Vendre una casa, missió impossible?
“Et venc el meu pis. Acabat de reformar. Bona ubicació. Urgeix. Preu negociable”. Aquest és un dels molts anuncis que des de fa un temps envaeixen fanals, diaris, webs especialitzats, marquesines d’autobús… No hi ha dubte que s’ha produït un canvi de cicle en el sector immobiliari, i que van quedar enrere els anys de bonança econòmica quan tot es venia “gairebé” al preu que el propietari li venia de gust.
I és que ja no n’hi ha prou amb el típic cartell de colors cridaners penjat al balcó o al portal de l’habitatge, el venedor ha d’esprémer totes les possibilitats per seduir el comprador, que ara més que mai té per triar. El compte enrere ha començat per a molts: el temps passa però el seu cartell de “Es ven” no desapareix de la finestra. És el moment de replantejar-se l’estratègia. El primer pas? Revisar el preu de venda de l’immoble.
No hi ha dubte que el preu del pis és una de les qüestions que treu la son a un gran nombre de propietaris. És obvi que l’element clau perquè un immoble es vengui és el preu, i avui més que mai aquest valor no ha d’estar sobredimensionat, sinó que s’ha d’ajustar al màxim.
El venedor ha de saber que no serveix de res comparar-se amb el veí de dalt, i amb el preu que ell va aconseguir per la venda del seu pis l’any anterior. Però, com és lògic, els propietaris encara arrosseguen les tècniques de venda que funcionaven abans que comencés la crisi del totxo. En aquest moment regnava la màxima d'”esperar és guanyar”. Avui,en canvi, aquesta estratègia ja no val. Esperar, en aquests moments, significa no vendre. Per solucionar-ho, els preus sobrevalorats que tenen alguns immobles s’han d’ajustar fins a trobar comprador, sempre que el propietari necessiti vendre a corre cuita. Si, per contra, gaudeix d’un marge de temps considerable, no és del tot desaconsellable que no rebaixi el preu de sortida i el mantingui.
Un altre dels errors més comuns és fixar el preu de venda de la casa amb l’únic criteri de “quant necessito?”. Moltes vegades, quan intenten respondre a aquesta pregunta els propietaris trien preus que estan per sobre del veritable valor de l’immoble, que cobreixen les seves necessitats però que resulten irreals.
Els experts immobiliaris estimen que un pis de segona mà triga entre 9 i 12 mesos a vendre’s, una vegada que el seu propietari s’ha vist obligat a rebaixar-ne el preu. Però la pregunta és: quant l’ha de rebaixar? És molt aconsellable que el propietari que es troba en aquesta tessitura elabori ell mateix un petit estudi de mercat que l’ajudi a calcular el veritable valor del seu habitatge. En el preu d’un immoble influeixen múltiples factors: la mida de l’habitatge, el barri i el carrer on es troba, l’antiguitat de la finca, la qualitat del portal i les escales, l’estat de conservació de l’interior de l’habitatge, si té terrassa o no…
Per això, a l’hora de decidir quin és el preu just de casa seva, qui desitgi vendre ha de fer el seu estudi de mercat a la zona on està situat l’immoble i seleccionar un conjunt d’habitatges similars que estiguin a la venda. Després, haurà d’intentar conèixer els preus que han fixat els propietaris respectius i comparar l’import i les prestacions de cadascun amb el seu. Arribats en aquest punt, cal ser molt estricte i jutjar amb absoluta imparcialitat. A més, s’ha de ser crític i observar el propi habitatge amb els ulls amb què el mirarien els possibles compradors. Tot això serà de gran ajuda perquè el venedor fixi un preu de mercat raonable. Perquè hi ha molta gent que tendeix a sobrevalorar casa seva per aquesta raó, perquè és seva.
Fins a fa relativament poc temps, el cartell de colors cridaners era l’instrument indispensable al qual acudien particulars per fer saber que la seva propietat estava a la venda. Hi ha els de colors, els reimpresos, els de tela d’hule específics per a exteriors… Però, és tan gran la saturació d’anuncis en portals i finestres que moltes vegades passen inadvertits a l’ull humà.
Aquest és el moment perquè els venedors s’esforcin una mica i facin inversions per donar publicitat a casa seva. El cartell convencional de “Es ven” s’ha de mantenir però cal anar més enllà i confiar en altres suports. Per aconseguir-ho, és molt recomanable elaborar un bon anunci que reculli tot allò que els venedors volen transmetre del seu habitatge i penjar-lo en portals web especialitzats en el mercat immobiliari, sense oblidar altres mitjans com la premsa escrita o els quaderns especialitzats. El text ha d’incloure: el preu, les dimensions construïdes i útils de l’habitatge, el nombre d’habitacions i l’estat de l’immoble, a més d’informació sobre mitjans de transport, si hi ha col.legis a prop o qualsevol altre missatge positiu del barri on es troba l’habitatge. Finalment, un telèfon o correu electrònic de contacte.
Un altre punt interessant és saber explotar les possibilitats que dóna Internet i oferir d’aquesta manera molta més informació útil. Així, l’anunci hauria d’anar acompanyat d’un bon nombre de fotografies de qualitat. En aquestes s’han de mostrar tots els espais de l’habitatge i, especialment, la cuina i el bany amb detall de l’estat dels electrodomèstics i sanitaris. Fins i tot molts d’aquests webs permeten als venedors penjar vídeos dels seus immobles que recreen amb un alt grau de realisme les estances de la casa.
Petites reformes
En vista de les possibles visites que pot suscitar l’anunci, és interessant que el venedor decideixi si és necessari fer un rentat de cara al seu habitatge. Si el que es desitja vendre és un immoble antic, val la pena valorar si són necessàries unes petites reformes que ajudin a donar una bona imatge i a seduir possibles compradors, com ara pintar, canviar cortines o tapar petites esquerdes.
S’ha de posar atenció a les instal.lacions de gas, aigua i electricitat. Descurar-ne l’aspecte resta molts punts i suma anys d’antiguitat a l’immoble, encara que sigui de construcció recent. Una altra de les qüestions que els propietaris han de cuidar és la neteja de l’habitatge, especialment la de la cuina i el bany. En aquest sentit, és molt important que si el propietari ofereix l’habitatge moblat, elimini aquells mobles que estiguin molt deteriorats o trencats. Finalment, davant les visites de compradors potencials, l’ideal és mostrar la casa al més diàfana i il.luminada possible i fixar-se en tot tipus de detalls que puguin millorar-ne la imatge.
- Elaborar un petit estudi de mercat per conèixer els preus de venda que tenen altres habitatges similars i propers al que es vol vendre. Comparar-los i fixar un preu raonable.
- La flexibilitat en el preu és molt important. Si el venedor l’ha de rebaixar, es pot consolar pensant que desemborsarà una xifra menor en concepte d’Impost de Transmissions Patrimonials, i que en la seva declaració de la renda pagarà menys en concepte de plusvàlua.
- Fer una petita inversió en publicitat per donar a conèixer l’immoble en venda.
- Elaborar un bon anunci de venda de l’habitatge incloent-hi dades d’interès i informació important (metres útils, distribució, any en què es va construir o es va reformar…).
- Penjar-ho en tots els portals webs especialitzats en la compravenda d’habitatges en què sigui possible.
- Crear un bon arxiu fotogràfic d’imatges de bona qualitat on quedin recollides totes les estances de l’habitatge, especialment el bany i la cuina del pis, i penjar-lo en aquests webs.
- Si el portal ho permet, gravar un vídeo que mostri l’interior i la distribució de l’habitatge en venda. De les facilitats que doni el venedor per conèixer casa seva dependrà l’èxit de la compravenda.
/imgs/20111001/eco-domestica5.jpg
Si l’immoble és antic, valorar la possibilitat de fer petites reformes per fer-lo més atractiu.- Prestar especial atenció a la neteja i la cura de l’habitatge durant les visites de compradors.
- Si el comprador ideal continua sense aparèixer, es pot valorar l’opció de llogar l’habitatge. D’aquesta manera, el venedor s’asseguraria uns ingressos mensuals amb els quals podria pagar el préstec de la seva altra casa.