Mercado de alugueiro

Unha opción moi pouco atraente

Mercado de alugueiro de vivenda: escaso, caro e arredado das necesidades dos cidadáns
1 Novembro de 2004
Img temap 208

Unha opción moi pouco atraente

/imgs/20041101/tema00.jpg
En 1950, a metade das vivendas en España utilizábanse en réxime de alugueiro. En 1981 esa proporción descendera ata o 16%, e no 2001 o parque de vivendas de alugueiro representaba un moi exiguo 11% das existentes en España. Pero non só a oferta é escasa, senón que, ademais, o mercado de alugueiro é moi caro: arrendar un piso usado de 75 metros cadrados custaba no 2000, segundo o Consello Económico e Social, 359 euros, mentres que adquirilo (crédito hipotecario a vinte anos cun xuro anual do 4%) supuña unhas cotas mensuais de 412 euros. É dicir, pagando unha cota de só 54 euros máis ó mes, a vivenda podíase mercar.

E hoxe a situación segue igual, e ata peor. Non é unha comparación completamente precisa, pero é o cálculo que fai quen reflexiona sobre a posibilidade de alugar un piso e confronta esta opción coa de mercar vivenda. “O crédito átame moitos anos e suponme máis risco, pero ó cabo do tempo terei unha casa en propiedade, mentres que co alugueiro todo é pagar e pagar, para ó final non ter nada”: este é o argumento que leva a que cada ano millóns de cidadáns merquen unha vivenda e descarten a opción do alugueiro.

En resumo, nin o usuario -coas condicións actuais do mercado- se quere converter en inquilino, nin o propietario de vivendas desocupadas quere pólas en alugueiro. Un escenario nada propicio, evidentemente, para o fomento da vivenda en réxime de alugueiro.

Hai motivos que o explican

CONSUMER investigou por que a opción do alugueiro foi tan apabullantemente vencida en España pola ‘cultura da propiedade’. Entre os motivos sinalados polos expertos entrevistados por esta revista e que quizais máis se descoñecen, destacan a escasa mobilidade laboral española e a insuficiente defensa xurídica dos dereitos dos propietarios que poñen en alugueiro as súas vivendas, que prefiren mantelas baleiras antes que arriscarse a non pagamentos lentos de tramitar no xulgado, tanto que entre 1991 e o 2001 aumentou un 25% o número de vivendas desocupadas. Ademais, a estes factores cómpre engadir o escaso apoio da Administración ó alugueiro de vivendas (hai moita máis dedución fiscal por compra ca por alugueiro de vivenda, ó contrario do que acontece en Europa), a conxuntura económica con tipos de xuro moi baixos (as cotas dos préstamos hipotecarios son pouco máis altos cós alugueiros mensuais) e a escaseza de vivenda social ou protexida de alugueiro (o que obriga ata ós colectivos con menos recursos a se endebedaren por riba das súas posibilidades).

Malia a ser o noso o país europeo con máis vivenda edificada (ten o maior índice número de vivendas / número de habitantes), o problema do acceso á vivenda é superior ó doutros países. Así, o prezo da vivenda no noso país medrou un 17% no 2003, o que nos coloca como o terceiro no que máis subiron os prezos da vivenda dentro do grupo de países industriais e o primeiro na Unión Europea. Este incremento do prezo da vivenda contrasta cos datos de países coma Francia (crecemento próximo ó 12%), Italia (10%) e Reino Unido (preto do 8%). E a tendencia non é nova: España é, xunto con Irlanda, o país no que máis medraron os prezos da vivenda entre 1997 e 2004 (en Irlanda un 174% e en España un 133%). Ademais, as cifras que se agardan para o 2004 son semellantes, de xeito que a vivenda continuará o seu encarecemento.

Insuficiente apoio público ó alugueiro

Unha das causas da escaseza e carestía de vivendas en alugueiro é a case inexistente actividade das distintas Administracións Públicas á hora de promover a fórmula do alugueiro. Das vivendas dispoñibles en España, tan só un 11,4% se ofrece en alugueiro, mentres que en Alemaña, Holanda, Dinamarca e Francia as vivendas destinadas ó alugueiro representan o 40% do total e ás veces máis.

As políticas que en materia de vivenda levan a cabo as administracións públicas españolas desde hai décadas non promoven, precisamente, o alugueiro. Velaquí algunhas desas medidas:

1. Demasiados incentivos fiscais á compra de vivenda. A diferenza do que acontece na maioría dos países da UE, en España o alugueiro dun piso carece de incentivos fiscais. Mentres que quen adquire unha vivenda goza de deducións fiscais de entre un 15% e un 25%, esta posibilidade non se contempla para os alugueiros, non sendo no País Vasco, Andalucía, Baleares, Cataluña, Madrid, Navarra, Comunidade Valenciana e Galicia.

2. Practicamente non hai vivenda de alugueiro social. España sitúase á cola da UE no número de vivendas de alugueiro social, ou, ou que é o mesmo, con axudas públicas para abaratar a cota que cómpre pagar. Só o 2% do total do parque de vivendas se engloba en España dentro desta categoría, fronte á media do 18% da UE. Esta reducida porcentaxe de vivenda de alugueiro social non abonda para atender a demanda dos colectivos con maiores dificultades para acceder á vivenda (xente nova, desempregados, inmigrantes, fogares con escasos recursos, familias monoparentais), que se ven obrigados a endebedarse e, nalgúns casos, a adquirir vivendas en deficiente estado de conservación.

3. Insuficiente defensa xurídica para os propietarios que poderían pór en alugueiro as súas vivendas. A protección xurídica e legal para os propietarios das vivendas en alugueiro é unha das principais tarefas que cómpre que aborden as diferentes administracións. Malia que, segundo os expertos consultados por CONSUMER, hai unha gran demanda de vivenda en alugueiro, os propietarios de inmobles con posibilidade de seren alugados amósanse reticentes e mantéñenas fóra do mercado para evitar problemas como non pagamentos ou atrasos no cobro da renda, estragos nas vivendas, etc., que resultan lentos e complicados de resolver nos tribunais. Historicamente, as normativas legais sobre alugueiros favoreceron ó inquilino fronte ó arrendador, que vía, por exemplo, que o tempo transcorría sen que as cotas non pagadas lle fosen aboadas. Coa introdución de varias reformas na Lei de axuizamento civil en 2003, intentouse facer máis efectivo o procedemento de desafiúzo para loitar contra a morosidade e incentivar así o mercado de alugueiro, pero os resultados destas disposicións foron limitados: un desafiúzo tarda unha media dun ano en facerse efectivo. Todo isto motivou que haxa máis de 3 millóns de vivendas desocupadas, nada menos ca un 22% do total. E se o propietario supera as reticencias a alugar a súa vivenda, a miúdo faino -como mecanismo de defensa ante continxencias adversas- solicitando máis dun mes de fianza ou mesmo un aval bancario por seis ou doce meses de renda.

Co fin de reducir o enorme parque de pisos baleiros e de trasladar o maior número deles ó mercado do alugueiro, entrou en vigor na Declaración da Renda 2004 unha medida que beneficiará (na declaración que se realice o vindeiro ano), ós propietarios de vivendas baleiras que decidan alugalas: deducirán un 40% do importe do alugueiro, que se sumará á dedución xeral do 10% por gastos non xustificados. Esta desgravación aplícase ás vivendas que estiveran desocupadas durante os seis meses previos á sinatura dos contratos que tiveran lugar entre o 19 de abril do 2002 e o 31 de decembro do 2004. Outra medida é a posibilidade de aplicar recargas fiscais ás vivendas deshabitadas, co fin de fomentar a súa saída ó mercado de alugueiro. Así e todo, esta medida parece que aínda está lonxe de levarse á práctica.

Que acontece en Europa?

/imgs/20041101/tema02.jpg
O 83% das vivendas en España son propiedade dos seus usuarios, fronte ó 11% que están en alugueiro e o 6% restante, que corresponden a cesións gratuítas ou a baixo prezo. Estas cifras contrastan coas de países do noso contorno, como Alemaña (55% en réxime de alugueiro), Holanda (46%), Dinamarca (45%) e Austria (40%).

Así, mentres que a media de vivendas en alugueiro na UE era do 32% no 2002, en España esta cifra practicamente non chega ó 11%. Na UE, a existencia dun maior número de vivendas en alugueiro, de orixe tanto pública coma privada, permite que os cidadáns e familias con menores ingresos poidan acceder ó uso dunha vivenda.

A diferenza do que acontece en España, na UE o parque de vivendas en propiedade está orientado preferentemente ás familias máis acomodadas. Ademais, na maioría dos países europeos as administracións públicas incentivan a mobilidade laboral por parte, o que non acontece en España. Para a maioría de expertos, o réxime de propiedade da vivenda está estreitamente relacionado coa mobilidade laboral.

Este movemento da poboación faría aumentar a demanda de pisos en alugueiro, a Administración tería que darlle solución ó problema, aumentaría a oferta e o mercado dinamizaríase.

Por que preferimos mercar ca alugar?

As causas do problema da vivenda en alugueiro non están só na oferta, senón tamén na demanda: o desexo de posuír vivenda propia é determinante para a maioría das familias españolas. Vivir de alugueiro non gusta, prefírese pagar unha hipoteca e así, ós poucos, ir mercando o inmoble. E todo iso malia os altos prezos de venda da vivenda e da relativa inestabilidade laboral. A cada vez maior capacidade adquisitiva, xunto coa redución dos tipos de xuro nos créditos hipotecarios intensificaron aínda máis a “cultura da propiedade”, contribuíu ó encarecemento da vivenda e prexudicou moito o desenvolvemento do mercado de alugueiro. Ademais, moitas das persoas que se decantan polo alugueiro contemplan esta modalidade de acceso á vivenda como algo temporal, e é que ninguén quere pagar indefinidamente (e aquí está o miolo da cuestión) grandes cantidades de cartos por algo que nunca vai ser seu. A oferta española de vivenda está orientada case exclusivamente cara á compra, situación que dificulta o acceso á mesma e que produce, á súa vez, unha gran rixidez no mercado. Un mercado de alugueiro máis dinámico e con maior parque de vivendas facilitaría o acceso á vivenda ós fogares de renda máis baixa e a mobilidade xeográfica dos traballadores.

Mozos e inmigrantes: difícil acceso á vivenda

En principio, a vía máis directa para que os mozos accedan a unha vivenda, pola súa sinxeleza e polo escaso nivel de compromiso financeiro que representa, é a do alugueiro. Así e todo, os prezos de entrada neste mercado, que inclúen seguro, fianza e mensualidades por anticipado, engadidos ó contraste entre demanda forte e oferta escasa, propician a exclusión da xente nova neste ámbito do alugueiro. Ademais, este segmento da poboación é visto polos propietarios como inquilinos de risco elevado. En España, a falta de vivendas de alugueiro frea a mobilidade dos mozos que buscan traballo e obriga as parellas novas a facerse propietarios. As parellas novas teñen que garantir dous salarios para poder mercar un piso. Xa que logo, é máis doado que queden na casa dos pais por máis tempo ca noutros países e que retarden a súa emancipación ata os 30 anos ou ata que albisquen certa estabilidade laboral.

A situación dos inmigrantes é aínda peor. Mentres que un 85% dos españois posúe a súa vivenda en propiedade, esta cifra redúcese ó 28% entre os inmigrantes, co que máis de 7 de cada 10 inmigrantes en España viven de alugueiro. Máis diferenzas: un 61% dos españois propietarios de vivenda téñena totalmente pagada, mentres que tan só un 45% dos inmigrantes propietarios de vivendas a teñen xa pagada. O acceso en propiedade á vivenda libre para os inmigrantes está aínda máis restrinxido, debido ós seus altos prezos e ós habitualmente menores ingresos destes cidadáns, polo que deben optar polo alugueiro.

Os novos seguros para o alugueiro

Ante o temor dalgúns propietarios a que os seus inquilinos non lles paguen, as compañías aseguradoras lanzaron ó mercado pólizas que cobren riscos de non pagamento dos alugueiros e de estragos que poidan causar os inquilinos.
Ademais, dentro das axudas (de ata 6000 euros) do plan para fomento do alugueiro do Ministerio de Vivenda, esíxese para a súa concesión a contratación destes seguros.

Entre as garantías que cobren estes seguros, as compañías ofrecen:

  • pagamento de ata 12 rendas mensuais de alugueiro cun importe máximo de 1400 -1500 euros/mes, unha vez que a sentencia de desafiúzo sexa efectiva;
  • compensación dos danos ante o posible estrago do inmoble por parte do inquilino;
  • compensación polo roubo de obxectos de ata 3000 euros;
  • en caso de desafiúzo, cobertura legal dun avogado especializado cun límite de gastos de ata 1000 euros, co fin de que o propietario recupere a súa vivenda o máis axiña posible, e
  • mellora das condicións da póliza no caso de que se contrate o seguro para un colectivo de alugueiros.

A prima ou custo destas pólizas de seguro de alugueiro oscila entre 180 e 200 euros anuais.

Consellos para alugar
  • Visitar a vivenda e comprobar que as nosas necesidades se van ver cubertas (tamaño do piso, emprazamento, estado, servizos da vivenda e do contorno, etc.).
  • /imgs/20041101/tema03.jpgFormalizar un contrato escrito co arrendatario é beneficioso tanto para o propietario (terá certa protección xurídica en caso de non pagamento) coma para o inquilino (en caso de incumprimento poderá reclamar; ademais, beneficiarase das desgravacións fiscais).
  • Nos contratos legais é obrigatoria unha fianza, en metálico, que tamén adoita utilizarse nos acordos verbais. A fianza adoita equivaler a un mes de arrendamento, aínda que en ocasións os propietarios esixen máis dun mes de fianza ou mesmo un aval bancario.
  • Entre os dereitos de quen decide alugar unha vivenda destaca a obriga que ten o propietario de conservar e reparar a vivenda cando cumpra, non sendo que o estrago o causara o inquilino. Pola contra, este deberase facer cargo dos gastos derivados do uso habitual da vivenda.

O que di a lei que regula o alugueiro de vivenda (LAU)

Que forma debe ter o contrato de arrendamento?
O contrato realízase por escrito e nel debe constar unha descrición do inmoble, a duración do contrato e o importe da renda. Non é preciso que siga un modelo concreto, abonda con que ambas as dúas partes manifesten por escrito os acordos que alcancen. Así e todo, hai un ‘contrato-tipo’, de venda en estancos; adquiríndoo liquídase o Imposto de Transmisións Patrimoniais e Actos Xurídicos Documentados.

A duración do contrato
As partes poden establecer libremente a duración do contrato de alugueiro. De ser inferior a 5 anos, chegada a data de vencemento do contrato, este prorrogarase obrigatoriamente por prazos anuais ata acadar esta duración, non sendo que o inquilino lle manifeste ó propietario (con como mínimo 30 días de antelación á data de remate do contrato) que non ten intención de continuar na vivenda. O arrendador está obrigado a prorrogar o contrato ata que a súa duración alcance os 5 anos, coa excepción de que manifestara no contrato que ía precisar ocupar persoalmente a vivenda antes deste tempo. Transcorridos os 5 anos, o propietario pódese negar a renovar o contrato se avisa ó inquilino cun mes de antelación. Se no contrato non se sinala prazo de duración, entenderase que é dun ano.

A fianza
Trala sinatura do contrato, o inquilino está obrigado a entregarlle ó propietario unha fianza en metálico equivalente a unha mensualidade de renda. O importe da fianza seralle devolto integramente ó inquilino cando remate o contrato, sempre e cando entregue a vivenda en perfecto estado. A fianza pódese actualizar, coma acontece coa renda, unha vez transcorridos os 5 primeiros anos de duración do contrato.

A renda
A cantidade que o inquilino lle aboa ó arrendador polo alugueiro da vivenda páctana libremente ambas as partes. Salvo que se acorde outra cousa, o pagamento é mensual e por anticipado dentro dos 7 primeiros días de cada mes. Débese efectuar no lugar e polo procedemento que acorden as dúas partes (en metálico, por domiciliación bancaria, mediante ingreso en conta, etc.).
O propietario entregaralle ó arrendatario un xustificante ou recibo do pagamento da renda, salvo que resulte debidamente acreditado por outros procedementos (como o resgardo do ingreso bancario). A lei establece tamén que durante os 5 primeiros anos de duración do contrato a renda se incrementará ou diminuirá conforme o faga o IPC anual.

Quen paga os gastos?
Os gastos xerais que derivan do uso corrente do inmoble (cotas da comunidade de propietarios, piscina, ascensor, garaxe, servizos de vixilancia) son de conta do propietario; só no caso de que así se pacte no contrato serán asumidos polo inquilino. Gastos a cargo do inquilino son aqueles nos que se pode medir o consumo que deles fai. Os máis habituais son o gas, a electricidade, o teléfono e a auga.

Obras na vivenda
As obras de conservación: o propietario está obrigado a realizar as reparacións que cumpran para conservar a vivenda en boas condicións de habitabilidade, agás que o estrago o producira o inquilino ou que a vivenda quedase destruída por causas das que non é responsable o propietario (incendio, inundación, terremoto, etc.).

/imgs/20041101/tema04.jpgAs pequenas reparacións que esixa o desgaste derivado do uso ordinario da vivenda deberaas aboar o inquilino. Se a realización das obras de conservación do inmoble non se pode atrasar ata que conclúa o contrato de arrendamento, o inquilino terá que toleralas; se se prolongan durante máis de 20 días, terá dereito a que a renda diminúa proporcionalmente á parte da vivenda que non poida utilizar a causa desas obras.

Cando cumpra realizalas urxentemente para evitar danos graves e inmediatos, poderaas realizar o inquilino, sempre que llo comunique ó propietario, e terá dereito a que este lle restitúa o seu importe.

Obras de mellora son as que afectan á hixiene, salubridade e comodidade do inmoble e dos seus ocupantes. Se a súa realización non se pode atrasar ata que conclúa o contrato, o arrendatario teraas que tolerar; se se prolongan durante máis de 20 días, o inquilino terá dereito a que a renda diminúa proporcionalmente á parte da vivenda que non poida utilizar. Nestes casos, o propietario deberalle notificar ó inquilino con polo menos 3 meses de antelación o obxecto das obras, o seu comezo, duración e custo previsto.

E o inquilino non poderá realizar sen o consentimento por escrito do arrendador aquelas obras que modifiquen a configuración da vivenda ou que causen unha diminución da estabilidade ou da seguridade na mesma.

Se se vende a vivenda alugada

Se o propietario da vivenda desexa vendela, está obrigado a ofrecerlla en primeiro lugar ó arrendatario, indicándolle o prezo e o resto de condicións. O inquilino disporá dun dereito de adquisición preferente ou de ‘tenteo’ e contará con 30 días para decidirse. Se o propietario non lle fai o ofrecemento da vivenda ó arrendatario, ou se vende a vivenda por un prezo inferior ó comunicado, ou incumpre calquera dos requisitos establecidos pola lei, o inquilino poderá impugnar a venda e adquirir a vivenda nas mesmas condicións nas que o propietario a vendeu e poderá exercitalo nun prazo de 30 días desde que se lle notifique a venda da vivenda.

Cando se pode dar por finalizado o contrato?
O propietario poderá resolver o contrato se o inquilino non paga a renda ou a fianza, se lle subarrenda ou lle cede a un terceiro a vivenda sen consentimento do propietario, se causa danos na vivenda intencionadamente, se realiza obras sen consentimento do propietario ou se realiza na vivenda actividades molestas, insalubres, nocivas, perigosas ou ilícitas. E o inquilino poderalle dar fin ó contrato se o propietario non realiza as reparacións necesarias para conservar a vivenda nas condicións de habitabilidade adecuadas ou se perturba o inquilino na utilización da vivenda.

A subrogación no contrato de arrendamento
A subrogación é a substitución dunha persoa por outra no contrato de arrendamento de xeito que o que se subroga adquire todos os dereitos e deberes que posuía o seu anterior titular. As subrogacións pódense dar tanto na persoa do propietario ou arrendador coma na do inquilino.

No propietario: prodúcese cando o arrendador lle vende a unha terceira persoa a vivenda alugada. O novo propietario está obrigado a respectar as condicións do contrato de arrendamento que permanecerá en vigor ata que se esgote a súa duración.

No inquilino: pódense dar diversas situacións, como o falecemento do inquilino ou a separación, divorcio ou nulidade matrimonial.

O falecemento do inquilino non comporta necesariamente a extinción do contrato de arrendamento, dado que poden subrogarse nese contrato o cónxuxe do arrendatario ou a parella de feito que no momento do falecemento convivise con el (esixíndose neste último caso un período de convivencia de polo menos 2 anos ou ter descendencia en común), os descendentes do arrendatario que no momento do seu falecemento estivesen suxeitos á súa patria potestade ou tutela ou que conviviran habitualmente con el durante os 2 anos anteriores, os ascendentes ou irmáns do arrendatario que conviviran habitualmente con el durante os 2 anos anteriores ó seu falecemento e, para rematar, as persoas que sufran unha minusvalía igual ou superior ó 65%, sempre que teñan unha relación de parentesco ata o terceiro grao colateral co arrendatario e que conviviran con este durante os 2 anos anteriores ó seu falecemento.

En caso de separación, divorcio ou nulidade matrimonial do arrendatario, o cónxuxe que non sexa titular do contrato poderá continuar no uso da vivenda arrendada se se lle atribúe por sentencia xudicial, sempre que llo comunique ó arrendador no prazo de 2 meses contados desde a data de notificación da sentencia.

A cesión do contrato de arrendamento e o subarrendamento
Por cesión do contrato enténdese a transmisión que realiza o arrendatario dos dereitos e deberes que comporta o seu contrato de arrendamento a unha terceira persoa. O subarrendamento é o arrendamento que realiza o inquilino dunha parte da vivenda da que goza e que á súa vez lle alugou ó propietario. O inquilino só pode subarrendar unha parte da vivenda e tan só polo tempo que dure o seu propio contrato de alugueiro, sen que o importe do subarrendamento poida superar o da renda que o inquilino estea aboando. En ambos os casos, tanto na cesión coma no subarrendamento, cómpre que o propietario preste o seu consentimento por escrito.