Pisos turísticos: Os veciños están de paso

Cambiaron o rostro nas zonas máis céntricas das cidades: a subida dos prezos do aluguer, a pechadura dos comercios tradicionais e a masificación teñen moito que ver cos apartamentos de vacacións. Radiografamos unha moda que reescribiu os plans de veraneo e a convivencia de propietarios, viaxeiros e veciños.
1 Xullo de 2018
Img tema de portada listado 267

Pisos turísticos: Os veciños están de paso

O neoloxismo aínda non se asentou nas páxinas da RAE, pero acéptase como adaptación do inglés gentrification : proceso mediante o cal a poboación orixinal dun barrio céntrico e popular, é aos poucos desprazada por outra dun nivel adquisitivo maior. “Representa despedirse das mercerías, das carnizarías, farmacias e froitarías e deulle a benvida a tendas de souvenirs, se se ten sorte, xa que na maioría dos casos son substituídas por bares e restaurantes con terrazas”, explica José Luís Zoreda, vicepresidente executivo da patronal turística Exceltur. A xentrificación é unha das consecuencias directas da proliferación de pisos turísticos, que desde hai uns anos lles afecta aos barrios máis céntricos e históricos das cidades.

En España hai moitos, para algúns quizais demasiados. Segundo un informe de Exceltur , o número deste tipo de vivendas duplicouse en menos dun ano: de 10 000 aloxamentos con 37 000 camas en 2015, a 20 000 con 74 000 camas en 2016. E as cifras seguen crecendo: as plataformas máis coñecidas, Rentalia ou Airbnb, reflicten o éxito destas propostas vacacionais. Para o usuario resulta atractivo aloxarse no centro das cidades, coas comodidades do fogar e a bo prezo. “O turista busca un xeito de viaxar local, persoal e auténtica”, contan en Airbnb. “Vivir experiencias máis xenuínas, á marxe do turismo de masas”. Segundo esta plataforma, o propietario, con este tipo de transacción, “obtén en xeral, do 5 % ao 20 % máis de rendibilidade ca se dedicase a súa casa a un aluguer ao uso, de longa duración. O anfitrión típico gañou o ano pasado 3 400 euros mensuais”. Almudena Ucha, directora de Rentalia, manexa outro dato: “Miles de familias conseguiron pagar as súas hipotecas nos peores anos da crise grazas ao aluguer vacacional”.

Que sucede noutras cidades do planeta?
  • Ámsterdam. Limitación do aluguer a 60 días ao ano, aínda que desde o 1 de xaneiro serán 30 días. París. Limitación do aluguer a 120 días.
  • Londres. Limitación de 90 días prorrogables se a vivenda obtén unha licenza profesional. Roma. As casas de menos de 30 m2 non poden ser utilizadas.
  • Berlín. O aluguer vacacional está prohibido desde hai dous anos, aínda que se espera que se volva legalizar este verán.
  • San Francisco. Límite do aluguer a 90 días ao ano. Se a casa é a residencia do propietario durante polo menos nove meses ao ano, permítese o aluguer. Para segundas residencias, o período mínimo de aluguer é de 30 días seguidos (como un arrendamento normal).
  • Nova York. Prohibe os alugueres por menos de 30 días, pero anula esa prohibición se o aluguer é por habitacións e o propietario permanece na vivenda.

Regulación e normas

O experto, Juan Pablo Viniegra Iglesias, abogado y director de Solución Abogado: “A Lei de propiedade horizontal non protexe hoxe das actividades molestas”.

Que regulación ten España para a vivenda turística?

Os alugueres de vivenda para fins turísticos foron excluídos da Lei de arrendamentos urbanos en 2013. Desde entón, as comunidades autónomas, e en menor medida os concellos, teñen a competencia para regulalos. Neste sentido, non existe unha regulación única para todo o territorio nacional, senón unha dispersión de normas nas diferentes autonomías e municipios.

Que normas comúns teñen as distintas comunidades?

En xeral, os requisitos comúns teñen que ver coa esixencia para o arrendador de dar de alta a vivenda no rexistro de vivendas turísticas, cumprimentando unha declaración responsable que garanta a habitabilidade da vivenda e a alta na actividade económica correspondente. Doutra banda, a vivenda debe estar amoblada e equipada, contar con información turística, caixa de urxencias… Os prezos deben facilitarse “por noite”, para asimilalo ao concepto turístico do hotel.

Existen multas se non cumpre con eses requisitos?

Iso non pode faltar nunha norma administrativa. En xeral os alugueres turísticos non declarados considéranse clandestinos , e os seus propietarios enfróntanse a posibles sancións. En Andalucía, por exemplo, as sancións por este feito oscilan entre os 2 000 e os 18 000 euros.

Que pode facer un veciño si un inmoble da súa comunidade é un piso turístico e dá problemas?

Isto constitúe un grave problema para as comunidades de veciños porque, dada a rotación nos inquilinos, a protección que garante o artigo 7.2 da Lei de propiedade horizontal para actividades molestas resulta ineficaz ao non poder dirixirse nunca contra o inquilino molesto (pois, cando chega a sanción, xa non se atopa na vivenda). Neste sentido, requírese unha modificación legal que prohiba un determinado aluguer turístico nos casos de reiteración de actividades molestas.

Se alugamos un inmoble, en que temos que fixarnos?

Basicamente en que se atope dado de alta no rexistro de alugueres turísticos da comunidade autónoma.

Poderían multarnos se alugamos un piso que é ilegal?

En principio, as sancións establécense só para o arrendador que non cumpra cos requisitos.

Cal é o maior problema actualmente?

A dispersión normativa nas comunidades e concellos, pero o máis urxente é a reforma do artigo 7.2 da Lei de propiedade horizontal para adecuar a protección ante actividades molestas derivadas desta nova realidade que é o aluguer turístico.

Normas e dereitos

Para os propietarios:

  • Cumprir coas normativas da comunidade autónoma onde estea situada a vivenda. En España hai 17 distintas relativas a aluguer turístico vacacional que se unen a ordenanzas municipais que se están instaurando aos poucos.
  • Darse de alta no Rexistro oficial da Comunidade.
  • Darse de alta na actividade económica correspondente.
  • Contar cun sistema de refrixeración / calefacción (para algunhas comunidades).
  • Exhibir nun lugar visible a identificación de vivenda turística.
  • Dispoñer de cédula de habitabilidade.
  • Non ocupar a vivenda con máis prazas das permitidas.
  • Amoblar a casa e dotala dos aparellos e os utensilios necesarios para a súa ocupación.
  • Cumprir con normas de hixiene.
  • Contar con información turística.
  • Ter caixa de urxencias.
  • Ofrecer o prezo do aloxamento por noite.

Para os veciños:

Ante turistas molestos….

  • Solicitar por vía xudicial que o aloxamento perda a súa licenza de aluguer turístico mediante unha acción de cesación. Para facelo é necesario demostrar que na vivenda estanse cometendo actividades molestas: – Producen ruídos. – Utilizan mal o ascensor. – Ensucian os descansos das escaleiras. – Realizan festas nocturnas. – Cometen vandalismos.
  • En Madrid, os veciños poden modificar os estatutos da comunidade para prohibir a implantación de pisos turísticos, pero para iso requírese unanimidade de todos os propietarios.

Para os inquilinos:

  • Desconfiar de gangas superlativas.
  • Formalizar a reserva en sitios oficiais.
  • Non acceder ás peticións de propietarios que pretendan saltarse as vías convencionais para efectuar os pagamentos.
  • Esixir un contrato por escrito do aluguer.
  • Respectar as normas de convivencia da comunidade.

Efectos e responsabilidade

EFECTOS COLATERAIS

O efecto inmediato do fenómeno é a subida do prezo desoutros alugueres. En barrios onde antes se pagaban 700 ou 800 euros por mes, agora pídense entre 1 000 e 1 200 euros. Segundo datos do portal inmobiliario idealista.com, o prezo do aluguer iniciou a súa subida en 2016, cando pasou dunha variación interanual do 6 % en 2015 ao 15,9 %. En 2017 seguiu o seu percorrido á alza marcando unha variación do 18,4 %. Pero os pisos turísticos non son os únicos culpables destas subidas. “España vaise parecendo máis a Europa e por iso cada vez son menos os que se deciden a comprar. A iso hai que sumar o medo ao desafiuzamento pola crise e á negativa dos bancos a ofrecerlles o 100 % da hipoteca aos seus clientes”, resume Tolo Gomila, presidente de Fevitur. O malestar dos veciños instalouse nalgúns barrios. Disto saben moito en Palma. José Hila, concelleiro de Modelo de Ciudad, Urbanismo y Vivienda Digna, asegura que o número de denuncias de veciños por molestias de turistas multiplicouse por catro en tres anos. Se en todo 2014 houbo 42, no mesmo período de 2017 o número alcanzou as 192 denuncias.

Palma de Mallorca é unha das cidades nas que o aluguer turístico creceu de xeito máis desorbitado nos últimos anos. Segundo o concello, a oferta destes pisos non regulados aumentou entre 2015 e 2016 un 50 %, e segundo Airbnb, en febreiro de 2017 só en Palma estaban rexistradas 2 972 entradas deste tipo. “O paralelismo entre a evolución das vivendas vacacionais e o aumento dos prezos do aluguer é evidente. Aínda que non se trate do único factor, incidiu moito”, asegura Hila. A subida do aluguer maniféstase nun aumento do 40 % desde 2013.

O concello insular propuxo recentemente que o aluguer das estancias turísticas se limite a vivendas unifamiliares. “Palma debe ser unha cidade habitable. O peor que pode pasar é que os habitantes teñan que irse da súa cidade ou que os traballadores de tempada deixen de vir á illa por non poder pagar os prezos desorbitados aos que estamos chegando”, defende Hila.

Calquera aluguer inferior a 30 días considérase turístico. Como o mapa legal dos apartamentos turísticos é un gazpacho de normas, ordenanzas e proxectos que ditan as comunidades autónomas, outras cidades puxeron os seus propios límites. Estes son algúns deles.

O Concello de Madrid acaba de anunciar que ilegalizará o 95 % das vivendas turísticas do distrito centro, ao esixir, para poder alugar, un acceso independente desde a rúa. Ademais, limitarao a un máximo de 90 días. De sobrepasarse ese tempo, o propietario deberá solicitar unha licenza urbanística para o sue aloxamento e integralo dentro do uso terciario hoteleiro. Ningún edificio poderá ter máis dun 75 % de vivendas destinadas a este uso.

En Valencia, o Goberno da Comunidade acaba de anunciar que ilegalizará o 95 % das vivendas turísticas do distrito Centro ao esixir para poder alugar un acceso independente desde a rúa. Ademais, limitarao a un máximo de 90 días. De excederse ese tempo, o propietario deberá solicitar unha licenza urbanística para o seu aloxamento e integralo dentro do uso terciario hoteleiro. Ningún edificio poderá ter máis dun 75 % de vivendas destinadas a este uso concederalle capacidade de manobra aos concellos. A entrada en vigor da lei supoñerá que os novos pisos turísticos queden limitados aos baixos e as primeiras plantas na capital. Fíxanse en 45 días o prazo máximo de aluguer en caso de vivenda completa, prazo inexistente cando o arrendamento se reduce a unha soa habitación e o turista convive co titular. Pero, como di o refrán, “feita a lei, feita a trampa”. “Cando unha persoa reserva o meu aloxamento por Airbnb propóñolle cancelar o acordo e facelo en efectivo”, confesa a propietaria dun aloxamento de Madrid. “Así non queda reflectido en ningún sitio se aluguei a miña casa 20, 90 ou 150 días”, conclúe.

En Barcelona, os pisos turísticos “fomentaron a especulación, encarecendo a vivenda e causando problemas de incivismo e convivencia”, din no bufete da Cidade Condal Márquez & Avogados. Na capital, a regulación urbanística correspóndelle ao Plan Especial Urbanístico de Aloxamentos Turísticos (PEUAT), que regula a concesión das licenzas e ten por obxectivo conciliar a implantación destes aloxamentos cun modelo urbano sostible. O concello incrementou o número de inspectores. As multas a quen alugue a súa vivenda sen licenza poden chegar aos 30 000 euros.

En Donostia houbo hai meses unha gran polémica con estes pisos, para garantir a esencia da zona vella. Así, na capital donostiarra hai regulación a dous niveis: o Goberno Vasco faino a través dunha lei, de Turismo, e o Concello, mediante a Ordenanza reguladora do uso urbanístico de vivenda turística recentemente aprobada. A primeira ocúpase de aspectos técnicos; a segunda, do uso urbanístico da vivenda.

Sevilla. Un decreto de febreiro de 2016 regula as vivendas turísticas en Andalucía, onde os propietarios de pisos deben cumprimentar e presentar o formulario de declaración responsable para inicio ou exercicio da actividade. Deben dispo ñer de licenza de ocupación e cumprir en todo momento coas condicións técnicas e de calidade exixibles ás vivendas. En Sevilla, a saturación dalgunhas zonas fai que se estean suscitando outras medidas e estudan xa a redacción dunha ordenanza similar á de San Sebastián.

CHAMADA Á CORRESPONSABILIDADE.

Airbnb só lles recomenda aos seus usuarios que coñezan ben a normativa vixente da súa cidade, pero non parece controlar que todos os aloxamentos publicados na súa plataforma cumpran coa normativa. De feito, ata se desentenden abertamente cando os turistas denuncian que se está incumprindo a lei. “Reservamos en Manhattan un aloxamento e ao cabo dos días decatámonos de que era ilegal. Quixemos cancelar a reserva co propietario, pero a súa política de cancelación obrigábanos a pagar o 50 % do total”, relata Ignacio Sanz, sobre unha incidencia de 2016. “Cando nos puxemos en contacto con Airbnb dixéronnos que non podían facer nada, que eles aconsellaban a todos os propietarios coñecer e respectar a normativa de cada cidade. Se cancelabamos, perdiamos o noso diñeiro”, recorda. As plataformas deben ser corresponsables, segundo os expertos. “É o único xeito de controlar que os aloxamentos cumpren coa lei. O que non pode ser é que lle pechen un supermercado a unha gran unha cadea de distribución se vende alimentos sen o certificado fitosanitario e que AirBnb só aconselle cumprir coa normativa”, conclúe Zoreda, de Exceltur.