Cal estudiar quan compensa
La concessió d’un crèdit hipotecari o un préstec personal comporta diferents tipus de comissions. D’aquestes també depèn que es paguin més o menys diners al llarg del procés de devolució. La comissió de cancel·lació és, al costat de la d’obertura i d’estudi, la que més pes té, però també la que passa més desapercebuda per al titular del crèdit, que té la principal preocupació d’obtenir com més avait millor el préstec que ha sol·licitat. Aquesta urgència provoca que no sempre ens informem amb detall de les opcions per a tornar els diners avançats pel banc. Per aquesta raó convé acordar amb l’entitat de manera explícita – per escrit- com i quan hem de cancel·lar una part del crèdit, o fins i tot la seva totalitat. A més, per a supòsits tan habituals com l’actualització un interès excessivament alt o el traspàs de l’hipoteca a una entitat financera amb millors condicions, és a dir, la novació i la subrogació, també cal saber en què consisteix la cancel·lació d’un préstec.
- Decidir si la cancel·lació serà total o parcial: s’ha de llegir l’escriptura, en el cas dels préstecs hipotecaris, o la pòlissa en els personals, i fixar-se en l’apartat “comissions”. Allí figurarà si hi ha una comissió per cancel·lació anticipada i total, així com la seva quantia. Les comissions aplicades poden ser diferents. Per a la cancel·lació parcial es poden exigir requisits com ara amortitzar o haver amortitzat un capital mínim que pot arribar al 10% del deute i un màxim del 25%.
-
Comissions establertes: tenen uns límits prefixats:
- Per als crèdits al consum, el 3% si són a interès fix, i l’1,5% per als variables.
- En les hipoteques a tipus variable, la comissió disposada és de l’1% a tipus variable i d’un 2,5% en el cas de canviar l’hipoteca a una altra entitat.
- Lliure pacte: al banc l’interessa que el seu client continuï pagant l’hipoteca durant els anys acordats al contracte, perquè aquesta és la seva principal font d’ingressos. No obstant això, en la cancel·lació de crèdits i préstecs regeix el que s’anomena el pacte lliure: tot es pot i s’ha de negociar, i el més recomanable és parlar clarament amb el banc i exposar-li que li interessem com a client, ja que hi mantenirm la nostra nòmina domiciliada, en un futur demanarem un altre préstec, els nombres rojos no abunden en el nostre compte… No hem de tenir por del banc o la caixa d’estalvis.
- Avançar quantitats: en el cas que es vulgui avançar el 10% del crèdit convé negociar la comissió a pagar per aquesta “baixa parcial” així com els anys de pagament i la quota exacta que hem de tornar.
- Beneficis fiscals: Aquesta és una altra qüestió que té una importància vital en el moment de cancel·lar un crèdit. L’interessat ha de triar si li compensa quedar lliure d’aquest préstec i dels seus beneficis fiscals. La deducció en l’IRPF només s’aplica a una suma de 9.000 euros anuals. Aquest és el màxim que es pot pagar al banc per a aprofitar la fiscalitat. Tot el que superi aquesta xifra quedarà sense la deducció del 15%. Un altre aspecte que cal tenir en compte és que per a practicar la deducció no es pot amortitzar més del 40% de la quantitat sol·licitada en els tres primers anys del préstec.
Millorar els préstecs hipotecaris
/imgs/20030301/img.eco-domestica.02.jpg
La novació: consisteix a renegociar les condicions d’un préstec hipotecari amb la mateixa entitat que el va concedir. Pot passar que s’estigui pagant una hipoteca amb un interès molt més alt que els que ofereix actualment el mercat. En aquest cas es pot sol·licitar una millora del crèdit sense haver de signar-ne un de nou. Aquesta operació es pot efectuar de dues maneres:- Mitjançant la signatura d’un contracte privat que reculli la millora de les condicions. Aquesta és l’opció més recomanable: no cal pagar comissions de cancel·lació ni d’obertura i la noves condicions es poden pactar en aquest contracte sense necessitat de notari ni registre, per la qual cosa resulta totalment gratuït.
- Mitjançant una escriptura pública: és la fórmula preferida per les entitats bancàries, que obliguen, en moltes ocasions, que es porti a terme d’aquesta manera. Aquest sistema comporta despeses notarials, registrals (una mitjana de 100 euros), i en alguns casos, de gestoria (180 euros de mitjana). Encara que els aranzels que cobren els registradors i els notaris estan fixats en un Reial Decret de l’any 1989, el cost final variarà en funció de la quantia de l’operació i d’aspectes secundaris, com el nombre de fulls. La raó emesa per les entitats que defensen aquest procediment és que sense l’escriptura pública les dificultats per a embargar l’habitatge en cas d’impagament són més grans. La realitat és que el banc no està obligat a fer cap novació.
- La subrogació: una altra entitat bancària es fa càrrec de la hipoteca antiga, perquè ofereix interessos més baixos que el banc o caixa d’estalvis on inicialment es va contractar el crèdit. Només convé seguir aquest procediment quan l’entitat bancària no prevegui la novació i en els casos en què la quantia del capital a pagar sigui alta i l’estalvi amb la nova despesa compensi les despeses. Aquest procés és més complex i més car que l’anterior; a les despeses del notari i el registrador se sumen les comissions de cancel·lació de la hipoteca antiga i, de vegades, les de de la nova. Aquesta comissió de cancel·lació a la nova entitat pot arribar a l’1% del capital pendent si el préstec és a tipus variable i al 2,5% si és a tipus fix. Sempre que el capital pendent sigui molt elevat o la taxació antiga, és probable que s’exigeixi una taxació nova. A diferència de la novació, les despeses de gestoria i de registre són més elevades. Per 100.000 euros de capital degut poden arribar a cobrar prop de 210 euros.