Errenta edo kreditua ordaindu, hortxe kezka: alogeran bizi ala edukitzea
“Pisua erosi egin behar da: alogeran, urteak pasa, dirua bota eta bota, eta azkenean ez daukazu deus; bestela, erosi egiten baduzu halako batean zeurea izango da eta, bidez batez, inbertsioa egiten ari zara, etxebizitzaren prezioa etengabe goraka doalako”: horixe izan liteke “alogeran bizi ala etxebizitza erostea” dilemaz zabalduen dagoen iritzia.
Aukeraketa ez da batere erraza (pisuak garesti-garestiak baitira), are gutxiago Estatu espainolean: higiezinen prezioa azken urtean %10ean igo da, batez beste, hau da, KPIaren lauzpabost halako; bestetik, jabegoaren, segurtasun ekonomikoaren eta egonkortasunaren ikurra da etxebizitza. Europar Batasunak egin eta Instituto Nacional de Estadística erakunde espainolak zabaldu duen Etxebizitzen Taularen arabera, Estatuan dauden etxebizitza guztien %14 besterik ez dira alogerakoak, hau da, Europako beste herrialde batzuetako (Holanda edo Alemania, adibidez: hauetan, biztanleen erdiak alogerako etxean bizi dira) batez bestekoa baino askoz apalagoa. Europar Batasunean etxe guztien hirutik bat (%35) errentan daude okupatuak, Estatu espainolekoaren bi halako, beraz.
CONSUMERek kontsultatu dituen espezialisten ustez, alogeren eskaintzaren urriak baditu hainbat arrazoi baina, batez ere, etxebizitza errentan jartzeko tradiziorik eza eta jabegoari ematen zaion garrantzia dira horietan nagusiak, balantza erosketaren alde desorekatzeko. “Kultura-alorreko motiboak direla medio, latindarra jabetzaren zaleagoa da eta ondareaz daukan kontzeptua ez da saxoiak daukanaren parekoa: honek erakustea du lehen helburua, ez edukitzea”, azaldu du etxebizitza-gaietako aditu batek. Alogeraren kaltetan, erosketa laguntzen duen beste faktoreetako batzuk, errentan dauden pisuen “eskaintza urri eta txarra” da eta, era berean, okupazio-formula hau (lanean egonkortasunik edo diru-sarrera finkorik ez dutenen aukera bakarra) sustatuko lukeen zerga-politikarik ez izatea. Estatu espainoleko diru-kutxan datorren urtean ez omen dira sartuko 800.000 milioi pezeta, etxebizitza erostera bideratuko diren pizgarriengatik. Prebisio horiek eta alogera sustatzeko ustezko politika (administrazio lokalen saiakera epelen bat baizik ez: sarri beharturik baitaude administrazio horiek udalerrian okupatu gabe dauden pisuak alogeran eskaintzera), hortaz, elkarren kontra doaz.
Alogerako etxebizitzaren kostua aurki jaitsiko denik ez du, oraingoz, ezerk adierazten, merkatuan etxebizitzaren prezioak izan duen etengabeko gorakada geldiezina ikusirik: horrek, jakina denez, eragin zuzena du errentan. Aurtengo lehen seihilekoa ixtean, etxebizitza berriaren kostua %4,1 igoa zela agertzen zuen KPIak (1998aren aurreneko erdian %1 besterik ez zen garestitu): beraz, prezioei eustea dela eta, inmobiliari sektorea dugu aprobatzeko ikasgaia oraindik. Beste aldetik, Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa: 38 aurrezki kutxa dira erakunde horren partaide) erakundeak argitara emaniko txostenaren arabera, 1999ko hirugarren hiruhilekoan %3ko gehikuntza gertatu zen, urte osoko igoera %10ean utzirik. Bestela esateko, etxebizitzaren prezioa KPIren lau halako igo zen.
Txosten hau egin den hirietako autonomi erkidegoetan garestitze horrek aldaketak izan zituen lehen seihilekoan: %2,1etik (Kantabria) %6,3ra arte (Nafarroa); baina, nolanahi ere, preziorik garestienak Madril, Katalunia eta Hego Euskal Herrian daude oraindik. Egungo koiunturan etxebizitza alogeran hartu ala erostea komeni den zehazteko, balizko kasu bat hartu dugu abiagune: bertan, 70 edo 80 metro karratuko pisua erostea planteatu dugu, horren merkatuko (balizko) prezioa 15 milioi pezeta izaki. Munta horretako kreditu bat eskaturik gaur egun batez bestekoa den interes finko hipotekarioan (%4,5), erosleak finantza-erakundeari hilean 94.897 pezeta ordaindu beharko lioke, mailegua 20 urtera kontratatu baldin bada, edo 83.375, 25 urterako ituna sinatu badute. Hau da, laneko egongaiztasunik edo bestelako gorabeherarik (laneko mugikortasun geografikoa, pisua beste norbaitekin elkarbanatua izan, egoera koiunturalak, etab) bada, ez du merezi etxebizitza errentan hartzea, oro har, egungo alogeren prezioa gogoan izaki: gure adibideko pisua, hilean, 40.000 pezetatik 120.000 pezeta bitartean kostatuko litzateke eta.
Alogeraren prezioak hamahiru hiritan
CONSUMERek ikertu du zenbat kostatzen den 70 eta 120 metro karratuko etxebizitzen alogera -hauek dira eta neurri eskatuenak- Estatu espainoleko hamahiru hiritan: Alacant, Bartzelona, Castelló, Logroño, Madril, Malaga, Murtzia, Iruñea, Bilbo, Donostia, Gasteiz, Santander eta Valentzian. Atera genuen lehen ondorioa bistan zegoen: alogerarik garestienak Bartzelona, Madril, Bilbo, Gasteiz eta Donostian aurkitu genituen, etxebizitzaren prezioa gehien igo den hirietan, hain zuzen. KPI moldatzeko erabilitako informazioaren arabera, Estatu espainolean eraikitako metro karratuaren batez besteko balioa 188.700 pezetakoa da; Madril, Katalunia eta Hego Euskal Herrian zifra hori baino dezente gorago dago metroaren benetako kostua. Bilbo, Gasteiz, Donostia edo Malagaren erdialdean 70 metro karratuko pisua alogeran hartzea, hilean gutxienez 70.000 pezeta kostatzen den bitartean, Alacant, Castelló, Valentzia, Murtzia eta Bartzelonan hileko 40.000 edo 50.000 pezetan topa daiteke horrelakorik.
Erdialdeko pisu txiki horren alogera garestienak Madril eta Bartzelonan ditugu: hilean 120.000 pezeta, eta EAEko hiru hiriburuetan (100.000 pezeta inguru, hilean). Izari txikiko pisu baten alogeraren prezioan, beraz, hiri garestien eta merkeenek bere horretan diraute. 120 metro karratuko etxebizitzei dagokienez, hiri batetik besterako zenbaki-jauziak antzekoak dira. Valentziaren erdialdeko etxebizitzaren bila dabiltzanak zorioneko diren bezala (hilean 60.000 pezetatik aurrera bai baitute zerbait), Bilbo, Iruñea, Donostia, Gasteiz, Malaga, Santander eta Madrilgo gutxieneko errentak ez doaz 100.000 pezetatik behera. Areago, Alacant, Bilbo, Bartzelona, Madril eta Donostiaren erdialdean 120 metro karratuko etxebizitza alogeran hartu nahi duenak, hilean 150.000 pezetatik gora eskatuko zaiola onartu behar du.
Garestitzearen amaiera aurreikusia dago
Adituek inmobiliariaren sektorean aldakuntzak iragarri dituzte, interes hipotekarioek %5etik behera egitean eta hiritarren espektatiba onuragarriak ikusirik, bultzada polita hartu duelako sektore horrek. Tinsa tasazio-elkarteak arestiko txosten batean adierazi duen bezala, bizpahiru urteren buruan espero genuen etxebizitzen prezioaren beherakada gertatuko da, enplegu-eskaintzaren murrizketa, itxaron-zerrendak amaitzea eta interes-tasen gorakada direla medio. Aurreikuspen horien arabera, mugimendu begetatiboaren, inmigrazioaren, etxebizitzaren batez besteko tamaina murriztearen, barne migrazioen eta pisu zaharrak zaharberritzearen ondoriozko etxebizitza-premiei (900.000 etxebizitza inguru) erantzuna emateko Estatu espainoleko Sustapen-Ministerioak onetsi duen Etxebizitza-Planaren (1998-2001) bukaerarekin bat letorke gainbehera horren hasiera.
Alogera-kontratuaren iraupena
Etxebizitzaren alogera ahoz edo idatziz itun daiteke. Baina, itundutako baldintzen idatzizko egiaztapenik ez dagoela, desadostasunik gertatzekotan, ez maizterrak ez ugazabak dute beren interesak defendatzeko biderik. Adosturiko epea edozein dela ere, sinadurak maizterrari bermatzen dio pisua gutxienez bost urtez izatea; epe horretan alokatzaileak etxebizitza beretzat behar balu, hartzeko aukera izango luke baldin eta gorabehera hori kontratuan jasorik balego.
Maizterrarentzat jarrera interesgarriena, nolanahi ere, kontratua urtez urte ituntzea da. Lehen-lehenik, urtearen bukaeran kontratua indargabetzeko aukera izango duelako, gertatu baino gutxienez hogeita hamar egun lehenago nagusiari jakinarazten badio. Bigarrenik, etxea bost urterako hartzeko konpromisoa bereganatuta, bertatik kontratua iraungi baino lehenago irteteko beharrean gertatuko balitz, ugazabak kalte-ordaina exigi liezaiokeelako, kontratua ez betetzearren, hain zuzen.
Bost urteak pasata, alderdiek kontratua berritzeko asmorik agertzen ez badute, ituna beste hiru urtez luza daiteke, urte bakarreko epetan. Maizterrak, alogerako urte bakoitzaren amaieran etxebizitza uzteko eskubidea izango du.
Alogeran bizitzea: aztertu beharreko aukera
Abantailak
- Gastua kontrolatzea, iraupen luzeko hipoteka-kredituari aurre egiteko premiaren ordez.
- Lanpostu batzuek eskatzen duten mugikortasun geografikoak alogeran bizitzea agintzen du, toki jakin batean finkatzea ezinezkoa denean.
- Gazte jendea horrela sartu ohi da aurreneko etxebizitzan: bankuko letren konpromisorik hartu gabe, hilero ordaintzea errazago du eta.
- Eraikineko obra handien ardura besterena da.
Eragozpenak
- Kontratua badago ere, nagusiaren menpean dago beti maizterra. Honi nagusiak behar bezain aurretik jakinarazi behar dio etxea utzi behar duela, bidezko motiboa izanik, baina…
- Eraikinean ezin dira obrak, ez aldaketak egin: etxetik irteterakoan, hartu zen modu ber-berean utzi behar da pisua.
- Behin-behinekotasuna inplikatzen du, jabetza gabe.
- Batzuetan diru-galera da: errentaren pareko kreditu hipotekarioak ordain daitezke eta.
- Arrazoi sozial bat, auzitan jartzeko modukoa, dudarik gabe, baina erabakian eragin larria izaten duena: 35-40 urtetik gorakoak alogeran bizi izatea ez dago batere ongi ikusia hemen; pisua erosteko bezainbesteko egonkortasun ekonomikora iritsi ez izanaren adierazle omen da.
Ugazaba eta maizterren arteko harremanak
Hiriko Errentamenduei buruzko 1994ko Legeak, 1995eko urtarrilaren 1az geroztik indarrean denak, ugazaba zein maizterrei hainbat eskubide eta ardura aitortu zizkien. Harreman onak arautze hori zehazki betetzearen araberakoak izango dira aurrerantzean. Bietako edozein alderdik legea urratzeak, berriz, bete ditzan exigitzeko edo kontratua iraungitzat emateko eskubidea ematen dio beste alderdiari.
Kontratua familiburuak sinatu ohi du gehienetan: honek, arazoak ekar ditzake, ezkontideak dibortziatu, elkarrengandik banandu edo bietako bat hiltzen bada. Dibortzioa gertatzen bada, titularra ez den ezkontideak etxebizitzan bizitzen segitzeko eskubidea irabaz dezake, banantze- edo dibortzio-prozedurako epaiketaren bitartez. Maizter titularrak etxebizitza (eta ezkontidea) uzten duenean edo, ezkontideak onartu gabe, kontratuari amore ematen dionean (eskubide berdinak dituzte bi ezkontideek, baita izatezko bikotekideek, homosexual edo heterosexualek), bikoteak etxebizitza horretan segi dezake. Maizter titularra hiltzen denean, alogera antzeko baldintzetan manten dezakete ezkontide, bikotekide, eta Lege horretan zehazten diren ahaideek. Dibortzioa, bananketa nahiz heriotza gertatu ondoren, titular ez den kideak ugazabari eman behar dio oraingo egoeraren berri.
Akordio ekonomikoa
Bestelako itunik ezean, maizterrak hilaren aurreneko zazpi egunetan errenta esku-dirutan ordaindu behar du. Ugazabarekin arazorik balu, ordainketak geroratzea kaltegarri izango luke, neurri hori hartu izanak kontratuari amaiera emateko ateak zabalduko lizkiokeelako ugazabari. Ugazabak ordainketa bakoitzaren truk txartel bat entregatu behar du (bestelako bideren bat -bankuan sartzea, adibidez- adostu ez denean) eta aldez aurretik hilabete bakarra baino ezin dezake kobratu. Aurreneko bost urteetan errenta KPI orokorraren arabera gaurkotzeko eskubidea du. Seigarren urtetik aurrera bakarrik onartzen dira errentaren bestelako igoerak, aldez aurretik horrela itundu baldin bada.
Maizterrak ordaindu behar duen fidantza hil bakarreko errentaren parekoa izan daiteke; horren helburua, ugazabari maizterrak etxebizitza hartu zuen baldintzetan (ohiko zahartzearen ondoriozko higadura bakarrik salbuesten da) bueltatuko diola bermatzea da. Kontratuan bestelako formularik hitzartu ez bada, ugazabak maizterrari fidantza bueltatu beharko dio eta, geroago, eraikinean egindako kalteen ordaina eskatu ahal izango dio. Autonomi erkidego batzuek fidantza hori Administrazioaren izenean depositatzeko betebeharra xedatu dutenez, horrek etxebizitzako nagusia zehatu egin dezake, araututakoa betetzen ez badu.
Zerbitzu indibidualizatuen gastuak (ura, argia, telefonoa, etab.) maizterraren konturakoak dira eta gastu orokorrak (komunitateko kuota, besteak beste) ugazabarenak. Kontratuan hauen ordainketa ere maizterrak bereganatuko balu, urtean KPIaren bi halako baino igoera handiagorik ez luke nozitu beharko.
Obrak, arazo-iturri nagusia
Legearen arabera, biztangarritasuna garantizatzeko beharrezkoak diren mantenimendu-lan guztiak egin behar ditu ugazabak, errenta igotzeko inongo eskubiderik gabe, etxebizitzaren hondamena maizterraren erruagatik ez bada. Mantenimendu-lana kontratua amaitu arte geroratzea ezinezkoa bada, maizterrak jasan egin beharko du, arrunt gogaikarri gertatzen bazaio ere. Ugazabari jakinarazita, konponketa maizterrak berak egin baldin badu, lan horren kostua ugazabari eskatu ahal izango dio.
Ohiko higaduraren ondoriozko konponketa txikiak, ordea, maizterrak ordainduko ditu bere patrikatik. Hobekuntza-lanetan, ugazabak bere asmoen berri idatziz jakinarazi beharko dio maizterrari, hiru hilabete lehenago gutxienez, lanen izaera, hasiera, iraupena eta ustezko kostua adieraziz. Maizterrak bere aldetik, jakinarazpena egin zaionetik hilabeteko epean, kontratua baliogabe utzi ahal izango du, obrek eraikinean eragin handia baldin badute. Era berean, kendu zaion azaleraren arabera, errenta-murrizketa egin dakion eta obrek egin arazi dizkioten gastuengatiko indemnizazioa jasotzeko eskubidea izango du maizterrak. Azkenik, ugazabak errenta altxatzeko eskubidea izango du baldin eta hobekuntza-lan horiek kontratuaren aurreneko bost urteak pasa ondoren egin badira. Igoera hori ezin izan daiteke ordaintzen ari den errentaren %20 baino handiagoa. Etxebizitzaren egituraketa aldatu nahiz horren segurtasun edo egonkortasunaren murrizketa ondoriozta dezakeen obrarik ezin dezake egin maizterrak, ugazabaren baimenik izan gabe (hala egingo balu, ugazabak kontratua amaitutzat eman ahal izango luke). Arau horrek onartzen duen salbuespen bakarra, ugazabari jakinarazi ondoren, maizterrak etxebizitza ezinduentzat egokitzea da; hala eta guztiz, kontratuaren bukaeran ugazabak exigituko balio, maizterrak zegoen egoera berean utzi beharko luke etxebizitza.
Nagusiak etxebizitza saltzea erabakitzen badu, maizterrak lehentasunez erosteko eskubidea du. Alde batetik, tanteo-eskubidea zor zaio (hau da, hura erosi nahi baldin badu, beste zeinahi erostunen aurretik lehentasuna du maizterrak); bestetik, atzera egiteko eskubidea: nagusiak maizterrari salmentaren berri eman ez dionean, edo ezkutatu dionean, edo eragiketaren alderdiren batez gezurretan ibili zaionean aplikatzen dena. Bigarren kasu honetan, eragiketa baliogabetzat deklaraturik, etxebizitza prezio horretan hartu ahal izango luke maizterrak, eskubide horren arabera. Eskubide hauek betearazteko, jakinerazpena egin denetik 30 eguneko epea dago.
Ugazabak kontratua amaitutzat eman dezake baldin eta etxebizitzan inor bizi ez bada edo dirua (errenta, fidantza edo maizterrak ordaindu behar dion beste zeinahi diru-kopuru) ordaintzen ez bazaio. Ituna hausteko beste arrazoi bat etxebizitzan kalteak egitea da, maltzurkeriaz eginak badira, edo baimenik gabe obrak egitea. Etxean bertan jarduera gogaikarri, osasunez edo legez kontrako, kaltegarri edo arriskutsuak egitea ere, kontratua indargabe uzteko motibo izaten dira, etxebizitza baimenik gabe beste inori lagatzea edo errentan uztea, edo bi alderdiek itundutako baldintzak ez betetzea bezalatsu.