Etxebizitza plano gainean erosteaz
Etxebizitza erosteak beti dakar beldurtzeko arrazoirik. Kontsumitzaileak bizitza osoan ordainduko duen preziorik handienetako bati (edo handienari) aurre egin behar dio orain eta, beraz, beldurrak eta errezeloak azaleratzen dira une hauetan; mesfidantzak, jakina, biderkatu egiten dira etxebizitza plano gainean erosten denean. Horrelako eragiketetan erostunak sustatzaileari hainbat dokumentu erabateko exijitu behar dizkio, bai bere pisuan maizter gisa bizitzen jartzeko, baita, itundutako baldintzak ez betetzekotan, aurreratu duen dirua itzuliko zaion bermetzat ere.
Zein dira etxebizitza berria erosteko ohiko gastuak?
Etxebizitza eskuratzearren erostunak sinatuko duen kontratuan agertu beharko da prezioa zehatz-mehatz, BEZ eta guzti (etxebizitza berrien kasuan, %7). Horrez gainera, eskriturak, notarioaren lansaria, Jabetzaren Erregistroa eta Egintza Juridiko Dokumentatuen Zerga ere ordaindu behar dira.
Plano gainean edo higiezina eraikitzen ari den bitartean egiten den erosketan sinatzen den aurrenekoa kontratu pribatua da: horretan agertzen da, etxegileak determinaturiko epean, azken prezioa bete arteko diru-kopuruak ordaintzeko konpromisoa hartu duela etxebizitzaren titularrak. Nolanahi ere, entregatu diren diru-kopuruen gehi diruaren legezko interesaren itzulketak bermaturik eta abalaturik egon behar du babes ofizialekoak ez diren (eta, beraz, eraikuntza egin aurretik edo bitartean aurrerapen ekonomikoak lortu nahi dituzten) etxebizitzetan. Hori erdiesteko, emaniko aseguru-kontratua edo banka-abala sinatu behar da, eraikuntzari hasiera eman ezean edo hitzarturiko epean onik burutzen ez bada, dirua erostunari itzul dakion. Erostunek aurretiaz emaniko diru-kopuruak kontu berezi batean sartuko dira, sustatzailearen jabetzako fondo guztietatik aparte; honek, etxegintzari berez dagozkion gastuei aurre egiteko bakar-bakarrik erabili ahal izango ditu fondo horiek. Aseguruaren edo abalaren egiaztagiria edo frogagiria eskatu beharko du beti.
Kontsumitzaileak ordaindu behar ez dituenak
- Plusbalioa edo Hiri Izaerako Lursailen Balioaren Gehikuntzaren gaineko Zerga, hori saltzaileak ordaindu behar duelako.
- Hornikuntza orokorretarako (ura, estolderia, gasa, argindarra) hartuneen gastuak. Etxebizitza bizigarritasun-egoera egokian entregatu behar da eta, hortaz, zuzkidura horiek eraginiko gastuak etxebizitzaren prezioan sartuak daudela ulertuko da.
- Saltzailearen hipotekan ez subrogatzeagatiko zigorrak. Saltzailearen hipotekan subrogatzea erostunaren obligazioa ez denez, subrogatu nahi ez badu ezin ezar dakioke inolako zigorrik eta, gainera, subrogaziorik sinatu ez duenean, ez du zertan baliogabetze baten gastua bizkarreratu behar.
- Tituluak (obra berriaren adierazpena, jabetza horizontalaren agiria, etab.) prestatzeagatiko gastuak saltzaileak ordaindu behar ditu.
Eraikitzen ari den bitartean, etxebizitzaren prezioa altxa egin ahal dezake norbaitek?
Kontratuan itundutako prezioa altxatzeko aukera baztertzen dute onusteak eta justiziazko orekak. Kontratazioaren Baldintza Orokorrei buruzko Legeak, gainera, kontratu nagusiak dioena gorabehera, erostunak askatasun osoz onar edo ezets ditzakeen egiazko prestazio gehigarriei ez dagozkien zerbitzu, osagarri, finantzaketa, atzerapen eta errekarguengatik prezioa garestitzea xedatzen duten klausulak neurrigabekotzat jotzen ditu.
Halaz ere, balizko bi kasu aipatuko ditugu. Lehena, urbanizazio proiektuak onestean aurreikusteko modukoak izan ez ziren (eta, noski, prezioa altxarazi duten) obra-erreformak egin behar izan direnean erosleek igoera horrekiko adostasuna adierazi beharko dute. Bigarrena, erostunek proposaturiko erreformei dagokiena da: horiek ere idatziz formalizatu beharko dira, kontzeptuak azaldu eta, gainera, prezioan eta entregatzeko epean duten eragina zehaztuta.
Sustatzaileak hitzemandako epean etxebizitza ez entregatzekotan, nolako eskubideak zor zaizkio kontsumitzaileari?
Egiaztaturiko kalte-ordainak zor zaizkio erosleari. Kontratuan kontzeptu horregatik adierazi den dirua erostunari itzularazteko zehapena ezartzen zaio, eskuarki, sustatzaileari. Halaz ere, kasu horretan sustatzailearen atzerapenaren kausa “diligentziarik eza” izan behar du. Etxegileak, kontratua egin eta obra-lana burutzeko epea finkatu baino lehenago, lursailaren eta urbanizazioaren premiak zein diren, zein elementu naturalek agintzen duten neurriak hartzea, etab. jakin behar du. Horrela jardun ezean, “diligentziarik gabe” aritu dela ulertuko da eta, atzerapenik gertatzekotan, bera deklaratuko dute errudun.
Horrelako egokieretan ohiko kontua da giltzak entregatzean atzerapenik izatearren jabeak beste etxebizitza bat alokatzeko obligazioa izatea. Horretarako, etxegileak eragin dizkion kalte edo galerak egiaztatu behar ditu erostunak, errenta-agiri eta kontratuak aurkeztuz. Baliteke, era berean, erostunak etxebizitza erosteko interesa galtzea ere, enpresak eraginiko atzerapenaren ondoriozko kalte biziki larria izaki. Erosleari zor zaio eskubide hori; badu negoziatzea eta, saltzaileak agindutakoa ez betetzearren, kontratua amaitutzat eman eta, hortaz, entregatu duen dirua itzultzea ez ezik, eragin zaizkion kalte-ordainak exijitzea ere. Oporretarako etxebizitza bat entregatzeko epea ez betetzeak erostunari oporraldia hotelean edo alogerean harturiko apartamenduan eginarazi badio, fakturak gorde egin behar dira, saltzaileari gastu horiek erreklamatu ahal izateko.
- Saltzailea, etxegilea eta arkitektoa identifikatzea
- Guztirako prezioa eta ordaintzeko era zehaztea
- Jabetzaren Erregistroko datuak, etxebizitza eraikitzeko eskaturiko baimen-agirien eta zedula urbanistikoaren edo, bestela, finkaren gorabehera urbanistikoen frogagiriaren kopiak, etxebizitza okupatzeko lizentziaren, zona komunen eta zerbitzu osagarrien erreferentzia eginez.
- Jabekideen komunitatearen estatutuak eta jarduera-araudia adostea eta komunitateko zerbitzu eta zuzkiduren kontratuen informazioa izatea.
- Etxegileari etxebizitzaren kokapena eta pisuaren planoa zehaztuko dituen plano orokorra entrega dezan eskatzea. Bertan, argindar, ur, gas eta kalefakzio sareen taxuera eta bermeak azaldu beharko dira, suteen aurkako segurtasun neurriak zehazteaz gainera.
- Dokumentu batean agertu beharko da etxebizitzaren azalera baliagarria, zehatz-mehatz, eta bera kokatua dagoen eraikina, zona komunak eta zerbitzu osagarriak, erabilitako materialen (baita eraikineko, zona komunetako eta zerbitzu osagarrietako) gaineko informazioa, are isolamendu termiko eta akustikoena ere, eta berariazko jarduera edo ezagutzarik eskatzen duten instalazioen erabilera eta kontserbazioaren berri ere..
- Entregatzeko epea kontratuan zehaztua agertu behar da; baita eskriturak egiteko notarioa aukeratzeko erostunak daukan eskubidea ere.