Ascensores e comunidades de veciños

Ascensores: fonte de conflictos

Desacordos máis habituais: quén debe paga-las obras e os gastos de mantemento do ascensor
1 Setembro de 2003

Ascensores: fonte de conflictos

Unha comunidade proponse instalar un ascensor, ou cambia-lo que xa había, para mellora-la comodidade dos veciños. Sen embargo, a instalación supón un gasto que supera en moito a cota da mensualidade ordinaria, e algúns propietarios néganse a contribuír á instalación, argumentando que non empregan o ascensor. É daquela cando comeza a batalla por un elemento hoxe cotián, como o demostra o feito de que só en España, segundo datos do 2001, hai máis de 650.000 ascensores, e que cada 72 horas os ascensores de todo o planeta transportan o equivalente á poboación mundial -máis de 6.000 millóns de persoas-, de acordo cos datos do maior fabricante mundial de ascensores.

Segundo o Consello Xeral de Axentes da Propiedade (CXAP), os conflictos que se orixinan entre propietarios pola instalación dun ascensor nos edificios que non dispoñen del prodúcense non pola súa instalación, senón por definir quén debe paga-la obra e os gastos que se derivan do seu mantemento, xa que o prezo dun ascensor de pasaxeiros corrente, sen ter en conta as obras de instalación, oscila entre os 42.000 e os 60.000 euros.

Conflictos á parte, un edificio incrementa o seu valor de venda se se instala un ascensor como un ben comunitario e ese incremento tamén beneficia ó propietario dos baixos que ve cómo a súa propiedade aumenta de valor, aínda que non tanto coma os pisos superiores. Segundo o CXAP, unha propiedade situada nun 5º piso sen ascensor ten unha perda de valor do 40% con respecto a un piso de características similares nun edificio con ascensor. Polo tanto, a instalación do ascensor é un beneficio para todos, aínda que en medida diferente.

Substitución do ascensor por outro novo

¿Cando están obrigados os veciños a asumiren os gastos?
Todos deben contribuír ó pagamento no suposto de que a substitución resulte absolutamente necesaria, ou se a reparación ou subsanación de deficiencias resulta antieconómica, xa que se trata dunha obra precisa para o mantemento dun servicio de interese xeral.

¿En que casos están exentos de pagamento os que se neguen a pagar?
Os propietarios disidentes non están obrigados a pagar cando a substitución non sexa necesaria para o funcionamento do servicio. É dicir, se o gasto se destina a sufragar unha mellora non requirida para a adecuada conservación, habitabilidade e seguridade do inmoble, ou, conforme ó disposto no artigo 11 da Lei de Propiedade Horizontal, cando o prezo supere o importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comúns.

Instala-lo ascensor cando non o hai

¿Cantos votos cómpren para poder instalar un ascensor nunha finca que careza del?
A Lei sinala que o establecemento do servicio de ascensor, aínda que supoña a modificación do título constitutivo ou dos estatutos, require o voto favorable das tres quintas partes do total dos propietarios que, á súa vez, representen as tres quintas partes das cotas de participación. O acordo validamente adoptado conforme a esta maioría especial obriga a tódolos propietarios.

¿Como se poden consegui-las maiorías necesarias cando á Xunta acoden moi poucos veciños?
A Lei establece a obriga que ten todo propietario de notificarlle ó Secretario un domicilio de notificacións, e, de non facelo, serán válidas as feitas ó seu local ou piso. Os votos dos propietarios non asistentes consideraranse favorables ó acordo se non expresan a súa negativa no prazo de trinta días desde que se lles notifica a adopción dese acordo. Xa que logo, é moi importante notificar calquera domicilio ó que nos poidan facer chegar esas notificacións

Suprimir barreiras arquitectónicas

¿Que acontece se hai persoas con minusvalía no edificio?
As cousas cambian, pois a instalación do ascensor suprime barreiras arquitectónicas para facilita-la integración das persoas con minusvalías. Calquera obra ou establecemento de servicios comúns a este fin, incluso cando modifiquen o título ou os estatutos, require soamente o voto favorable da maioría de propietarios que representen a maioría das cotas de participación. O acordo vinculará a todos, e todos deben contribuír, tamén os disidentes.

¿É aplicable o anterior cando o propietario afectado non dispón dun recoñecemento oficial da súa minusvalía?
Si, sempre que se acrediten as deficiencias de mobilidade. Xa que logo, as persoas de idade avanzada con dificultades deambulatorias poden solicita-la instalación do ascensor por acordo maioritario simple sen necesidade de acreditar unha minusvalía oficialmente declarada.

Cota de participación

¿Como se distribúe a porcentaxe que cada propietario debe pagar na instalación dun ascensor?
Pola cota de participación. Cada propietario, en función da situación da súa vivenda, ten unha cota de participación, que non elimina a obriga de paga-la instalación.

¿Como se establece a cota de participación de cada propietario?
A cota establécese en función da superficie útil de cada piso ou local en relación co valor total do inmoble referido en centésimas.

Veciños disidentes

¿Que acontece cando un veciño non está de acordo coa votación do resto de propietarios e se opón á instalación dun ascensor?
O veciño desconforme pode manifestarlle a súa discrepancia á Xunta de Propietarios por escrito nun prazo de 30 días naturais e, posteriormente, nun prazo de 3 meses (desde a adopción do acordo), impugnalo nos tribunais.

¿En que casos non existe posibilidade de negarse a sufraga-la parte proporcional da obra?
Cando no edificio residan persoas con minusvalía física ou limitacións de mobilidade, e persoas de avanzada idade. Nestes casos, as persoas maiores non deben acredita-lo seu estado, senón que só pola súa idade queda avalada a súa mobilidade reducida.

¿De que maneira pode quedar excluído legalmente un propietario do pagamento da instalación dun ascensor?
Mediante un acordo unánime, establecido por escrito, da Xunta de Propietarios.

¿Que acontece se, ante esta situación, un veciño non está de acordo na exención doutro propietario?
Pode impugna-lo acordo.

¿Como garante a comunidade de propietarios que o veciño que non paga por propia vontade non utiliza o ascensor?
Hai numerosos sistemas e mecanismos de bloqueo no uso destas instalacións (chaves con clave, chaves que acoden directamente ó piso seleccionado…) que lle impiden, a quen non paga, o seu uso.

¿Que acontece cando a vivenda do propietario “disidente” se pon en venda? ¿Que dereitos e obrigas teñen os novos propietarios con respecto á instalación do ascensor?
Do pagamento das cotas debidas é responsable non só o que era propietario cando as cotas venceron, senón tamén o comprador dun piso que non está ó corrente do seu pagamento, pero, neste caso, a responsabilidade só alcanza á anualidade corrente no momento da compra e á anterior. Máis alá, o comprador non é responsable. Naturalmente, a lei non impide que, no momento de outorgar escritura, vendedor e comprador pacten descontar do prezo de compra as cantidades que se lle deban á Comunidade de Propietarios.

Prexuízos a propietarios

¿Que acontece cando a instalación dun ascensor prexudica a un veciño na súa propiedade?
O ben da Comunidade está por riba do ben dun particular. Sen embargo, a Comunidade debe indemniza-lo veciño polo espacio ocupado, solicitar varios proxectos a diferentes técnicos e elixir, por obriga, non o máis económico, senón aquel que afecte menos ós veciños prexudicados. Se algún dos proxectos non usa superficie privativa dun propietario, a comunidade deberá por obriga elixir ese proxecto, sexa cal sexa o seu custo.

¿Que dereitos ten o propietario afectado?
Ten dereito a solicitar varios informes técnicos e el mesmo solicitar proxectos adicionais, a esixir que se execute o menos daniño á súa propiedade, e non o máis económico, e a unha indemnización por parte da Comunidade polo uso dunha parte da súa propiedade.

Aspectos legais

¿Que lei regula a instalación, substitución ou mellora dun ascensor nunha comunidade de propietarios?
Pola Lei 49/1960, de 21 de xullo, reformada pola Lei 8/1999, de 6 de abril, de Propiedade Horizontal, que regula tódalas relacións veciñais entre os propietarios de pisos ou locais, cunha titularidade que trae consigo un dereito de copropiedade para tódolos elementos comúns dun edificio.

¿Que di a Lei?
O artigo 396 do Código Civil establece que o ascensor, como elemento común, é propiedade de todos, non pode venderse independentemente nin pode dividirse e está sometido a un réxime legal no tocante a obras e modificacións. Todos o poden usar e aproveitar, conforme ó seu destino. E debe conservarse co fin de que o edificio reúna as debidas condicións estructurais, de estanquidade, habitabilidade e seguridade.

Lexislación contradictoria

¿Por que se producen tantas denuncias e reclamacións pola instalación de ascensores?
O principal motivo de discusión non se centra tanto en autoriza-la instalación coma en afronta-lo financiamento da obra. As diferentes interpretacións que se poden facer da Lei de Propiedade Horizontal e, concretamente, dos seus artigos 11 e 17, non fan máis ca agrava-los problemas e axudar á controversia.

¿Como se materializa esa diverxencia de interpretación?
A Lei establece que a Comunidade non se pode negar a unha reforma a prol de mellora-la habitabilidade do inmoble. Os interesados en instala-lo ascensor esgrimen o artigo 17 que di que o acordo adoptado polas 3/5 partes “obriga a todos” e todos deben paga-la instalación. Pola súa banda, os que se opoñen á instalación do ascensor, que adoitan se-los propietarios dos baixos e dos pisos do primeiro andar, apelan á non necesidade desa instalación. E aínda que están dispostos a soportala polo acordo adoptado polas 3/5 partes dos propietarios, consideran que non deben pagar, en función do artigo 11 da LPH, que sinala que “se a cota de instalación supera o importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comúns, o disidente non resultará obrigado, nin se modificará a súa cota, mesmo no caso de que non o poidan privar da mellora ou vantaxe”.