Ascensors: un problema que puja i baixa
Quins passos cal fer per a instal·lar un ascensor a l’edifici?
El president de la comunitat ha de convocar una junta que incloga aquest punt en l’ordre del dia i citar degudament tots els propietaris, inclosos els absents que no residisquen a l’edifici. L’acord és vàlid si el 60% dels propietaris, que representen al seu torn el 60% de les quotes de la comunitat, hi voten afirmativament.
N”hi ha prou amb un acord?
En la pràctica caldrà adoptar dos acords separats en successives juntes: un per a acordar la instal·lació de l’ascensor per majoria doble de 3/5 (60%), i el segon acord per majoria simple per a aprovar, d’entre els projectes tècnics i pressupostos, el més convenient.
Els qui hi voten en contra, han de pagar?
Quan l’acord adoptat és vàlid, l’obra ha de ser pagada per tots els propietaris, inclosos els qui hi van votar en contra, i també pels propietaris de pisos baixos i locals comercials. Els tribunals justifiquen aquesta obligació de pagament perquè l’ascensor és en l’actualitat un bé necessari per a l’habitabilitat de l’edifici. A més, el fet de no usar un element comú no eximeix de contribuir-ne al pagament perquè, amb tot i això, la instal·lació d’ascensor és una millora de l’immoble que beneficia tots els propietaris.
Si un propietari no vol pagar, què pot fer?
Per no estar-hi obligat, ha de constar l’exempció en les escriptures de baixos o locals. Si no és així, pot sol·licitar a la junta que sotmeta aquesta qüestió a votació. Si hi ha algun propietari que s’oposa a quedar alliberat de pagament, haurà de desemborsar les quantitats estipulades. Si, malgrat tot, continua negant-s’hi, podrà ser demandat per la comunitat per impagament.
Quan la instal·lació de l’ascensor ocupa part d’un local o un habitatge, els seus propietaris poden negar-s’hi?
Sí, poden negar-s’hi i la comunitat ha de demanar-los el consentiment exprés. Actualment, els tribunals reconeixen que cap llei no permet a les comunitats fer una expropiació forçosa a algun dels propietaris. Per tant, els afectats poden negar-s’hi i la comunitat no podrà instal·lar l’ascensor ocupant part d’un local o un habitatge si el propietari s’hi oposa. A més, si accepta, té dret a ser indemnitzat.
Que poden fer la comunitat i el propietari afectat per a aconseguir un acord?
Caldrà buscar altres solucions tècniques, sol·licitar altres projectes d’instal·lació que no afecten la propietat privada dels veïns, encara que resulten més costosos. Si no hi ha solució tècnica que evite la cessió, el millor és negociar una compensació econòmica.
El manteniment i la conservació de l’ascensor són obligació de la comunitat de propietaris, que ha de vetllar pel perfecte funcionament de la màquina i impedir-ne l’ús quan no oferisca les garanties de seguretat degudes.
Quines obligacions corresponen a la comunitat?
- (a) Contractar el manteniment i les revisions de la instal·lació amb una empresa inscrita en el Registre d’Empreses Conservadores.
- (b) Sol·licitar les inspeccions periòdiques.
- (a) Impedir el funcionament de la instal·lació quan tinga coneixement que no reuneix les condicions de seguretat degudes.
- (c) Notificar els accidents a l’òrgan territorial competent de l’Administració Pública (generalment, la delegació territorial del departament d’Indústria) i a l’empresa encarregada del manteniment. A més, no es podrà utilitzar l’ascensor fins que, després dels reconeixements pertinents, no ho autoritze l’Administració.
- (d) Facilitar a l’empresa de manteniment les revisions i comprovacions.
Contractes de manteniment
Els contractes de manteniment poden tenir una duració d’un any, tres, cinc o fins i tot deu anys, segons les empreses. La majoria dels contractes inclouen clàusules de pròrroga automàtica per períodes iguals a l’inicial si cap de les parts demana, amb una antelació de diverses mensualitats abans de la finalització de l’acord, la seua conclusió definitiva. A més, recull una clàusula que quantifica la indemnització a favor de l’empresa de manteniment en cas de rescissió anticipada per part de la comunitat de propietaris.
Són legals els terminis tan llargs?
Els terminis llargs són abusius. Suposen un privilegi a favor de l’empresa, que s’assegura la permanència de la clientela sota l’amenaça de compensacions econòmiques desorbitades. Això representa un clar perjudici per a les comunitats, privades de contractar altres empreses que oferisquen condicions millors.
Poden les empreses de manteniment exigir grans quantitats de diners si la comunitat rescindeix anticipadament el contracte?
Aquesta pràctica constitueix un abús si no es pacta també una indemnització a favor de la comunitat per al cas que siga l’empresa qui resolga anticipadament. Tot i això, aquesta condició no evita sempre l’obligació de la comunitat d’indemnitzar. El que fan alguns tribunals és reduir la indemnització indicada en el contracte.
- Abans de contractar una empresa de manteniment, convé sol·licitar diversos pressupostos.
- Si es rescindeix el contracte amb antelació, s’han de complir els terminis de preavís.
- Si el termini del contracte és molt llarg i la indemnització abusiva, cal intentar aconseguir un acord, deixant constància escrita. I, si fos necessari, portar l’empresa a judici.