Comunidades de propietarios: canto debo pagar de cota?
É un dos gastos fixos que se teñen moi en conta en todas as economías domésticas. Non importa a modalidade -mensual, trimestral, semestral ou anual-, os propietarios de pisos e lonxas teñen asignada unha cota de participación en relación ao total do inmoble, que é a que determina o importe da cota de comunidade para facerlles fronte aos gastos comúns e aos gastos extraordinarios ou derramas. Esta cota tamén se ten en conta en situacións máis favorables, como a venda de propiedades comúns -a vivenda do porteiro-, o recibo de rendas mensuais polo seu arrendamento ou, por exemplo, a recepción dunha indemnización por cederlle espazos comúns ao Concello. Agora ben, aínda que en principio non debería haber ningún problema, son moitos os propietarios que non están de acordo coa cota que pagan. Isto xera malestar entre os veciños e numerosas dificultades para iniciar obras que moitas veces non poden esperar.
Onde e como se fixa a cota?
A cota de participación establécese no mesmo “título”, tal e como reza a Lei de propiedade horizontal. Refírese ao título constitutivo da propiedade. E para que o propietario dun edificio comece a rexerse polas normas e réxime da propiedade horizontal requírese que o dono único do inmoble, o construtor-promotor ou todos os propietarios dos distintos pisos e locais, de xeito unánime, elaboren o título constitutivo no que, xunto á descrición do edificio, dos seus elementos comúns e elementos privativos, se sinale a cota de participación de cada un dos pisos e locais.
Son, polo tanto, varios os documentos que se precisan: por unha banda, o que describe a totalidade do inmoble -recibe o nome de título constitutivo da propiedade horizontal-, documentos individuais de cada vivenda, como as escrituras de cada piso e local no que se indica a cota concreta de participación nos elementos comúns.
Como se modifica a cota?
Por acordo unánime da xunta de propietarios.
E se se adopta un acordo para realizar unha obra ou servizo liberando algunha vivenda ou local de realizar esta contribución, o resto como paga?
Deberanse adaptar as cotas entre o resto de pagadores para que a súa suma alcance o 100%.
Por exemplo?
Un inmoble ten 100 enteiros, pero, por exemplo, pódese decidir, por unanimidade, que para a instalación dun ascensor na comunidade os baixos comerciais non deben asumir este custo. Sempre que estes sumen un 20%, o gasto calcularase mediante a aplicación dunha regra de tres para reconverter o 80% dos propietarios de vivendas nun 100%. Exemplo: A unha comunidade de 10 vivendas e 4 locais na que cada vivenda ten unha cota do 8% e cada local o 5% aplícaselle a seguinte regra:
10 vivendas x 8% = 80%
4 locais x 5% = 20%
Os gastos deben ser aboados ao 100% só polas vivendas que suman un 80%
80 ———– 100 8 ———— x x = 800/80 = 10%
Esta é a cota rectificada para que os gastos sexan aboados exclusivamente polas vivendas. Cada vivenda pasa a contribuír un 10% no canto dun 8% para ese servizo concreto.
As vivendas pagan a partes iguais?
No exemplo anterior si, pero o habitual é que cada vivenda teña unha cota diferente e propia, adaptada á súa altura, localización e superficie.
Pero en moitas comunidades os propietarios pagan idénticas cantidades.
É posible pactar o pagamento de gastos a partes iguais por unanimidade, pero a experiencia demostra que a longo prazo xera un grande descontento que afecta á harmonía e á convivencia diaria da comunidade de veciños.
Se xa existe ese acordo pero aínda así se quere pagar conforme á cota que corresponda, cales son os pasos que se deben seguir?
Débese acordar por unanimidade na xunta de propietarios. Iso si, hai que prever que o cambio beneficiará a uns e prexudicará a outros, polo que poden xurdir dificultades para alcanzar a unanimidade.
Se nunha comunidade un propietario se queixa de que están mal calculadas as cotas porque as cantidades coinciden en pisos con grandes diferenzas de superficie, que se pode facer?
É recomendable acudir a un aparellador ou a un arquitecto. Estes profesionais poden despexar as dúbidas con respecto ao correcto cálculo das cotas no titulo, conforme aos criterios legais de superficie útil, localización interior ou exterior e situación.
E se non fai nada a comunidade por corrixir esta situación o veciño pódese negar a pagar as súas cotas?
Non, debe seguir cumprindo coa súa obriga de contribuír aos gastos comúns de acordo á súa cota actual. Sempre pode solicitar un informe técnico ao respecto e, unha vez obtido e estudado, pedirlle ao presidente da comunidade de veciños que inclúa esta cuestión na orde do día da seguinte xunta ou que convoque unha xunta extraordinaria. Se non obtén resultado, convén acudir a un avogado.
Un propietario solicitoulle un permiso á comunidade para dividir unha vivenda en dúas; como afectaría esta situación ao pagamento das cotas?
Neste caso requírese a aprobación unánime da xunta de propietarios, responsable de fixar a cantidade correspondente ás cotas para os novos pisos, sen que por iso se modifiquen as cotas do resto das propiedades.
- Respectar as instalacións xerais da comunidade e outros elementos comúns (fachadas, terrazas, balcóns, portal, escaleiras, patios, antenas colectivas…).
- Manter en bo estado de conservación o seu propio piso, en termos que non prexudiquen á comunidade ou aos outros propietarios.
- Permitir o acceso á vivenda cando sexa necesario facer unha reparación dun elemento común e consentir as obras, por exemplo se para arranxar as canalizacións xerais do edifico é preciso picar as paredes do baño ou o chan da vivenda dun veciño este non se pode negar. Pola súa parte, o custo de reparar as paredes do seu baño e da lousa do chan farase a cargo da comunidade. Ademais, os veciños tamén deben permitir servidumes: un dos casos máis frecuentes é o dun local que debe ceder espazos para a instalación dun ascensor novo, se a instalación de ascensor foi debidamente aprobada en xunta e a cambio dunha indemnización por perdas e danos.
- Contribuír, de acordo ao establecido na súa cota de participación ou ao pactado, aos gastos xerais para o axeitado sostemento do inmoble. Na escritura de compravenda, o vendedor debe declarar estar ao corrente no pagamento dos gastos de comunidade ou expresar a cantidade debida. Tamén debe achegar nese intre un certificado no que consten estas afirmacións. Sen el non poderá outorgarse a escritura, salvo que fose expresamente exonerado desta obriga polo comprador.
- Axudar na dotación do fondo de reserva para atender obras de conservación e reparación do terreo. En ningún caso o fondo de reserva pode estar dotado cunha cantidade inferior ao 5% do seu último orzamento ordinario.
- Informar a quen exerza as funcións de secretario da comunidade da situación do seu domicilio en España co fin de ter un enderezo onde enviar citacións e notificacións. En defecto desta comunicación terase por domicilio o piso ou local da propia comunidade.
- Comunicarlles ao presidente e ao administrador o cambio de titularidade da vivenda ou local.