Escravos financeiros
“Bos días, ten vostede aval bancario”? Antes de se interesaren polo nome ou DNI do cidadán, algunhas entidades financeiras lánzanlle esta pregunta de súpeto a quen se achega a solicitar un préstamo hipotecario. Para ser candidato a conseguir unha hipoteca non abonda con dar mostras de solvencia, senón que cómpre contar tamén cun bo respaldo económico que poida soportar a débeda en caso de que o seu titular se vexa afectado por turbulencias económicas. Dende o 2007, cando estoupou a crise financeira actual, a morosidade pasou de estar no 0,40% (de 100 empréstitos nin sequera un era un potencial moroso) a alcanzar o 4,14% a peche de febreiro do 2009 (agora, máis de catro clientes de cada 100 non pagan o seu empréstito). De aí que os bancos subisen o listón de esixencias para prestaren diñeiro. Xa non se conceden créditos que financian o 100% da vivenda, que supoñan pagar máis do 40% dos ingresos que recibe a unidade familiar ao mes, ou que non conten cun aval hipotecario. En moitas ocasións, son os pais os que avalan os seus fillos para lles aseguraren ás entidades financeiras que estes contan cun sólido respaldo financeiro. Non obstante, é habitual que os propios avalistas descoñezan ata onde chega o seu compromiso e cal é de verdade o seu papel como máximos responsables do préstamo en caso de non pagamento por parte do titular. Esta figura tamén sufriu cambios no últimos tempos e, agora, o título de avalista só se consegue se se supera un difícil exame no que se demostre a súa capacidade financeira.
Os tipos de avais son numerosos (o de alugueiro, o tan renomeado aval do Estado para as emisións de débeda dos bancos…), pero o máis coñecido e popular nestes tempos de incerteza económica é o aval hipotecario. Esta figura non é material senón física. Pódese definir como a persoa que voluntariamente garante o pagamento dun préstamo se os titulares da vivenda non lles poden facer fronte aos pagamentos comprometidos. Actúa como un fiador ou como un garante de que o banco ou caixa de aforros recibirá as letras mensuais establecidas. É, polo tanto, unha persoa que asume un risco, xa que debe demostrar que conta con bens e con capacidade financeira abonda como para poder facer fronte ao pagamento das cotas. Será quen afronte a totalidade do pagamento da hipoteca cando o titular non a poida pagar.
En tempos de bonanza económica, cando a demanda de pisos aumentaba como a escuma e, grazas á expansión da construción, o PIB español medraba a taxas superiores ao 3%, o aval bancario era unha figura case esquecida. A maioría das hipotecas concedíanse a partir das garantías de pagamento que ofrecían os seus compradores, sen necesidade de fiadores externos. Non obstante, ante a desaceleración económica e a caída de negocio bancario (moi afectada polo incremento de morosos hipotecarios), demandar un aval para a concesión do empréstito é unha práctica habitual.
No libro de estilo dos bancos hai varias normas que esixen a solicitude dun aval bancario: a primeira delas son os préstamos que se piden por máis do 80% da taxación de inmoble. Se unha parella desexa mercar un piso valorado en 200.000 euros e precisa financiamento por máis de 160.000 euros, o normal é que o seu banco ou caixa lle reclame un aval bancario, unha persoa que avale cos seus bens aos prestamistas.
En segundo lugar, os bancos estudan en profundidade a capacidade de endebedamento dos titulares e só conceden hipotecas sen aval cando os compradores demostran que non empregarán máis do 35-40% dos seus ingresos mensuais no pagamento da hipoteca. Un exemplo de cliente solvente que non necesita aval é o que solicita unha hipoteca de 200.000 euros a un prazo de 25 anos, cunha nómina de, polo menos, 2.370 euros mensuais. Cun tipo de xuro do 3%, debería pagar unha letra mensual de 948 euros, no límite permitido do 40% dos seus ingresos. Se cobrase menos de 2.370 euros, a entidade esixirá un aval bancario, posto que se considera que este soldo é insuficiente e non garante a súa capacidade de pagamento.
Dende hai uns meses, as entidades tamén centraron a súa atención noutra variable: a estabilidade laboral dos titulares do empréstito. Ante a imparable subida do desemprego, aos bancos interésalles saber se o seu cliente pode ou non entrar a formar parte das listas do INEM. Por iso lles esixen avais bancarios aos titulares con contratos ‘lixo’ ou temporais, aínda que conten con nóminas que cubran con folgura o importe mínimo solicitado para lle facer fronte ao pagamento da letra. Soldos de 3.000 euros en empregos precarios requiren dun aval hipotecario para que a entidade lle dea luz verde á solicitude do seu préstamo.
Dende hai un ano e medio, coincidindo coa crise, a carga de documentos que deben presentar os avalistas bancarios aumentou de xeito considerable. Agora, as entidades queren coñecer polo miúdo a súa situación financeira. De aí que tamén soliciten a nómina do avalista, os seus ingresos, os movementos das súas contas correntes nos últimos meses, a última declaración da renda e documentos que acrediten a propiedade de bens, como escrituras de inmobles, certificados de cadros ou outras obras de arte e xoias.
Sempre que unha persoa asume o papel de avalista, adopta un firme compromiso de pagamento da hipoteca. Por lei, debe responder como se do titular do empréstito se tratase en caso de non pagamento. A obriga automática non só se refire ás cotas, senón tamén aos xuros de mora xerados, ás custas procesuais, aos seguros vinculados ao empréstito e a todos os gastos relacionados coa hipoteca que o titular deixara de pagar, sexa cal sexa o motivo.
Por cortesía, as entidades non acoden ao avalista no primeiro mes que non reciben o cobramento da hipoteca. Agardan tres meses. Consideran, polo tanto, que un empréstito non se paga cando os seus titulares incumpren co pagamento de tres meses seguidos. Nese intre, comezan os trámites para acadar os cartos a través do avalista. Non obstante, se este o decidise e así llo comunicase á entidade no momento de asinar a escritura do préstamo, o banco poderíalle ofrecer esta información dende o primeiro mes en que se deixa de cobrar a hipoteca.
Nestes momentos, os bancos estanlles a pedir mostras de solvencia tan elevadas aos avalistas que fan un estudo da súa capacidade financeira e dos seus ingresos e gastos para determinaren se por si solos poderían facer fronte ás cotas do empréstito. Bancos e caixas buscan que os avalistas dispoñan de ingresos abondos como para poderen afrontar o pagamento da hipoteca (no hipotético caso de que fose preciso) utilizando arredor do 40% das súas rendas mensuais (como se do propio hipotecado se tratase). Non obstante, son máis laxos cos que dispoñen de bens, como outras vivendas, automóbiles, terras ou mesmo con patrimonio artístico que puidesen resarcir unha posible débeda, aínda que os seus ingresos mensuais sexan baixos (mesmo inferiores aos dos propios titulares do empréstito). Isto é así porque en caso de non pagamento, por lei, a entidade pode solicitar o embargo dos bens do hipotecado e mais do avalista. Aínda que resulte curioso, a entidade non está obrigada a embargar a vivenda obxecto da hipoteca para cubrir a débeda como primeira opción. Pode comezar por tomar directamente bens mobles e inmobles do avalista. En hipotecas con varios avalistas, o banco pode ata solicitar o embargo dos bens dun só pola totalidade da débeda e non só da parte que lle corresponda de dividir a débeda entre os avalistas titulares.
Polo xeral, cando unha persoa toma a decisión de avalar a outra nun préstamo non pensa que pon os seus bens como garantía de que o titular vai resarcir a débeda bancaria. Non obstante, en épocas de vacas fracas, como as actuais, son moitas as execucións hipotecarias que teñen como protagonistas aos avalistas. De aí que non estea de máis concienciarse e coñecer polo miúdo como se desenvolve este proceso. Ante un non pagamento, a entidade ponse en contacto co titular do préstamo. Se non consegue que pague, o segundo paso é informar o avalista e solicitar del o pagamento das cotas íntegras do empréstito, das pendentes e, no seu caso, dos correspondentes xuros de mora que, de media, supoñen arredor dun 7% das cantidades que se deixaron de pagar. Se o avalista afronta o seu papel sen ningún inconveniente, a entidade non esixirá nada máis e o pagamento da hipoteca seguirá o seu curso. Nesta situación, unha vez que o titular poida retomar os pagamentos, o avalista deixaríaos de pagar. Ás entidades non lles importa quen achegue os cartos, senón asegurarse as cantidades comprometidas. De asumir o avalista a débeda, pódelle esixir o importe pagado ao debedor e converterse oficialmente no seu acredor.
Se, pola contra, a entidade non consegue que o avalista afronte os pagamentos, iniciará unha demanda xudicial. En caso de que a demanda se execute, que é o habitual, o xuíz poderá solicitar o embargo dos bens do titular do empréstito e mais do avalista. Nesta situación, ambos os dous deberán facerlle fronte á súa débeda cos bens mobles, é dicir, co diñeiro das súas contas correntes, nóminas e pensións. En última instancia, procederíase á poxa de inmobles, tanto do hipotecado como do avalista.
A necesidade de subscribir hipotecas ata por 40 anos fai que a figura do avalista se converta nun escravo financeiro de por vida. De aí que sexa recomendable deixar escritas certas cláusulas no préstamo hipotecario polo que poida pasar. Non son poucos os casos de non pagamentos de hipotecas que se producen pola ruptura de matrimonios e por chegar a unha situación extrema de desacordo e de non saber que facer co piso. Aínda que paradoxal, pode acontecer que unha persoa sexa a avalista da casa da exparella do seu fillo, despois dun divorcio ruinoso e doloroso para el. Co fin de evitar estas situacións, convén aclarar a súa responsabilidade, a través dun contrato, ante posibles situacións como esta.
No momento en que se realiza a escritura do préstamo, o avalista figurará como tal nesta e é aí onde aparecerán as cláusulas particulares que queira impor a entidade. De entrada, o banco ou a caixa non teñen a obriga de informar o avalista do incumprimento dos pagamentos por parte dos titulares do empréstito. Non obstante, se solicita coñecer os non pagamentos de xeito expreso, a entidade estaría obrigada a informalo. Esta cláusula debe constatarse así na escritura se ambas as dúas partes (avalista e entidade financeira) se poñen de acordo e deciden que así sexa.
O último aspecto que hai que ter en conta é que en non pagamentos de hipotecas con avalistas as entidades non lles comunican a estes últimos que unha hipoteca entrou en mora. É común que o primeiro documento informativo que reciban sexa unha notificación xudicial.