PISU TURISTIKOAK: BIZILAGUNAK BADATOZ ETA BADOAZ
Neologismoa oraindik ez da finkatu Euskaltzaindiaren hiztegian, baina hauxe esan nahi du ingeleseko gentrification hitzak: erdiguneko auzo batean betidanik bizi den populazioa mantso mantso handik lekutzen duen prozesua, eta, haren ordez, erosahalmen handiagoko erakartzea. “Esan nahi du mertzeriei agur esatea, eta berdin harategiei, farmaziei eta frutategiei, eta souvernir dendei ongietorria egitea, zorte pixka batekin, zeren gehienetan ostatu eta jatetxe terrazadunek hartzen baitute haien lekua”, azaldu du Jose Luis Zoredak, Exceltur turismo patronaleko lehendakariorde exekutiboak. Pisu turistikoak ugaritu izanaren ondorio zuzenetako bat da gentrifikazioa, eta azkenaldi honetan eragin handia ari da izaten hiri erdialdeetako auzoetan eta auzo historikoetan.
Espainiako Estatuan gisa horretako pisu asko dago; “gehiegi”, esango du agian norbaitek. Excelturrek egindako txostenaren arabera, etxebizitza mota horiek bikoiztu egin ziren urtebetean baino gutxiagoan: 2015. urtean 10.000 pisu zeuden, 37.000 oherekin, eta 2016an, berriz, 20.000 pisu, 74.000 oherekin. Eta zifrak handitzen ari dira: plataformarik ezagunenek ongi islatzen dute oporretarako proposamen horien arrakasta, Rentaliak eta Airbnb-ek esaterako. Erabiltzailearentzat erakargarria gertatzen da hirien erdigunean ostatu hartzea, etxe batek eskaintzen dituen erosotasunekin eta prezio onean. “Bidaiatzeko modu gertukoa, pertsonala eta benetakoa bilatzen du turistak”, halaxe dio Airbnb-ek. “Esperientzia egiazkoagoak bizi izatea, masa turismotik aldenduta”. Plataforma horren arabera, etxejabeak, transakzio mota horrekin, “iraupen luzeko ohiko alokairu batekin baino 5-20 aldiz errentagarritasun handiagoa lortzen du gehienean. Alokatzaile tipikoak hilean 3.400 euro irabazi zituen iaz”. Almudena Ucha-k, Rentaliako zuzendariak, beste datu bat darabil esku artean: “Milaka familiak lortu dute beren hipoteka ordaintzea krisi garaiko urterik txarrenetan oporretako alokairuari esker”.
- Amsterdam. Alokairua mugatu egin dute urtean 60 egunetara, nahiz eta 2019ko urtarrilaren 1etik 30 egunekoa izango den muga.
- Paris. Alokairua mugatua dago 120 egunera. Londres. Muga 90 egunekoa da, eta luzatu egin daiteke etxebizitzak baimen profesionala lortzen badu.
- Erroma. Ez daitezke alokatu 30 m2 baino gutxiago dituzten etxeak.
- Berlin. Oporretako alokairua galarazi egin zuten orain dela bi urte, baina uda honetan berriz baimena emango dutela dirudi.
- San Frantzisko. Alokairua 90 egunetara mugatzen dute urtean. Jabea etxe horretan bizi bada urtean bederatzi hilabetez gutxienez, onartzen da alokatzea. Bigarren etxebizitzak gutxienez 30 egunez jarraian alokatu behar dira (alokairu normal bat bezala).
- New York. Galarazi egiten ditu 30 egunetik beherako alokairuak, baina halako debekurik ez dago alokairua logelaka egiten denean eta jabea han bizi denean.
Erregulazioa eta arauak
Aditua, Juan Pablo Viniegra Iglesias, abokatua eta Solución Abogado bulegoko zuzendari: “Jabetza Horizontalaren Legeak gaur egun ez du babesten jarduera trabagarrietatik”.
Zer-nolako araudia dago Espainian etxebizitza turistikoetarako?
Hiri Errentamenduei buruzko Legetik (2013) kanpo gelditu ziren helburu turistikoekin alokatzen diren etxeak. Ordutik, autonomia erkidegoek daukate hori arautzeko eskumena, eta neurri txikiagoan, udalek ere bai. Ildo horretan, ez dago araudi bakar bat Estatu osorako, eta arauak barreiatuta daude autonomietan eta udalerrietan.
Zer-nolako arau komunak dituzte erkidegoek?
Gehienean, betebehar komunak izaten dira etxebizitzaren izena eman behar izatea etxebizitza turistikoen erregistroan, eta erantzukizun adierazpen bat betetzea, non bermatzen den etxeak betetzen dituela bizitzeko baldintzak eta izena emana dagoela dagokion jarduera ekonomikoan. Bestalde, etxeak altzariz eta gailuz hornitua egon behar du, informazio turistikoa eduki behar du, sendagaien kutxa… Prezioak “gau bakoitzeko” eman behar dira, hotelen kontzeptu turistikoaren antza eduki dezan.
Izaten al da isunik baldintza horiek betetzen ez dituztenentzat?
Hori ez daiteke falta izan administrazioaren arau batean. Aitortu gabeko alokairu turistikoak “klandestinotzat” hartzen dira oro har, eta horien jabeek zigorrak jasotzeko arriskua dute. Andaluzian, adibidez, gisa horretako zigorrak 2.000 eta 18.000 euro artekoak izaten dira.
Zer egin dezake bizilagun batek etxejabe elkarteko higiezin bat pisu turistikoa denean eta arazoak ematen dituenean?
Hori arazo larria da etxejabe elkarteetarako, zeren, maizterrak txandatuz ibiltzen direnez, Jabetza Horizontalaren Legeak jarduera trabagarrientzat duen artikulua (7.2a) ez da batere eraginkorra, sekula ezin baita joan traba egiten duen maizterraren aurka (zigorra iristen denerako, hura ez baitago etxe hartan). Ildo horretan, premiazkoa da legea aldatzea eta alokairu turistiko batzuk galaraztea jarduera trabagarriak behin eta berriz gertatzen direnean.
Higiezin bat alokatzen dugunean, zeri erreparatu behar diogu?
Nagusiki, izena emana egon dadila autonomia erkidego horretako alokairu turistikoen erregistroan.
Jar al diezagukete guri isunik legez kanpo dagoen pisu batera joaten bagara alokairuan?
Berez, baldintzak betetzen ez dituen alokatzailearentzat bakarrik izaten dira isunak.
Gaur egun zein da arazo nagusia?
Araudiak barreiatuta daudela erkidegoetan eta udaletan, baina premiazkoena da Jabetza Horizontalaren Legearen 7.2 artikulua berritzea, alokairu turistikoaren errealitate berriak dakartzan jarduera trabagarrietatik babesteko.
Etxe jabeentzat:
- Etxebizitza dagoen autonomia erkidegoko arauak betetzea. Espainian 17 araudi daude oporraldiko alokairu turistikoari buruzkoak, eta mantso-mantso udal ordenantza batzuk ere ari dira onartzen.
- Izena ematea erkidegoko Erregistro Ofizialean.
- Dagokion jarduera ekonomikoan izena ematea.
- Etxea hozteko / berotzeko sistema bat edukitzea (erkidego batzuetarako).
- Agerian jarria edukitzea etxebizitza turistikoaren identifikazio agiria.
- Bizitzeko baimena edo zedula edukitzea..
- Etxebizitza ez betetzea onartu zaion baino leku gehiagorekin.
- Etxea altzariz hornitzea eta beharrezko dituen gailu eta tresnak jartzea.
- Higiene baldintzak betetzea.
- Informazio turistikoa edukitzea.
- Sendagai kutxa izatea.
- Prezioa gau bakoitzeko zehaztea.
Bizilagunentzat:
Turista gogaikarriren bat egokituz gero…
- Auzitegian eskatzea etxebizitzari ken diezaiotela alokairu turistikorako baimena bukarazte akzio baten bidez. Hori egiteko, frogatu egin behar da etxebizitzan jarduera trabagarriak gertatzen ari direla: zarata egiten dute, gaizki erabiltzen dute igogailua, zikindu egiten dituzte eskailera buruak, festak egiten dituzte gauez, bandalismo ekintzak egiten dituzte.
- Madrilen, bizilagunek aldarazi egin ditzakete etxejabe elkarteko estatutuak eta galarazi egin dezakete pisu turistikoak jartzea, baina, horretarako, jabe guztiek aho batez onartu behar dute.
Maizterrentzat:
- Ez fidatzea eskaintza txundigarriekin.
- Erreserba egiteko, leku ofizialak erabiltzea.
- Ez onartzea ohiko ordainketa bideak saihesteko proposamenak (etxejabearenak).
- Alokairuaren kontratua idatziz eskatzea.
- Erkidego horretako bizikidetza arauak errespetatzea.
Efektuak eta erantzukizuna
NAHI GABEKO KALTEAK
Fenomenoaren lehenbiziko eta berehalako ondorioa bistakoa da: beste alokairu horien prezioa igotzea. Hilean 700 edo 800 euro ordaintzen zen auzoetan 1.000 eta 1.200 euro artean eskatzen dute orain. Idealista.com higiezinen atariak emandako datuen arabera, 2016. urtean hasi zen alokairuaren prezioa igotzen: urte arteko aldakuntza-tasa %6koa zen 2015ean, eta %15,9ra joan zen hurrengo urtean. Igotzen jarraitu zuen 2017an ere, eta %18,4koa izan zen. Baina igoera horren errua ez da pisu turistikoena bakarrik. “Europaren gero eta antz handiagoa du Espainiak, eta ondorioz, gero eta jende gutxiagok erabakitzen du erostea. Horri gehitu behar zaio krisi garaiko etxegabetzeek eragin duten beldurra, eta bankuek bezeroei ez dietela ematen hipotekaren%100”, laburbildu du Tolo Gomilak, Fevitur-eko presidenteak.
Auzo batzuetako bizilagunak oso haserre daude. Galde dezatela, bestela, Palman. Jose Hila zinegotzia da Udalean, Hiri Ereduaren, Hirigintzaren eta Etxebizitza Duinaren Sailean, eta adierazi duenez, bizilagunek turisten jokabidearen aurka azken hiru urteetan jarri dituzten salaketak laukoiztu egin dira. 2014. urtean 42 salaketa jaso zituzten, eta 2017an, berriz, 192.
Hiri gutxitan ugarituko zen alokairu turistikoa Palma de Mallorcan azken urteetan adina. Udalaren arabera, arautu gabeko pisu turistikoen igoera %50ekoa izan zen 2015etik 2016a bitartean, eta Airbnb-ek emandako datuetan ageri denez, 2017ko otsailean, Palman bakarrik, gisa horretako 2.972 sarrera zeuden erregistratuta. “Begi bistakoa da nolako lotura dagoen oporraldietako etxebizitzen bilakaeraren eta alokairuko prezioen igoeraren artean. Nahiz eta faktore bakarra ez izan, eragin handia eduki du”, ziurtatu du Hilak. Alokairua, izan ere, %40 garestitu da 2013. urtetik. Hiri hartako Udalak orekatu egin nahi du egoera, eta egoitza turistikoak etxebizitza familiabakarrekoetara mugatzea proposatu du berriki. “Bizitzeko moduko hiria izan behar du Palmak. Gerta daitekeen gauzarik okerrena da biztanleek alde egin behar izatea bere hiritik edo sasoika lan egiten dutenak uhartera ezin etorririk gelditzea ez ditzaketelako ordaindu gero eta neurrigabeagoak diren prezioak”, adierazi du Hilak. Turistikotzat jotzen da 30 egunetik beherako edozein alokairu. Apartamentu turistikoen lege mapa gazpatxo moduko bat da, eta hor biltzen dira arauak, ordenantzak eta autonomia erkidegoek ezartzen dituzten proiektuak; hori horrela izanik, hiri ba- tzuk beren mugak jartzen hasi dira. Honako hauek dira horietako batzuk:
Madrilgo Udalak berriki jakinarazi du legez kanpo utziko dituela Erdialdeko barrutian dauden pisu turistikoen %95, etxe horiek sarbide independentea beharko baitute kaletik bertatik. Horretaz gain, gehienez 90 egunera mugatuko du. Denbora hori gaindituko balu, jabeak hirigintza lizentzia bat eskatu beharko luke etxerako, eta hirugarren sektoreko hotel erabileren barrenean sartu beharko luke. Eraikin bakar batek ere ezingo ditu eduki etxebizitzen %75 baino gehiago erabilera horretarako.
Valentzian, Erkidegoko Gobernuak erabakiak hartzeko gaitasuna emango die udalei. Legea indarrean sartzen denean, pisu turistiko berriak etxabeetara eta lehenbiziko solairuko bizitzetara mugatuta geldituko dira hiriburuan. Etxebizitza osoak gehienez ere 45 egunez alokatu ahalko dira, baina eperik ez zaio jarriko logela bakarra alokatzen denean eta turista jabearekin bizi denean. Baina esaerak esaten duen bezala, “lege guztiek, beren tranpa”. “Pertsona batek nire etxearen erreserba Airbnb bidez egiten duenean, nik proposatzen diot bertan behera utz dezala akordioa eta esku dirutan ordain dezala”, aitortu du Madrilen etxea alokatzen duen emakume batek. “Horrela ez da inon agertzen nire etxea 20, 90 edo 150 egunez alokatu dudan”, adierazi du.
Bartzelonan, pisu turistikoek “espekulazioa sustatu dute, garestitu egin dute etxeen prezioa eta arazoak eragin dituzte, gizabide gutxiko jokabideak eta bizikidetza hondatzen dutenak agertu direlako”, jakinarazi dute Márquez & Abogados bulegotik. Kataluniako hiriburuan Aloimendu Turistikoen Hirigintza Plan Bereziari dagokio hirigintza arloa arautzea (PEUAT); horrek arautzen du lizentziak emateko prozesua, eta helburu nagusi bat du: aloimendu horien zabalkundea eta hirigintza eredu jasangarria bateratzea. Udalak handitu egin du ikuskari kopurua. Etxebizitza baimenik gabe alokatzen dutenek 30.000 euro arterainoko isunak jaso ditzakete.
Donostian eztabaida handia izan da orain dela hilabete batzuk pisu horien inguruan, Alde Zaharraren izaerari eusteko bermeak behar direlakoan. Gipuzkoako hiriburuan bi mailatako araudia ezartzen da: alde batetik Eusko Jaurlaritzak Turismo lege baten bidez egiten du, eta Udalak, bestalde, Etxebizitza turistikorako hirigintza erabilera arautzen duen ordenantza baten bidez, zeina berriki onartu baita. Lehenbizikoak alderdi teknikoak arautzen ditu, eta bigarrenak etxebizitzaren hirigintza erabilera.
Sevilla. 2016ko otsailean argitaratu zen dekretu batek arautzen ditu etxebizitza turistikoak Andaluzian, eta pisuen jabeek erantzukizun inprimaki bat bete eta aurkeztu behar dute jarduerari ekiteko. Okupazio baimena eduki behar dute eta une orotan bete behar dituzte etxebizitzek eduki beharreko baldintza teknikoak eta kalitate baldintzak. Sevillan, ikusirik gune batzuetan neurriz kanpoko pisu kopurua dagoela, beste neurri batzuk aztertzen ari dira, eta Donostian onartu den ordenantzaren gisako bat idaztekotan dira.
ERANTZUKIDETASUN ESKE.
Airbnb-ek erabiltzaileei ematen dien gomendio bakarra da jakin dezatela ongi zer esaten duen beren hiriko araudiak, baina ez dirudi kontrol lanik egiten duenik bere plataforman argitaratzen diren etxe denek araudia betetzen ote duten egiazta-tzeko. Are gehiago, inolako erantzukizunik ez du hartzen norbait legea urratzen ari dela salatzen denean.
“Aloimendu bat erreserbatu genuen Manhattanen, eta handik bi egunera jakin genuen legez kanpokoa zela. Ezeztatu egin nahi izan genuen erreserba, baina haren ezeztatze politikak behartu egiten gintuen diru guztiaren %50 ordaintzera”, kontatu du Ignacio Sanzek, 2016. urtean izandako gorabehera baten inguruan.
“Airbnb-ekin harremanetan jarri ginenean, esan ziguten haiek ez zezaketela ezertxo ere egin, haiek etxejabeei gomendioa ematen zietela hiri bakoitzeko araudia ezagutzeko eta errespetatzeko. Ezeztatzekotan, galdu egingo genuen dirua”, oroitarazten du. Plataformek erantzukide izan behar dute, adituen esanetan. “Horrela bakarrik kontrolatu daiteke aloimenduek legea betetzen dutela. Onargarria ez dena da banaketa kate handi bati supermerkatu bat ixtea ziurtagiri fitosanitariorik gabeko elikagaiak saltzen dituelako, eta AirBnb-ek araudia betetzeko gomendioa bakarrik ematea”, adierazi du Zoredak, Exceltur patronaleko kideak.