Informe:

Os outros gastos da compra dunha vivenda

Os trámites burocráticos poden supor un desembolso adicional de ata o 10% do custo da vivenda
1 Marzo de 2004

Os outros gastos da compra dunha vivenda

A compravenda de vivenda leva aparellada unha serie de impostos e gastos de tramitación (escritura, inscrición rexistral…) que incrementan significativamente o prezo da vivenda e que son fonte usual de sorpresas pouco agradables. Quen vai adquirir unha vivenda debe ter moi presente que ó prezo da casa lle ten que sumar, polo menos, un 7-8% máis, que pode chegar ó 10% nalgúns casos, en concepto de IVE (para vivendas novas), ITP (nas de segunda man), rexistro, notario e xestores, entre outros. Dado que esa cantidade extra non entra dentro da contía solicitada ó banco, salvo que nos taxen a vivenda por unha contía moi superior ó seu prezo de mercado, para mercar unha vivenda cómpre dispor dalgúns aforros. Estímase que unha vivenda que custa 120.000 euros levará en concepto de trámites burocráticos arredor de 9.600 euros, mentres que unha que ascende a 210.000 pagará arredor de 16.800 euros.

Outra sorpresa que leva o comprador novato é que os gastos da compravenda son independentes dos gastos do préstamo hipotecario que normalmente se solicita para adquirir a vivenda, se ben ó liquidarse todos conxuntamente se dá certa confusión sobre os importes e as porcentaxes que supón para cada operación. E é que, ó igual cá operación de compravenda, a hipoteca, amais dos gastos de taxación, de apertura, comisións e seguros, comporta gastos de notario, avogado, xestoría, impostos e Rexistro da Propiedade, pero con algunhas matizacións. A complexidade da compravenda dunha vivenda fai completamente necesario o asesoramento dun profesional ó longo de todo o proceso: despexará as nosas dúbidas e realizará no noso nome as xestións pertinentes.

Impostos que gravan a compra de vivenda

Vivenda nova

  • Imposto sobre o Valor Engadido (IVE). Abóao o comprador.
    • En vivenda libre: o tipo xeral é o 7% do importe que figura nas escrituras. En Ceuta e Melilla aplícase un 4% do Imposto Produción Servizos Indirectos. En Canarias, supón un 4,5% do Imposto Xeral Indirecto Canario.
    • En vivendas de protección oficial (VPO), de réxime especial ou de promoción pública: o 4%.
      Se se compra unha praza de garaxe conxuntamente coa vivenda, tamén se pagará o IVE ó mesmo tipo; mentres que se se adquire esa praza por separado, o IVE que hai que pagar é o 16%.
      Exemplos:
      Vivenda que custa 120.000 euros: 8.400 euros de IVE (aplicando o 7%, o tipo xeral).
      Vivenda que custa 210.000 euros: 14.700 euros de IVE (aplicando o 7%, o tipo xeral).
  • Imposto de actos xurídicos documentados (IAXD). Abóao o comprador.
    Grava os documentos notariais. Abóase na delegación de Facenda correspondente, sempre que se subscribe un documento notarial con contía económica e inscribible no Rexistro. Aplícase por partida dobre: á escritura de compra da vivenda nova e á escritura da hipoteca. A liquidación deste imposto pódea facer o propio interesado, ou ben pódese efectuar a través do notario ou dun xestor colexiado.
    IAXD na escritura de compra:
    Calcúlase aplicando o 0,5% do importe da escritura -o 0,1% nas comunidades autónomas con réxime foral-. As escrituras de compra de VPO están exentas do pagamento deste imposto.
    Exemplos:
    Vivenda que custa 120.000 euros: 600 euros de IAXD (aplicando o 0,5%, o tipo xeral).
    Vivenda que custa 210.000 euros: 1.050 euros de IAXD (aplicando o 0,5%, o tipo xeral).

    IAXD na escritura da hipoteca:
    Calcúlase aplicando o tipo impositivo do 0,5% -o 0,1% nas comunidades autónomas con réxime foral- pero non sobre o capital do préstamo, senón sobre toda a responsabilidade que garante a hipoteca, é dicir: capital, xuros ordinarios, posibles xuros de demora, custas e gastos no caso de que non se pagase o préstamo e a entidade tivese que executar (vender) o ben hipotecado para resarcirse. Por iso, aínda que a porcentaxe do imposto é a mesma cá da escritura de compra, a cota que cómpre pagar é maior.
    Aconséllase utilizar como cifra base para o seu cálculo o dobre da cantidade solicitada á entidade financeira, pois así cóbrense todos os gastos antes mencionados.

Vivenda usada

  • Imposto de transmisións patrimoniais (ITP). Abóao o comprador.
    O tipo xeral deste imposto é o 6%. Aplícanse na compravenda das vivendas usadas. A base de cálculo é o prezo de compra que figura na escritura. É un imposto autoliquidable: o comprador debe cubrir o impreso de liquidación, calcular o importe e aboalo. Cómpre realizar o pagamento nun prazo de 30 días hábiles desde a sinatura da escritura. A presentación do impreso e o pagamento débense realizar na Administración de Facenda da Comunidade Autónoma.
    Nalgunhas provincias hai rebaixas importantes deste imposto para determinados colectivos. En Guipúscoa, por exemplo, os menores de 35 anos que adquiren a súa primeira vivenda habitual aboan só un 3% en concepto de ITP.
    En Madrid, Cataluña, Galicia, Murcia e Aragón: o 7%
    En Álava: entre o 2,5 e o 6%.
    Resto do territorio: 6%.
    Exemplos:
    Vivenda que custa 120.000 euros: 7.200 euros (aplicando o 6%, o tipo máis habitual).
    Vivenda que custa 210.000 euros: 12.600 euros (aplicando o 6%, o tipo máis habitual).
  • Imposto sobre o Incremento de Valor dos Terreos de Natureza Urbana, máis coñecido como plusvalía. Abóao o vendedor, salvo pacto en contrario entre as partes. En Navarra correspóndelle ó comprador.
    É un imposto municipal que grava o aumento de valor dos terreos urbanos experimentado durante os anos en que o vendedor foi propietario da vivenda. Calcúlase tendo en conta o valor catastral e o número de anos que transcorreu desde a anterior transmisión. Sobre este incremento aplícase o tipo de gravame, que é fixado por cada Concello segundo uns máximos e uns mínimos fixados por lei. É un imposto autoliquidable: hai un prazo de 30 días desde a sinatura da escritura para liquidalo no Concello. Non é posible ofrecer cifras orientativas sobre o importe deste imposto debido ó dispar das políticas municipais.
  • Imposto de actos xurídicos documentados (IAXD): Na vivenda usada este imposto só grava a escritura de hipoteca, non a de compra. Aplícase do mesmo xeito e co mesmo tipo impositivo ca na escritura de hipoteca da vivenda nova.

Outros gastos

  • Rexistro da Propiedade. Os honorarios dos rexistradores, ó igual ca dos notariais, están fixados legalmente no seu arancel e son os mesmos para todos os rexistradores de España. O seu importe depende do prezo da compravenda.

Tarifas dos rexistradores

Inscrición:

  • Se o valor da finca ou dereito non supera os 6.010,12 euros: 24,04 euros.
  • Polo exceso comprendido entre 6.010,13 e 30.050,61 euros: 1,75 por 1.000.
  • Polo exceso comprendido entre 30.050,62 e 60.101,21 euros: 1,25 por 1.000.
  • Polo exceso comprendido entre 60.101,22 e 150.253,03 euros: 0,75 por 1.000.
  • Polo exceso comprendido entre 150.253,04 e 601.012,10 euros: 0,30 por 1.000.
  • Polo valor que supere os 601.012,10 euros: 0,20 por 1.000.

Exemplos:
Vivenda que custa 120.000 euros: 148,60 euros por asento, máis o 16% de IVE.
Vivenda que custa 210.000 euros: 189,21 euros por asento, máis o 16% de IVE.

  • Gastos de xestoría. Derivan da tramitación das escrituras, tanto de compravenda coma de hipoteca, cancelación, subrogación, etc. A contratación do xestor é optativa para o comprador cando só tramita unha operación de compravenda, xa que este pode realizar as xestións persoalmente. Non obstante, é obrigatoria cando a compra se tramita cun préstamo hipotecario, debido a que as entidades financeiras só desembolsan o importe do préstamo no momento da sinatura das escrituras de compravenda e hipoteca se teñen a garantía de inscrición no rexistro das mesmas. Por iso os bancos ou caixas impoñen a participación dun xestor como condición para o pagamento inmediato dos préstamos hipotecarios. Este xestor debe elixirse de común acordo.

As custas de xestiónúanse entre 150 e 300 euros por operación.

  • Gastos de notaría. O notario dá fe de que se levou a cabo unha acción, neste caso a compravenda dunha vivenda, dentro da legalidade vixente. As tarifas dos notarios, denominadas aranceis, son aprobadas polo Goberno mediante Real Decreto e son as mesmas para todos os notarios. Cando se escritura unha vivenda, sexa nova ou usada, cóbrase en función dunha escala que toma por base o prezo da vivenda.

Tarifas

  • Cando o valor non supere os 6.010,12 euros: 90 euros.
  • Polo exceso comprendido entre 6.010,13 e 30.050,60 euros: 4,5 por 1.000.
  • Polo exceso comprendido entre 30.050,61 e 60.101,21 euros: 1,50 por 1.000.
  • Polo exceso comprendido entre 60.101,22 e 150.253,03 euros: 1 por 1.000.
  • Polo exceso comprendido entre 150.253,04 e 601.012,10 euros: 0,5 por 1.000.
  • Polo que supera os 601.012,11 euros ata 6.010.121,04 euros: 0,3 por 1.000.
  • Polo que supera os 6.010.121,05 euros o Notario percibirá a cantidade que libremente acorde coas partes outorgantes.

* As tarifas reduciranse nun 25% nos préstamos e créditos persoais ou con garantía hipotecaria.

Exemplos:
Vivenda que custa 120.000 euros: 300 euros aproximadamente, máis o 16% de IVE.
Vivenda que custa 210.000 euros: 425 euros aproximadamente, máis o 16% de IVE.

Gastos derivados da hipoteca

Ó igual cá operación de compravenda, a hipoteca comporta gastos de notario, avogado, xestoría, impostos e Rexistro da Propiedade.

Para eles vale todo o devandito, con algunhas matizacións: os gastos de notario e do Rexistro da Propiedade adoitan ser algo superiores ós da compravenda, pois o contido e, polo tanto, a complexidade da hipoteca é superior á da compravenda.
Amais do IAXD, a hipoteca comporta outros dous gastos que cómpre ter en conta.

  • Taxación. O banco esixe que se taxe (valoración da vivenda no mercado) a vivenda antes de conceder un crédito. As custas deste trámite oscila normalmente entre 150 e 250 euros, dependendo da entidade e do tipo de vivenda.
  • Comisións bancarias. As máis importantes son a de apertura, a de cancelación ou amortización anticipada e a de subrogación no caso de venda ulterior da finca hipotecada. De todas elas, no momento de subscribir a hipoteca só se satisfai unha, a de apertura. A súa contía depende de cada entidade financeira e da negociación entre esta e o cliente. Aínda que pode alcanzar ata o 1% do capital prestado, o habitual é que non supere o 0,5%.

    Exemplos de comisión de apertura: Préstamo de 120.000 euros: 600 euros (para unha comisión de apertura do 0,5%).
    Préstamo de 210.000 euros: 1.050 euros (para unha comisión de apertura do 0,5%).

A comisión de apertura é un dos conceptos máis negociables cando se solicita a hipoteca e dada a contía que pode alcanzar é importante tratar de acadar unha boa rebaixa.

Dereito dos consumidores ante os notarios

  • Dereito a elixir notario. Se vostede lle merca un piso a unha promotora, ten dereito a elixir notario. As cláusulas que aparecen nos contratos privados dicindo que terá que escriturar no notario que designe o promotor son nulas por abusivas. Iso si, o notario elixido debe ter conexión razoable coa venda que se fai. É dicir, se se trata dun edificio que se construíu en Bilbao, o comprador non pode elixir un notario de Asturias para autorizar a escritura, obrigando o promotor a que se desprace ata Asturias. Fóra destes límites, vostede pode elixir calquera notario.
  • Dereito a que o notario aplique os aranceis tal e como veñen expresados no Real Decreto aprobado polo Goberno, debendo figurar na factura todos os conceptos do arancel que se aplicou. Se algún notario llo aplica mal, pode recorrer inmediatamente ante o Colexio Notarial da súa cidade.
  • Dereito a que o notario envíe a escritura por correo electrónico ó Rexistro da Propiedade. Deste xeito, se vostede vive en Madrid e merca unha vivenda en Valencia non ten que se trasladar ata esta última cidade para que lle inscriban a compra, senón que o propio notario envía por e-mail a escritura ó Rexistro de Valencia. Esta posibilidade supón un aforro de molestias e custas.
  • Dereito a que o notario, amais de controlar a legalidade, preste os seguintes servizos de garantía xurídica da operación:
  • Aseguramento de que o vendedor está ó día no pagamento do IBI (contribución urbana), debéndolle solicitar o Notario ó organismo de Recadación Municipal un certificado das posibles débedas deste imposto.
  • Aseguramento de que o vendedor está ó día no pagamento das cotas da Comunidade de Propietarios, debéndolle solicitar o Notario ó Administrador da comunidade un certificado que exprese se está ó día ou canto lle debe o vendedor á comunidade de propietarios.
  • Aseguramento de que a vivenda que se vende non ten hipotecas nin embargos, debéndolle solicitar o Notario ó Rexistro da Propiedade unha nota informativa que diga se a vivenda ten ou non algunha carga.