No puc pagar la hipoteca, què faig?
La reducció dels ingressos procedents del treball ha provocat que cada vegada més persones tinguin dificultats per a fer front a les quotes de la hipoteca. Quan això passa, les primeres alternatives passen per renegociar amb el banc les condicions del préstec. Tot i això, els qui sàpiguen que no podran pagar es veuran obligats a prendre altres decisions com lliurar l’habitatge al banc, vendre’l per un preu inferior al valor de mercat, posar-se en contacte amb mediadors que trobin una persona interessada en el pis i, fins i tot, declarar-se en fallida. Mentrestant, és necessari aconseguir ingressos, ja sigui amb el lloguer d’alguna habitació de la casa o amb la venda d’objectes de valor. En tot cas, no s’ha d’entrar en un cercle d’impagament perquè el deute es multiplica i les possibilitats de reduir-lo llavors són gairebé nul.les.
Abans de prendre una decisió, s’ha de conèixer la gravetat del problema. Hi ha qui no pot pagar durant uns mesos, però està segur que en poc de temps comptarà amb ingressos suficients com per a saldar el seu deute. Uns altres, en canvi, travessen una situació amb poques sortides i saben que abonar les mensualitats de la seva hipoteca serà gairebé impossible.
Si es parteix d’aquesta base, cada afectat pot dissenyar una sèrie de mesures per a evitar l’impagament, que és l’objectiu principal. El primer pas és revisar el contracte amb l’objectiu de comprovar si conté alguna clàusula en virtut de la qual es pugui acollir a beneficis en el supòsit de no disposar d’ingressos o d’estar en l’atur. També és possible que hi hagi inclosa l’opció d’ajornar un determinat nombre de quotes al llarg de l’any sense penalització.
Amb aquesta informació, el client ha d’anar a l’entitat que li hagi prestat els diners i explicar la seva situació. És convenient plantejar el problema, indicar els recursos amb els quals li agradaria comptar i, sobretot, deixar que l’entitat ofereixi les seves solucions. Per a la majoria de les persones que travessen una mala conjuntura econòmica, anar a la sucursal per a dir que no són capaces de fer efectiu el pagament els resulta molt incòmode. Per aquesta raó, és freqüent que posposin una vegada i una altra el moment de personar-se a l’oficina i explicar el seu problema, si bé s’ha de tallar amb rapidesa perquè, com més temps passa, més s’agreujarà. Convé tenir en compte que hi ha nombroses persones en la mateixa situació i els empleats estan acostumats a proposar alternatives, de manera que no es passarà una mala estona.
Els portaveus de les entitats financeres asseguren que, en general, prefereixen negociar amb el client i fer-li propostes que s’ajustin a les seves circumstàncies personals. Els bancs tenen massa pisos a què no poden donar sortida, el valor dels quals ha baixat i no volen més immobles, sinó liquiditat.
Per a casos que es podrien qualificar com a lleus, és a dir, aquells en què el client té dificultats per a pagar, però podria abonar les quotes si es milloressin les condicions de la hipoteca, hi ha dues opcions: augmentar el termini per a la devolució del préstec o sol.licitar un període de carència. També cal sentir altres ofertes diferents a aquestes que pugui fer el banc a cada client.
Una de les iniciatives que l’entitat accepta o proposa és que el client retorni els diners en un termini més llarg. En el cas d’una hipoteca de 100.000 euros a 20 anys, per la qual es paguen 620 euros, la mensualitat passaria a ser d’uns 470 si s’amplia una dècada més. D’aquesta manera, com que s’augmentaria el temps en què s’abona el préstec, es reduiria l’import de les quotes i la persona que travessa un problema econòmic transitori podria sufragar les despeses amb més facilitat. Això sí, amb aquesta ampliació, a llarg termini la hipoteca sortirà molt més cara perquè cal pagar interessos durant més anys. Ara bé, en el moment en què la situació financera de l’usuari millori, podria tornar als terminis inicials.
El cost d’aquesta operació pot vorejar 100 euros en concepte de despeses de notari i de registre. Algunes entitats apliquen, a més, una comissió per modificar les condicions del contracte, que no pot ser superior al 0,1% del capital que queda pendent. En el cas que faltin per pagar 100.000 euros, caldria abonar-ne 100. És habitual que el banc no accepti aquesta ampliació quan la hipoteca ja té uns terminis de devolució llargs, per la qual cosa les persones que van contractar el préstec a 40 anys hauran de buscar una altra alternativa.
Durant un temps -poden ser uns mesos o més d’un any-, el client no es fa càrrec de la hipoteca. Hi ha diverses opcions: no amortitzar el capital, no abonar els interessos o la carència total, que suposaria no pagar per cap d’aquests dos conceptes en el termini fixat. Unes vegades, aquesta possibilitat es recull en el contracte i, d’altres, el banc proposa aquesta sortida als qui no poden pagar les despeses. És un alleujament momentani per als clients, però a llarg termini surt més car perquè el capital pendent d’amortització no es redueix. Passat el període de carència, cal pagar una quota més elevada tots els mesos o bé allargar el temps en què es retornen els diners.
Les opcions esmentades fins ara s’apliquen de manera habitual quan el client no pot pagar les quotes, però quan encara té la possibilitat de fer front a les despeses si el banc millora les condicions. Ara bé, això no sempre és així i, moltes vegades, les circumstàncies personals són tan negatives que la possibilitat de retornar els diners s’esvaeix. En aquests casos, és molt important no arribar a la subhasta pública. Aconseguir ingressos extra, llogar una part de l’habitatge, posar-lo a la venda o declarar-se en fallida són alternatives que poden salvar el deutor de la ruïna absoluta.
Aconseguir ingressos extra
Sovint, amb les solucions proposades pel banc, el client pot pagar la hipoteca i la possibilitat d’embargament es queda en un mal record. Si no és així, mentre se sospesen altres alternatives, el que importa és aconseguir els diners per a evitar l’impagament. Entre aquestes, la primera és trobar feina i la segona és demanar un préstec a un familiar o a un amic, encara que és probable que això ja s’hagi fet. Quines opcions queden llavors?
Llogar una habitació de l’immoble permetria obtenir ingressos extra a la família. És cert que és incòmode compartir la casa amb un desconegut, però les opcions són poques. Si es poden obtenir 200 o 300 euros al mes, s’estaria més prop d’abonar les quotes. Si a l’habitació se suma l’alimentació i la neteja de la roba de l’inquilí, és a dir, pensió completa, els ingressos s’incrementarien fins als 600 euros o més.
Una altra opció és llogar l’habitatge complet i que el seu titular anés a casa d’uns familiars. Els ingressos serien superiors i, encara que suposi una molèstia, podria ser una solució temporal als seus problemes. Però hi ha molts habitatges en lloguer, per la qual cosa caldria fixar un preu més barat per a arrendar-lo amb la rapidesa que es requereix en aquests casos.
Ara bé, si cap d’aquestes opcions no és possible o no compensa, l’interessat pot vendre alguna cosa de valor, com el cotxe. Pot ser molt incòmode traslladar-se en transport públic des de determinades localitats o barris i potser el temps invertit és el doble, però les opcions són limitades. La venda d’or o l’empenyorament de joies durant un temps també poden treure la família d’una dificultat.
Encara que totes aquestes alternatives semblen desesperades, cal tenir en compte que l’altra possibilitat seria perdre de manera definitiva l’habitatge, la resta dels béns presents i futurs i posar en perill el patrimoni dels avaladors sense que, amb això, el deute quedi saldat.
Quan cap de les mesures anteriors no ha donat resultat, desfer-se de la casa és una de les poques alternatives que queda i cal fer-ho de la manera més avantatjosa per al seu titular. Si l’entitat acceptés la dació en pagament, es quedaria amb el pis i el deute estaria saldat. És molt difícil aconseguir-ho, però no impossible, i sempre es pot intentar, encara que les possibilitats d’èxit siguin molt remotes.
Una vegada que l’entitat entén que no podrà cobrar la resta dels diners en el futur, pot desistir i acceptar la casa com a pagament. Això pot succeir quan no hi ha avalador, quan el deutor no té nòmina i és difícil que torni a tenir-ne o quan desitgi anar-se’n a l’estranger per no tornar. El procés judicial pot ser més costós que els diners que el banc obtindria.
El mercat immobiliari ha caigut en picat, és difícil trobar comprador i aquest també té problemes per a aconseguir un crèdit, de manera que sovint només queda malvendre per l’import que es degui. Encara que sembli que aquesta és la pitjor de les solucions, l’altra alternativa és rebre un import molt reduït en subhasta pública i, a més, mantenir un deute amb el banc i sufragar les costes judicials del procés que es desenvolupi després. També és possible contactar amb intermediaris que es dediquen a adquirir habitatges per un preu una mica superior al del deute abans que s’embarguin i vendre’ls després a preus barats a compradors interessats.
Aquest procediment judicial permet que un particular paralitzi els pagaments, els interessos del deute i l’execució dels béns. Es pacten noves condicions amb els creditors, de manera que li sigui més fàcil retornar els diners. No obstant això, encara que els resultats poden ser molt positius, no és un procediment fàcil ni de caràcter gratuït. A més d’anar acompanyat d’un advocat, ha de presentar una sèrie de documents l’elaboració dels quals no és senzilla, per la qual cosa amb freqüència és necessari comptar amb assessorament jurídic. En tot cas, cal pagar el deute, encara que sigui amb millors condicions.
Quan l’entitat comprova que un client no ha pagat una mensualitat, el més habitual és que es posi en contacte amb ell per saber si és un error i demanar-li que en faci efectiu l’ingrés. Si porta uns mesos sense abonar les quotes, després d’haver-li avisat de la necessitat que ho faci, s’inicia el procediment d’execució hipotecària.
El jutjat ja no demana els diners que no ha retornat, sinó el del préstec íntegrament a un interès que pot vorejar el 20%, en funció del que figuri en el contracte. S’aplica en aquest cas la clàusula de venciment anticipat, que permet al banc exigir el reintegrament de tot el capital pendent.
Si no es fa front al pagament, després d’uns mesos l’habitatge passa a subhasta pública i, si ningú hi licita, el banc se l’adjudicarà pel 60% del seu valor, que a més ha baixat amb la crisi.
El propietari hauria d’abandonar la casa i pagar la resta del deute que, juntament amb els interessos de demora i les costes judicials, pot ser el doble que el que tenia al començament. Per a aconseguir els diners restants, se li podrà embargar la nòmina -excepte el mínim que no es pot tocar-, l’habitatge dels familiars que l’hagin ajudat o altres béns que siguin propietat tant del deutor com de l’avalador.