ao resto de veciños, que poden sufrir atrasos na execución de acordos, e mais anoxa a quen cumpre puntualmente coas cotas. E, en casos extremos de comunidades con moitos morosos, a interrupción ou cancelación de servizos por falta de pagamento. Co fin de protexer os intereses dos propietarios que pagan as cotas, a lei contempla un procedemento rápido de cobramento aos morosos que se pode pór en marcha sen a necesidade de recorrer a un avogado: o proceso monitorio.
Co acordo da Xunta de Propietarios convocada para tal efecto (os que deben cotas teñen voz, pero non voto nesta reunión), o administrador da propiedade ou o seu presidente poden esixir ante o xuíz o pagamento da débeda. Ademais, pode ser a propia comunidade quen tramite a demanda sen necesidade de facelo mediante avogado ou procurador.
Unha vez admitida a demanda no xulgado, concédeselle ao moroso un prazo inferior a un mes para liquidar a débeda ou para alegar ante o tribunal os motivos polos que non considera xusto pagar a totalidade ou parte da débeda. Unha vez concluído este prazo, se o demandado non paga nin alega, o xuíz ditará a execución da cantidade debida máis os xuros, os gastos e os honorarios do avogado, se é que a comunidade contratou un. Neste caso, o xuíz pode ditaminar o embargo do piso ou do local do veciño moroso, que se decide apelar a decisión do xuíz deberá antes liquidar a débeda coa comunidade.
Non poder pechar o ollo en plena madrugada polo ruído dunha lavadora ou polos ladridos dun can, a súa coada botouse a perder porque os veciños de arriba sacoden as alfombras sobre a roupa posta a secar… Quen non se viu algunha vez nunha destas tesituras? A boa nova é que non hai por que resignarse. A Lei de propiedade horizontal regula estes e outros problemas de convivencia que poden xurdir entre os propietarios dunha comunidade. Esta norma tende a atribuírlle ao titular da propiedade a máxima liberdade posible, pero establece límites claros, baseados nos dereitos dos demais propietarios e no interese xeral da propiedade, da comunidade.
Calquera veciño que entenda que outro ou outros realizan actividades que poidan resultar molestas, perigosas ou insalubres para os demais pode queixarse ante o presidente da comunidade, que lle deberá esixir ao veciño causante do problema que mude de actitude. Unha vez advertido de xeito directo e persoal, se segue igual o que cómpre facer é esixirlle, mediante burofax certificado con xustificante de recibimento, o cesamento inmediato das actividades molestas, advertindo de que se van iniciar accións xudiciais se segue adiante con elas. Se o veciño problemático fai oídos xordos, pódese convocar unha Xunta para discutir o asunto, na que, se así se decide, se autorizará o presidente para iniciar unha acción xudicial.
Unha vez presentada a demanda, o xuíz pode ordenar a suspensión preventiva das actividades molestas. E se a sentenza é finalmente condenatoria, amais de se ordenar o cesamento desas accións inadmisibles, pode ditarse o pagamento dunha indemnización por perdas e danos e ata a privación do dereito ao uso da vivenda ou local por un tempo determinado. Se o causante das actividades molestas é un inquilino e non un propietario, pódese anular o seu contrato de alugueiro.
E se hai obras?
Obras baixo control
Se os propietarios dunha vivenda desexan acristalar o balcón do piso para gañar uns metros ou tapialo para se protexeren do frío e da calor, non o deben facer sen consultar coa súa comunidade, porque para comezar estes cambios cómpre a autorización do resto dos veciños. Seguir adiante sen este permiso pode significar que o dono do piso se vexa obrigado a demoler a obra xa realizada e deixar as cousas tal como estaban. A clave está en se o que se vai reformar ten a consideración de común (da comunidade) ou privativo (do propietario).
Un propietario pode modificar certos elementos arquitectónicos (tirar paredes ou tabiques non mestres) e instalacións do seu piso, pero non se altera a configuración e o aspecto exterior do edificio. Se iso pasa, o primeiro paso que debe dar o interesado en facer a reforma é informar o presidente e a comunidade sobre o tipo de obra que pensa realizar e pedir permiso para executala. Na Xunta convocada para tal efecto informarase do que pretende o solicitante, e tras o diálogo ou debate posterior, someterase o asunto a votación. Para aprobar este tipo de obras que afectan ao conxunto do edificio esíxese a unanimidade dos veciños: todos os asistentes á Xunta han de votar a favor, e un só voto en contra significa que non se poden facer os cambios solicitados.
A instalación de antenas parabólicas tamén debe contar co beneplácito da comunidade, se ben non se require a unanimidade: se un veciño quere que se instale unha antena comunal, terá que conseguir que o aprobe polo menos un terzo dos propietarios. Os que se opoñan non teñen a obriga de pagar o custo da instalación nin o mantemento da antena, pero se nun futuro desexan acceder ás emisións deberán aboar o importe que lles corresponde, e esa cantidade será actualizada cos correspondentes xuros.
- Unanimidade: precísase que todos os propietarios, sen excepción ningunha, dean o seu voto favorable. É necesaria para aprobar ou para modificar as regras da propiedade horizontal ou os estatutos da comunidade, e para certas obras que afecten á fachada e a outros elementos comúns do edificio.
- 3/5 partes do total dos propietarios que, á súa vez, representen as tres quintas partes das cotas de participación. Precísase para contratar ou rescindir os servizos do ascensor, portería, conserxería, vixilancia ou outros servizos comúns de interese xeral.
- Maioría que tamén represente a maioría das cotas de participación: indispensable para determinadas obras (agás as que requiran unanimidade ao modificar a estrutura ou configuración do edificio) ou para establecer novos servizos comúns que faciliten o acceso ou mobilidade de persoas con minusvalidez, mesmo cando impliquen a modificación do título constitutivo ou dos estatutos. Reparacións extraordinarias, pero tamén as melloras comúns non necesarias.
- Un terzo que tamén represente un terzo das cotas de participación: requírese para instalar elementos comúns para o acceso a servizos de telecomunicación ou para adaptar os que xa hai, así como para colocar sistemas de enerxía solar ou servizos para acceder a novas subministracións enerxéticas colectivas.