Mellora un chisco a calidade do servizo, pero subsisten as graves irregularidades
O mercado inmobiliario español é un dos sectores que maior crecemento viviu nos últimos anos. Segundo o INE, no 2003 as actividades inmobiliarias tiveron un volume de negocio superior ós 70.000 millóns de euros, un 14% máis ca no 2002. Este crecemento do negocio permitiu que milleiros de persoas opten, como alternativa de negocio, pola apertura dunha axencia inmobiliaria. Os requisitos mínimos para abrir unha axencia inmobiliaria son inacadables (requírense entre 30.000 e 60.000 euros e un local duns 70 metros cadrados). Non é raro, polo tanto, que o número de franquías inmobiliarias medrara o pasado ano un 40%.
Para analizar a calidade de servizo que ofrecen estes negocios, técnicos de CONSUMER EROSKI visitaron, facéndose pasar por clientes interesados en xestionar a compra dunha vivenda, 318 axencias inmobiliarias repartidas en 18 cidades de España: Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, Bilbao, A Coruña, Oviedo, Pamplona, Vitoria, San Sebastián, Murcia, Alacante, Córdoba, Granada, Valladolid, Santander e Zaragoza.
Máis de unha de cada tres inmobiliarias (o 32% das estudadas) suspenden o exame de CONSUMER EROSKI, o 19% cun “regular” e o 13% cun “mal” ou “moi mal”. E unha de cada tres acada un mediocre “aceptable”, mentres que só o 5% recibe un “moi ben” (non hai ningunha “excelente”) e o 32% restante queda nun “ben” como nota final. Tras este adianto de notas finais, imos repasar polo miúdo os grandes apartados da investigación: o 37% das inmobiliarias proporcionaron un asesoramento comercial deficiente ou, polo menos, moi mellorable, xa que non informaron sobre aspectos básicos das vivendas como a súa antigüidade, a altura á que estaban situadas no edificio, se dispuñan de calefacción central ou individual, se tiñan faiado ou garaxe. Ademais, as inmobiliarias seguen a cometer graves irregularidades: o 60% aceptaron mediar -sen poren impedimento ningún- en operacións con carto negro entre os seus clientes. De feito, nalgúns casos era un requisito para formalizar a compravenda. E as poucas inmobiliarias (un 10% das visitadas) que ofrecen Vivendas de Protección Oficial (VPO) fano en todos os casos a prezos equiparables ós das vivendas do mercado libre. Xa noutro ámbito, tres de cada catro inmobiliarias non deron información ningunha sobre a conxuntura do mercado da vivenda (se pagaba ou non a pena mercar nese momento e os motivos).
Pero non todo foi tan negativo; o mellor foi o trato persoal: só o 12% das inmobiliarias lle deron un trato non adecuado ós colaboradores de EROSKI CONSUMER que se fixeron pasar por clientes. Esta variable do exame mediuse valorando o interese amosado polo profesional, a actitude adoptada e a amabilidade no trato.
Se se compara a situación do sector inmobiliario entre as diversas cidades estudadas, compróbase que dista bastante dunhas a outras: máis da metade das inmobiliarias visitadas en Sevilla e Granada e arredor do 40% das estudadas en Murcia, Pamplona, Córdoba, Santander, Málaga, Valencia e Bilbao suspenden o exame. O resto de cidades (A Coruña, Alacante, Barcelona, Madrid, Oviedo, San Sebastián, Valladolid, Vitoria e Zaragoza) obteñen resultados semellantes: suspenden entre un 15% e un 25% das axencias inmobiliarias. En ningunha cidade a proporción de inmobiliarias merecedora dun suspenso foi inferior ó 15%.
Polo xeral, a xestión das inmobiliarias mellorou só relativamente (esta revista publicou un informe semellante a este en xaneiro do 2002). Hai agora catro anos, o 60% das inmobiliarias visitadas (daquela foron 56 e agora, neste estudo, son 316) non expuña polo miúdo e con claridade as características das vivendas ofrecidas, mentres que hoxe son só o 37%. Comprobouse tamén unha evolución positiva na información sobre a conxuntura do mercado: no 2002 ningunha informou sobre este aspecto, mentres que no actual informe o 26% si lle deron esta información ó cliente. Para rematar, aínda que a infracción segue a ser maioritaria, descendeu notablemente a proporción de inmobiliarias que aceptan diñeiro negro, dun 98% no informe do 2002 ata o 60% actual.
Asesoramento comercial mediocre
As cidades con peores valoracións medias para as súas inmobiliarias no tocante ó asesoramento comercial son Córdoba, Murcia, Pamplona, Sevilla e Vitoria, cun “regular”. Pola contra, as da Coruña, Madrid, Málaga, Oviedo, San Sebastián e Valladolid acadaron unha nota media de “ben”. Así, falando de todo o ámbito da investigación, o 54% das inmobiliarias non comentaron aspectos tan importantes como a altura á que estaban situadas as vivendas ofrecidas, o 57% e o 34%, respectivamente, non sinalaron se dispuñan de faiado (soto, adega ou semellante) ou garaxe, e sete de cada dez non especificaron se as vivendas dispuñan de calefacción central ou individual. Un 58% das inmobiliarias non fixeron referencia á antigüidade das vivendas ofrecidas ós técnicos desta revista. Pola contra, en máis do 90% das inmobiliarias facilitábase, cando falaban das vivendas ofrecidas, información relacionada coa superficie da vivenda e co número de habitacións e baños.
Continuando co asesoramento comercial, en unha de cada dez inmobiliarias non se ofreceron datos (sobre o ambiente social da zona, a seguridade, as características culturais, etc.) sobre as zonas ou barrios nas que estaban situadas as vivendas. Ademais, o 27% das inmobiliarias non afondaron neste aspecto, aínda que o cliente preguntou abertamente sobre el. O mesmo acontece no tocante ós servizos de cada zona (centros escolares, supermercados, centros de saúde, servizos de transporte, etc.): no 41% das inmobiliarias non se facilitaron ou se descoñecían detalles sobre estes aspectos.
Adáptanse ás necesidades do cliente?
As inmobiliarias visitadas adaptáronse, en xeral, ás demandas formuladas polo cliente no tocante ás características e prezos das vivendas: tres de cada catro aprobaron este apartado. Por cidades, aínda que todas aproban, as inmobiliarias de Barcelona, Córdoba, Granada, Santander, Sevilla e Valencia tiveron que se conformar cun mediocre “aceptable”, mentres que as do resto de cidades (as restantes doce ata completar as dezaoito) chegaron ata un “ben”.
Valorouse positivamente a iniciativa propia de ofrecer, amais das vivendas coas características perfectamente axustadas ás expostas polo cliente (case a metade o fai en prezo e catro de cada dez nas características que se solicitaron), outras que por calquera razón lle puidesen interesar ó cliente. Así, unha de cada tres inmobiliarias ofreceron tamén vivendas de diferentes características e o 43% amosou vivendas de diferente prezo ó solicitado ó primeiro polo cliente (nos dous casos as mellores inmobiliarias son as visitadas en Zaragoza e Madrid).
Material informativo
Dentro deste mesmo apartado, tamén se mediu a cantidade e calidade da información escrita que se lle facilitou ó usuario interesado en adquirir unha vivenda. En xeral, as inmobiliarias visitadas cumpriron satisfactoriamente, entregando planos detallados ou folletos, revistas, fichas coas características das vivendas, memorias de calidades, etc. Así e todo, o 11% das inmobiliarias non lle facilitaron ó cliente información ningunha por escrito sobre os pisos ofertados, nin tan sequera lle deron unha tarxeta de visita coa que poder contactar co establecemento. Para rematar, no tocante á información facilitada, os medios empregados para amosar os pisos son moi variados: o 36% utilizou fotografías (todas as inmobiliarias visitadas na Coruña e o 86% das de Santander), o 47% empregou planos (o 93% das visitadas en San Sebastián) e o 42% emprazou a visitalas directamente. Menos usuais son os vídeos, CD ou DVD e as maquetas (só os empregan o 4% das inmobiliarias visitadas).
Carto B ou carto negro
Como xa se dixo, o 60% das inmobiliarias aceptaron mediar, sen poren impedimento ningún, en operacións con “carto negro” entre os seus clientes. A mecánica é a seguinte: a escritura non se realiza polo montante total da compravenda e deste xeito o cliente evita pagar o IVE (7%) dos cartos non escriturados e mais os gastos de notaría deses cartos (co seu IVE do 16%). O principal beneficiario desta práctica ilegal non é a axencia inmobiliaria, senón o cliente que vende o piso. Pois ben, das 318 inmobiliarias estudadas, máis do 90% das visitadas en Sevilla, Granada, Valencia e Málaga non se negaron a ser intermediarias en operacións con diñeiro opaco ó fisco na compra dunha vivenda. O mesmo aconteceu en sete de cada dez das estudadas en Santander, no 60% das visitadas en Córdoba e Zaragoza, en arredor do 56% das da Coruña, Valladolid e Bilbao e na metade das visitadas en Madrid, Barcelona, Oviedo e Pamplona. En definitiva, a situación, aínda que mellorou con respecto ó informe realizado por esta revista no 2002 (o 98% das inmobiliarias visitadas daquela aceptou mediar en operacións con carto negro entre os seus clientes) continúa a ser claramente irregular.
Vivendas de protección oficial
Bo trato persoal
A situación é moi semellante (e positiva) nas 18 cidades: só o 12% das inmobiliarias lle dispensaron un trato non adecuado ó cliente, circunstancia medida en factores como o interese amosado polo comercial, a actitude adoptada, a amabilidade no trato e, en xeral, a atención e servizos prestados ó cliente. Así e todo, as que ofreceron unha mellor atención persoal foron as inmobiliarias visitadas en Valencia, Valladolid e Zaragoza (nota media de “moi ben” neste apartado). O resto de cidades obteñen valoracións situadas entre o “ben” (12 das 18) e o “aceptable” (en Sevilla, Murcia e Córdoba). Ademais, unha de cada catro inmobiliarias visitadas obtiveron unha cualificación de “excelente” grazas á atención persoal proporcionada.
Informan sobre os gastos extra?
Sete de cada dez inmobiliarias si detallaron información sobre os gastos que o usuario debe soportar, á parte do prezo, na compra dunha vivenda, ben sexa esta nova ou de segunda man. Os máis citados foron os que facían referencia ós gastos notariais (case nove de cada dez inmobiliarias informaron sobre eles) ou ós gastos relacionados co Imposto de Transmisións Patrimoniais e ó Rexistro da Propiedade (en sete de cada dez informouse sobre estes dous aspectos). Ademais, no 44% citáronse outra serie de aspectos relativos ós gastos que inflúen á hora de mercar unha vivenda. Moitas das inmobiliarias fixeron fincapé nos trámites do préstamo hipotecario (e mesmo se ofreceron a xestionalo), no IVE aplicable, etc. Así, en moitas das axencias inmobiliarias que se visitaron concretouse que os gastos relativos á formalización da compra dunha vivenda veñen ascendendo a entre un 10% e un 12% do seu prezo total. Dentro destes gastos, todas as inmobiliarias inclúen as comisións que cobran polas súas xestións, aínda que son moi poucas (non chegan ó 5%) as que aclaran a canto ascenden os seus honorarios (citan entre un 1% e un 5% do prezo total da vivenda solicitado polo propietario). Iso si, tal e como se sinala no cadro á parte, un 63% das inmobiliarias aceptaron que o prezo dos pisos á venda era negociable.
Recomendacións para a busca e para a compra
- Características da vivenda. É fundamental ter unha idea o máis clara posible das nosas necesidades e preferencias: o espazo que precisamos (número de dormitorios e cuartos de baño), as comodidades que nos interesan (ascensor, calefacción central, gas…), se queremos vivenda nova ou de segunda man, a súa situación (a distancia ó traballo ou á casa de familiares e amigos)…
- Canto podemos pagar. Analice a súa situación económica (a do momento da compra e a que previsiblemente teremos de hoxe nuns anos) e a súa capacidade de endebedamento (aforros, ingresos mensuais, posibilidades de financiamento, etc.) para saber cal é a cantidade máxima que pode investir na compra. Antes de comezar a ver pisos, pregunte en varios bancos e caixas de aforro cantos cartos lle poderían prestar. Esa cantidade será o primeiro filtro na busca de vivenda e aforraralle posteriores sorpresas e decepcións. O máis habitual é que as entidades financeiras concedan só o 80% do valor da vivenda como crédito hipotecario. O outro 20% deberá saír dos aforros do comprador.
- Gastos extra. Amais do prezo da vivenda, cumprirá afrontar unha serie de gastos extra (notaría, rexistro, xestoría…) que supoñen unha importante suma (xeralmente entre o 10% e o 12% do importe da vivenda). É fundamental, polo tanto, ter algo aforrado, xa que a hipoteca se concede sobre o custo da casa e non sobre todas as cantidades que haberá que aboar.
- Onde e como buscar. Para esta fase recoméndase paciencia e perseveranza: canto máis tempo invista buscando a vivenda que máis se axusta ás súas necesidades, máis probabilidades terá de dar con ela. A busca pódese facer persoalmente (percorrendo as zonas preferidas, botando man do consello de familiares ou amigos, buscando en xornais ou revistas especializadas, etc.) ou encomendarlle a tarefa a un profesional que dispoña dunha carteira de inmobles á venda. O primeiro caso dá máis traballo (hai que concertar entrevistas cos propietarios, coñecer a situación legal, rexistral e fiscal da vivenda, buscar o financiamento, etc.); no segundo, aforrámonos eses trámites pero deberemos pagar polos seus servizos.
- É recomendable informarse antes. Antes de mercar unha casa, cómpre preguntarlle ó presidente da comunidade de veciños á que pertenza o inmoble ou ó administrador de fincas que realiza esa xestión sobre a súa situación se está ó corrente do pagamento das cotas da comunidade. Lembre que esas débedas non pertencen á persoa que as causa, senón que son propias do inmoble, independentemente de quen sexa o seu propietario. Ademais, cómpre acudir ó Concello para coñecer a situación do inmoble no tocante ó pagamento dos impostos municipais (como o IBI).
- Contrato de compravenda. Procure que nel queden recollidos todos os acordos ós que chegue co vendedor, non se fíe do acordado verbalmente. Asegúrese de que non hai cláusulas abusivas e de que se fixa unha data para a entrega da vivenda (incluíndo as penalizacións por retrasos). Se a compravenda da vivenda se realiza entre particulares, un avogado de confianza ou unha xestoría axudaralle a elaborar o contrato. Non desembolse cantidade ningunha ata que non estea completamente de acordo co contrato.
- Carto B. Non o empregue na adquisición da vivenda. Aínda que se aforra en impostos e gastos, o certo é que, amais de que pode ser investigado por Facenda (e exporse a sancións), non se poderá aproveitar da dedución fiscal por adquisición de vivenda polas cantidades que non figuren no contrato ou escritura. Ademais, ó ser o prezo inferior ó real, se despois dun tempo quere vender a vivenda terá que declarar un incremento do patrimonio maior e pagar máis polo Imposto de Plusvalía.
- Negocie o prezo. Non se conforme co primeiro prezo de venda que lle dean. Trate sempre de negociar unha rebaixa, especialmente cando teña a certeza de que a cantidade que lle ofrecen está algo inflada. É parte do xogo que os donos dunha vivenda intenten obter coa súa venda o maior beneficio posible. Pero tamén o é que o comprador queira acadar a maior rebaixa posible.