Habitatge que es comparteix però que no es compra
Tornar a la casa del poble, llogar un apartament, reservar habitacions en un hotel o plantar la tenda de campanya en un càmping són maneres tradicionals d’allotjar-se en vacances. Comprar una segona residència és també una opció cada vegada més habitual, no debades Espanya és el país d’Europa que en té una major proporció: l’últim cens de l’INE comptabilitza més de 2 milions d’habitatges estipulats com a patrimoni de segona residència. A totes aquestes opcions, en els anys 80, però sobretot en els 90, s’hi va sumar la fórmula d’habitatge a temps compartit, anteriorment coneguda com a “multipropietat”. Aquesta fórmula permet als consumidors disposar d’un immoble durant un període determinat, a un preu substancialment més reduït que l’import d’una segona residència. No obstant això, al seu voltant ha regnat una certa confusió, sobretot fins que el 1998 no es va regular aquest sistema. Fins llavors es coneixia sota el nom de “multipropietat”, denominació que va prohibir la llei per tal d’evitar confusions, ja que en realitat mitjançant aquesta fórmula no s’obté la propietat d’un immoble, sinó que es compra la facultat del seu ús i gaudi. És a dir, l’usuari té dret a viure durant un període determinat a l’any en un allotjament (apartament, habitació d’hotel, caravana i fins i tot embarcacions), localitzat en enclavaments turístics com ara zones costaneres, estacions de muntanya o en grans capitals. L’aprofitament de l’immoble es pot deixar en herència, però s’ha de ser conscients que l’immoble té un propietari únic (el venedor-promotor), de manera que extingit el temps contractat de gaudi, els compradors o posteriors titulars no tenen dret a cap compensació. Així, el propietari de l’apartament o xalet és sempre el propietari de l’edifici sobre el qual es constitueix el règim (pot ser una persona física o jurídica), i el venedor pot ser una altra persona, física o jurídica, que actua en representació del propietari.
Els preus que es fan servir en les ofertes d’aquest aprofitament per torn de béns immobles són molt variats, però poden servir com a exemple els d’una de les companyies més fortes del mercat mundial, amb més de 300 immobles en el nostre país: una setmana a l’any, al juliol, d’un apartament tipus per a dues persones, més sofà llit al saló menjador, amb terrassa, en un complex amb piscina, prop de la platja a la Costa del Sol, restaurants i la resta de serveis, s’ofereix per 15.025 euros (en concepte d’entrada, que varia en funció del lloc i les dates triades). La quota anual (actualizable segons el IPC mitjà europeu) és de 300,50 euros. Aquest desemborsament dóna dret a gaudir tots els anys d’aquest apartament durant la setmana seleccionada, no cal fer front a cap altre tipus de despesa (llum, electricitat, gas…), garanteix el canvi de mobiliari cada dos anys i la possibilitat d’intercanvi dins de la xarxa mundial que posseeixen.
Aquesta fórmula, heretada de les societats nòrdiques i canadenques, requereix una inversió menor ja que no s’adquireix, i per tant no es paga, l’entera propietat de l’immoble, però si que s’aconsegueix un lloc estable i segur per a les vacances anuals. També ofereix la possibilitat de l’intercanvi de destinacions i fins i tot de llogar el dret a gaudir del període que es posseeix a un tercer. D’altra banda, i per a la societat en el seu conjunt, compartir recursos implica una necessitat menor de construcció en benefici del medi ambient i del paisatge.
Fins l’any 1998, a causa del buit legal que hi havia a Espanya, els mètodes de venda van ser molt agressius, la publicitat enganyosa i es van donar múltiples fraus que van originar moltes denúncies de consumidors, la qual cosa va desprestigiar aquesta formula vacacional. Fins llavors, es comercialitzava com a “multipropietat”, sense que en molts casos impliqués l’adquisició de cap quota de propietat sobre un bé immoble. Es venia la idea d’accedir a l’estatus de copropietari d’un immoble, quan en realitat el pacte signat entre les parts al contracte no sempre transmetia una quota de propietat. Un altre entrebanc que manifesten els usuaris és que, quan es vol canviar de destinació, els llocs especialment suggeridors solen tenir llistes d’espera de mesos i fins i tot d’anys.
S’adquireix la facultat de gaudir amb caràcter exclusiu d’un allotjament dotat de mobiliari adequat, durant un període anual concret mai inferior a set dies, amb dret a la prestació de serveis complementaris (els d’una administració de finques), i la possibilitat d’intercanvi. El contracte es pot signar per un termini mínim de set dies a l’any durant tres anys i per cinquanta anys com a màxim (per terminis de fins a un mes).
El consumidor té dret a ser informat mitjançant un document de l’oferta.En aquest document, que ha de ser comprensible i estar encunyat en el Registre de la Propietat, es dóna fe de la identitat i el domicili del promotor. S’hi ha de detallar:
- La data límit de terminació, si l’habitatge està en construcció.
- La descripció de l’immoble, dels serveis comuns dels quals podrà gaudir i les instal·lacions d’ús comú a què es podrà tenir accés.
- L’empresa de serveis que es farà càrrec de l’administració i les seves dades d’inscripció en el Registre Mercantil.
- L’import de la primera quota anual o la seva estimació.
- El procediment de càlcul de futures quotes.
- Informació sobre el nombre d’allotjaments i el nombre de torns per allotjament.
- Informació sobre el dret de desistiment (s’explica més endavant).
- Si hi ha o no la possibilitat de participar en sistemes d’intercanvi, amb indicació de les dades del tercer encarregat d’aquest servei.
- La data estimada d’extinció del règim d’aprofitament.
El contracte ha de contenir les dades següents:
- Les habituals de tot contracte que es formalitzi davant del registre de la propietat.
- Descripció de l’edifici, de la seva situació i de l’habitatge.
- Referència expressa del torn de què és objecte el contracte, amb indicació dels dies i hores en què s’inicia i s’acaba.
- Expressió que l’obra està conclosa o es troba en construcció.
- El preu i la quantitat anual de pagament, que s’actualitzarà d’acord amb l’IPC, llevat que les parts n’hagin establert una altra fórmula.
- Import dels imposts que comporta l’adquisició, i també una indicació succinta dels honoraris notarials i registrals per al cas que el contracte s’elevi a escriptura pública i s’inscrigui en el Registre de la Propietat.
- Serveis i instal·lacions comunes a què l’usuari té dret a gaudir.
- Si existeix o no la possibilitat de participar en serveis d’intercanvi de períodes d’aprofitament. Quan hi hagi aquesta possibilitat, s’expressaran els eventuals costs.
- Nom o raó social, amb els dades de la inscripció en el Registre Mercantil.
- El consumidor té Dret de desistiment: és a dir, a desistir de la compra en el termini de deu dies des de la signatura. Està prohibit pagar bestretes abans del transcurs del termini de desistiment. Si, malgrat la prohibició de pagar bestretes, el consumidor anticipés un lliurament i posteriorment exercís el desistiment, tindrà dret a la seva devolució.
- El consumidor pot tenir dret a resoldre el contracte: si el contracte no inclou les dades que per llei ha de contenir o el consumidor no ha sigut informat degudament, podrà resoldre el contracte en el termini de tres mesos sense que se li pugui exigir el pagament de cap despesa. Si falta veracitat en la informació, es podrà instar la nul·litat del contracte (implica la devolució de tot el que paga i, si n’hi ha, danys i perjudicis).
- Despeses inicials: Haurà de pagar el preu dels drets que adquireix, la quota anual corresponent, el que corresponga per accés a intercanvis, i si escau, els honoraris notarials i del Registre de la Propietat i imposts (l’IVA que s’aplica és del 7 %).