La gestió de les immobiliàries a examen: se'n van visitar 56 en 14 ciutats

Un servei acceptable, però ple de deficiències i irregularitats

Gairebé totes accepten diner negre, les que venen HPO ho fan a preus de mercat lliure i més de la meitat no informen bé de la comissió que cobren
1 Gener de 2002
Img temap

Un servei acceptable, però ple de deficiències i irregularitats

Les immobiliàries ofereixen al nostre país un servei acceptable, però la seva operativa quotidiana presenta irregularitats greus, relacionades amb el diner negre i amb els HPO, a més de deficiències importants en la transparència informativa exigible en qüestions d’interès per al client i en la quantitat, qualitat i precisió de la informació que s’ofereix sobre els habitatges que poden satisfer les necessitats de l’usuari. I, tot això, malgrat l’elevat cost que suposen les gestions de les empreses immobiliàries per a l’usuari que hi formalitza una relació contractual: per vendre un pis de 120.000 euros (uns 20 milions de pessetes) el més freqüent és que cobrin entre 3.600 i 6.000 euros (entre 600.000 i un milió de pessetes), més el 16% d’IVA. O, dit d’una altra manera, entre el 3% i el 5% de l’import de la venda.

Aquesta és la conclusió global de la investigació realitzada per CONSUMER, els tècnics de la qual van efectuar (presentant-se com uns clients qualsevol), el mes de desembre passat, dues gestions d’informació -una sobre compra i una altra relativa a venda- d’habitatge en una única visita a cada una de les 56 immobiliàries estudiades en 14 ciutats: Madrid, Barcelona, València, Alacant, Màlaga, Bilbao, Sant Sebastià, Vitòria, Pamplona, Castelló, Múrcia, Burgos, Logronyo i Santander. Les variables estudiades han sorgit, fonamentalment, de l’assessoria d’experts en temes immobiliaris i del Decret 3248/1969, que descriu les obligacions dels API o agents de propietats immobiliàries.

El 98% de les immobiliàries va acceptar intervenir en operacions amb “diner negre” entre els seus clients, quan comprar o vendre evadint impostos constitueix delicte fiscal. La mecànica és la següent: l’escriptura no es realitza per l’import total de la compravenda i, d’aquesta manera, el client evita pagar l’IVA (7%) dels diners no escripturats i també les despeses de notaria d’aquells diners amb l’IVA del 16% corresponent. El principal beneficiari d’aquesta pràctica il·legal no és la immobiliària, sinó el client que ven el pis. De les 56 immobiliàries, només una, de Castelló, es va negar a acceptar operacions amb diners opacs al fisc tant en la compra com en la venda.

Una altra realitat decebedora és que les poques (només el 12%) que ofereixen habitatges de protecció oficial (HPO) ho fan en tots els casos a preus equiparables als dels habitatges de mercat lliure, quan el que apunta la normativa sobre això és que el preu dels HPO sigui notablement inferior al dels que no ho són. Així mateix, l’Administració fixa uns terminis de temps mínims des que es van construir els HPO perquè puguin passar a ser habitatge amb preu lliure. Lògicament, les immobiliàries van proposar que la major part del pagament es realitzés en diner negre. Un exemple real i molt representatiu: en una immobiliària se’ns va oferir un HPO per 21.300.000 pessetes que havíem d’escripturar en només 7 milions, la resta, molt abundant, s’hauria de pagar en diner negre. I aquell habitatge protegit tenia només 13 anys i, segons la mateixa immobiliària, “no queda lliure fins que compleixi 30 anys”.

A més, gairebé sis de cada deu immobiliàries visitades no van informar bé (en aquesta primera visita; no se’n va fer cap altra), amb transparència suficient, de l’import de la comissió que cobren per la seva feina tant en la venda com en la compra, ni de l’IVA (16%) que aquesta comissió suporta i que ha de pagar el client. Cal destacar que totes les immobiliàries visitades a Sant Sebastià i Alacant van informar perfectament d’aquesta comissió.

D’altra banda, cap va oferir informació d’una qualitat mínima sobre la conjuntura del mercat de l’habitatge: si valia o no la pena comprar o vendre en aquell precís moment i per què (tipus d’interès dels crèdits hipotecaris, situació i expectatives del mercat immobiliari…). Tant per a la compra com per a la venda, els comercials afirmaven que és un bon moment per a les operacions immobiliàries, o que “ni sí, ni no” o que “és tan bon moment com qualsevol altre”. En cap cas, els comercials van fer referència al moment immobiliari en termes de tendències del mercat.

Bon tracte personal i esforç suficient per vendre

/imgs/20020101/tema01.jpg
La situació dista molt a les diverses ciutats, si bé les dades d’aquest estudi no són prou representatives sobre com opera el sector immobiliari a les ciutats comparades per l’exigüitat de la mostra: quatre immobiliàries per cada ciutat. De tota manera, les que van oferir un millor servei van ser les visitades a València, seguides de les de Madrid, Vitòria i Logronyo.

En l’aspecte positiu, l’informe ha constatat que les immobiliàries adopten les mesures necessàries (i assumeixen les despeses que comporten) per donar a conèixer el pis que els usuaris volen vendre, ja que la majoria recorre a la premsa diària de més tirada i a altres sistemes complementaris, entre els quals hi ha l’exhibició de l’oferta a l’aparador del mateix establiment o el bolcatge a Internet d’aquesta oferta. Així mateix, es va comprovar el bon tracte personal dispensat (interès prestat, actitud adoptada, amabilitat i atenció i servei) pels empleats de les immobiliàries, com també el bon assessorament sobre les despeses que l’usuari ha de suportar en la compra o venda de l’habitatge, i la claredat acceptable amb què s’exposava tot el que és relatiu al preu final dels habitatges. També es pot afirmar que la gairebé totalitat de les immobiliàries informen amb diligència dels habitatges de què disposen i que poden, per les seves característiques i preu, satisfer l’usuari, ja que són molt poques les que intenten “col·locar” al client en un primer moment els pisos que més els convé vendre.

Coneixement escàs de la realitat immobiliària

Però, malgrat que la qualitat del servei que presten en general es pot considerar acceptable (seguint les ponderacions aplicades en la metodologia emprada per aquesta revista), la immensa majoria de les immobiliàries amb prou feines va explicar els possibles ajuts o subvencions als que pot optar l’interessat a l’hora de comprar habitatge, i la meitat va oferir dades d’interès insuficients (característiques urbanístiques, infraestructures i equipaments socials i culturals, ambient social, accessos i transport…) sobre la zona urbana en la qual el client està pensant per al seu nou habitatge. I, el que encara és més important, el 60% de les immobiliàries estudiades no va exposar amb detall i claredat suficients en aquest primer contacte les característiques dels pisos oferts: superfície, nombre d’habitacions i de banys, tipus de calefacció, despeses de comunitat, existència de garatge o traster, si l’habitatge és exterior o interior, antiguitat de l’habitatge… cosa que pot incidir en el fet que la primera selecció realitzada pel client no sigui encertada. Si anem a una immobiliària a la que exposem les nostres necessitats i ens ofereixen 20 habitatges diferents, difícilment podrem visitar-los tots, per la qual cosa es requereix una informació abundant i precisa sobre cada un, que ens permeti realitzar un garbell eficaç i visitar així només els que més es poden adaptar a les nostres expectatives.

La resposta aportada al client, mediocre

Continuant amb el que és millorable, les solucions aportades finalment (després d’una hora de conversa i gestions) per les immobiliàries a l’usuari que vol comprar o vendre un habitatge mereixen una nota mitjana de “regular”. I això perquè, entre altres qüestions, el més habitual és que l’empleat no mostri davant del client la iniciativa -exigible en un professional competent- de mostrar-li totes les opcions que li puguin interessar. I que (en set de cada deu casos) no li oferís una informació àmplia i detallada per escrit dels pisos que es podrien ajustar a les seves preferències i necessitats. En aquest aspecte de la informació, va destacar València, ja que les quatre immobiliàries visitades allà van aprovar molt àmpliament l’examen en oferir informació més que suficient dels habitatges proposats al client, si bé en moltes altres ciutats algunes immobiliàries també van complir en aquest comès transcendental.

En resum, i dit d’una altra manera, només en algunes ocasions els tècnics d’aquesta revista van abandonar les immobiliàries amb la sensació d’haver estat ben atesos perquè el comercial havia donat una resposta completa i suficient a les seves expectatives i interessos.

Com es va fer l'estudi?

Tècnics de CONSUMER van visitar durant el mes de desembre passat 56 immobiliàries en 14 ciutats espanyoles. A cada immobiliària es van fer dues visites com a client fictici, una de compra i una altra de venda. Cada visita va durar entre mitja hora i una hora i mitja. En total, s’han analitzat 112 gestions immobiliàries. Es van estudiar un total de 29 variables, 10 de relacionades amb la venda i 19 amb la compra d’habitatge. Per a l’anàlisi global de les dades, les variables comunes en la compra i en la venda s’han unit resultant un total de 14 de variables repartides en tres blocs. Les variables estudiades van sorgir, fonamentalment, de l’assessoria d’experts en temes immobiliaris i del Decret 3248/1969 que descriu les obligacions dels API o agents de propietats immobiliàries. Les notes finals obtingudes per cada variable estudiada i per cada ciutat són mitjanes sorgides després d’una ponderació (importància, mesura en percentatge de cada variable a la nota final) establerta per CONSUMER. Per a més informació, vegeu els gràfics que resumeixen l’estudi.

Diner negre i HPO

Es va comprovar si les immobiliàries intervenen amb diner negre dels seus clients (si accedien a escripturar els habitatges per menys diners del preu estipulat, evitant així a l’usuari el pagament d’impostos i altres despeses corresponents a la quantitat no escripturada) tant en la compra com en la venda, i si el preu al que venen els habitatges de protecció oficial (HPO), quan en disposin, és inferior o no al dels habitatges de mercat lliure. Els HPO estan subjectes a certs preus i condicions de temps (termini transcorregut des que es van construir), estipulades per l’Administració.

Transparència informativa

Es van analitzar tres variables. En informació sobre la conjuntura del mercat, es va demanar als comercials assessorament tècnic sobre si és un bon moment per comprar o vendre habitatge, entenent que la resposta hauria de ser una exposició breu sobre els preus (estat actual i evolució o expectatives), condicions econòmiques (tipus d’interès dels crèdits hipotecaris) i tendències del mercat immobiliari. Quant a la transparència en l’oferta d’habitatges de les immobiliàries, es va comprovar si els comercials informen des del primer moment de tots els habitatges que disposen que s’ajusten a la zona i les característiques sol·licitades pel client. Finalment, en informació sobre la comissió cobrada per la gestió de la venda, es va comprovar si s’informa de forma clara i precisa de la seva quantia i del fet que aquest import suporta el seu IVA corresponent (16%). A més, s’ha inclòs la informació de les immobiliàries on no s’exposava de forma clara la comissió que anava a càrrec del comprador, amb la qual cosa el client venedor no era informat del preu últim al que vendria el seu habitatge.

Qualitat del servei

Aquest bloc s’ha dividit en quatre apartats. En coneixement de la realitat immobiliària s’han analitzat dues variables relacionades amb la compra d’habitatge, que reten compte del major o menor coneixement que els comercials tenen sobre la realitat immobiliària de la seva ciutat: l’exposició (quantitat i qualitat d’informació) sobre les característiques tant dels habitatges exposats com de les de la zona en qüestió i, d’altra banda, el coneixement dels aspectes socioculturals i d’infraestructures i equipaments d’aquesta zona de la ciutat.

L’apartat d’assessorament comercial engloba aquestes qüestions: informació sobre possibles ajuts o subvencions, assessorament sobre les despeses a suportar en la compra i venda d’un pis i els mecanismes desplegats per la immobiliària per vendre el pis proposat.

El tercer bloc, tracte personal, es compon de quatre aspectes: l’interès prestat, l’actitud adoptada, l’amabilitat en el tracte i l’atenció i servei ofert pel comercial al client.

Al quart apartat, resposta a les necessitats del client, s’han analitzat quatre variables. Les dues primeres afecten la resposta oferta per la immobiliària a les necessitats del comprador, és a dir, si respon als requeriments del client en termes de característiques i preu de l’habitatge que aquell busca. Es va considerar positiva la iniciativa pròpia d’oferir, a més dels habitatges les característiques dels quals s’ajustessin perfectament a les plantejades pel client, d’altres que, per qualsevol motiu, també li poguessin interessar. En tercer lloc, s’ha valorat la qualitat de les solucions aportades finalment per la immobiliària als problemes o necessitats plantejats pel client en la compravenda. I, finalment, s’ha comprovat com era (quantitat, qualitat, precisió i detall, presentació…) la informació escrita facilitada per les immobiliàries, entenent com a bàsica la que descriu les característiques i preus dels habitatges per les que l’usuari ha mostrat interès, independentment del suport que la immobiliària utilitzi (fitxa impresa, fullet, foli escrit a mà…).

Per encertar en la compra d'habitatge

Comprar un habitatge suposa el desembossament econòmic més important de la nostra vida, per la qual cosa abans de prendre qualsevol decisió convé aconseguir tota la informació necessària per comparar eficaçment les diverses possibilitats que ens ofereix el mercat. Una vegada decidit què comprarem, comença el procés de recerca d’un habitatge que respongui de manera òptima a les nostres necessitats i preferències, que prèviament hem de definir amb el màxim detall possible per estalviar-nos el temps que requereixen les gestions estèrils.

El preu… un factor essencial

Una anàlisi realista de les nostres possibilitats econòmiques ens ajudarà a establir la quantitat mensual que podem dedicar al pagament del crèdit hipotecari a què gairebé sempre obliga l’adquisició de l’habitatge. Per a això tindrem en compte almenys tres factors: estalvis disponibles, nòmina o nòmines (en cas que es tracti d’una parella amb ingressos) i ingressos futurs. A l’hora de sol·licitar un préstec hipotecari, es creu convenient que la quota mensual no sigui superior al 40% de la nòmina. Quant a l’import de la hipoteca, la majoria d’entitats financeres no concedeixen crèdits que suposin més del 80% del valor de taxació de l’habitatge, encara que algunes arriben a prestar fins al 100% del valor de l’immoble.

El tipus d’habitatge

El pas següent és l’anàlisi de la tipologia i característiques de l’habitatge que busquem, que es pot veure molt condicionat per la nostra capacitat econòmica. Una cosa és el que volem i una altra el que ens convé. Entre les característiques que cal tenir en compte destaquen: la zona urbana on s’ubica, si és habitatge nou o de segona mà, si és lliure o protegit, la superfície habitable, el nombre d’habitacions i de banys, l’altura, la calefacció central o individual, les despeses de comunitat, si té o no garatge, traster o bodega i si l’habitatge és interior o exterior. El més habitual és que les immobiliàries proporcionin, almenys en una primera visita, informació escassa sobre aquestes qüestions i que rarament l’ofereixi per escrit.

De tots els pisos que ens exposen en la nostra visita a les immobiliàries (consultem diverses, és millor), realitzarem un garbell recorrent a la nostra memòria i a la informació que ens van facilitar. Resultarà ardu visitar tots els habitatges que ens ofereixen, per la qual cosa com més informació obtinguem i més precisa sigui més possibilitats tindrem d’encertar en la primera selecció i no deixar-nos pel camí alguna opció interessant. Per això, no dubtem a sol·licitar, des del primer contacte, tota la informació necessària encara que el comercial de la immobiliària no ens la presenti per iniciativa pròpia. Tinguem en compte que el que ens cobraran per aquest servei (només si concretem l’operació) és generalment ni més ni menys que entre el 3% i el 5% del preu de l’habitatge; és a dir, per un pis de 120.000 euros (20 milions de pessetes), entre 36.000 euros (600.000 pessetes) i 60.000 euros (un milió de pessetes), més l’IVA corresponent (16%).

En l’elecció de la zona procedeix valorar la proximitat de serveis (centres de salut, col·legis, transport públic, supermercats, bancs, zones verdes i d’esbarjo…), les característiques socioculturals de l’entorn (conflictivitat social, característiques demogràfiques…) i la tipologia i característiques dels habitatges de la zona (altura, estètica…). No oblidem que a la meitat de les immobiliàries visitades per CONSUMER es va comprovar que amb prou feines coneixien aquestes característiques de les zones on s’ubicaven els habitatges oferts. I per això si no ens proporcionen informació sobre això, convé requerir al comercial que se n’informi per poder aconsellar-nos en una visita posterior. O, si no, informar-nos-en per nosaltres mateixos.

Habitatge nou ja construït o sobre plànols, o de segona mà. En l’adquisició d’un habitatge nou sobre plànols el que es compra és un projecte, per la qual cosa convé esbrinar tot el possible (antecedents i experiència anterior) sobre la promotora, immobiliària o cooperativa que construirà els habitatges. Al Registre Mercantil o en el de Cooperatives es pot comprovar l’existència de la societat i la seva situació. En els de segona mà, comprovem en el Registre de la Propietat si té alguna càrrega o si pesa sobre seu alguna hipoteca o nota marginal, i si es troba lliure d’arrendaments. En la compra a través d’immobiliària són aquestes les qui realitzen aquestes comprovacions, per la qual cosa els hem de sol·licitar informació sobre això.

Una vegada recopilada tota la informació sobre l’oferta dels habitatges que s’ajusten a les nostres necessitats i expectatives estarem en condicions òptimes per comparar i decidir si hem trobat l’habitatge que busquem. Per considerar si el preu que ens sol·liciten és el millor per a nosaltres, podem comparar-lo amb el d’altres habitatges similars de la zona. Podem sorprendre’ns en comprovar les diferències de preu -aparentment il·lògiques- en promocions immobiliàries molt pròximes.

On buscar l'habitatge que més s'ajusta a les nostres necessitats

Les fonts són diverses, i per treure el màxim rendiment de cada una convé conèixer-ne els avantatges i les limitacions.

  • De particular a particular. Suposa un bon estalvi en concepte d’honoraris d’API (agents de la propietat immobiliària) o agències immobiliàries. L’inconvenient és que el comprador ha de fer pel seu compte totes les gestions necessàries per garantir la transparència i eficàcia de la gestió.
  • Pàgines i portals immobiliaris a Internet. Generalment, l’oferta d’habitatges a cada ciutat és bastant limitada. Entre els seus avantatges, a més de l’economia, la rapidesa i comoditat i la possibilitat que ofereixen molts cercadors de rebre cada dia per correu electrònic les ofertes que s’ajusten al perfil, en preu i característiques, de l’habitatge que es busca.
  • Empreses promotores. L’inconvenient és el mateix que en la compra de particular a particular. Entre els seus avantatges es troba, en moltes ocasions, la possibilitat de fer millores al nostre gust (amb menys cost i feina que si es fan després) mentre es construeix l’habitatge.
  • Immobiliàries i API. Avantatges: comoditat i àmplia oferta. Inconvenients: el principal, la comissió que ens cobraran. Sense oblidar que la qualitat de servei d’algunes immobiliàries (vegeu l’informe de CONSUMER) deixa bastant a desitjar.

Abans de comprar assegureu-vos que...

En habitatges de segona mà, convé fer les comprovacions pertinents al Registre de la Propietat, a més d’assegurar-nos que tenim informació suficient sobre l’antiguitat de l’habitatge, els serveis comuns, i l’estat de les instal·lacions elèctriques, de l’aigua i, si escau, el gas i la calefacció central.

En la compra a una promotora, la llei estableix una sèrie de dades i documents que s’han de posar a disposició del comprador:

  • Tots els referents a la societat que ven: nom o raó social, domicili i inscripció al Registre Mercantil.
  • Descripció de l’habitatge i de l’edifici, amb les zones comunes; un plànol detallat de l’habitatge que indiqui superfície útil i construïda. Així mateix, ens han de lliurar una memòria de qualitats, document que recull els elements i materials emprats en la construcció de la casa.
  • Documentació de l’emplaçament de les instal·lacions de xarxes elèctriques, d’aigua, gas i calefacció, com també les garanties i mesures de seguretat respectives contra incendis.

Quant al preu, a més del cost de l’habitatge hem de tenir en compte:

  • Els impostos.
  • Els honoraris o comissions de possibles intermediaris.
  • I les despeses de notaria i registre i el cost financer derivat de la formalització del préstec.

En total, aquests tres tipus de despesa extra suposen aproximadament el 10% del desembossament total per l’habitatge. Si la compra es fa a través d’immobiliària, consultem el comercial, que ens atendrà satisfactòriament sobre això, segons ha comprovat CONSUMER. Hem d’exigir tota la informació referent al preu. En cas de sol·licitar un préstec hipotecari, demanem (i negociem tot el possible) a l’entitat financera escollida (comparem-ne lierses) el tipus d’interès, la quantia i la data de les amortitzacions i les garanties que ha de constituir el comprador.

Quan l’habitatge no està construït, és molt comú que se’ns sol·liciti el lliurament de quantitats anticipades. Si és així, s’ha de fer constar que la quantitat lliurada abans de la formalització del contracte serà deduïda del preu final. A més, s’ha de garantir, per contracte, la devolució de les quantitats esmentades en cas que la promoció no arribi a un bon final. Aquestes quantitats s’han d’ingressar en un compte bancari especial les dades del qual s’han de facilitar al comprador i, a més, s’han d’avalar o assegurar. El comprador pot exigir, i ho ha de fer, una còpia d’aquest aval o pòlissa d’assegurança.

La signatura del contracte

És el moment culminant de la compra d’un habitatge. És recomanable…

  • Llegir amb deteniment totes i cada una de les clàusules.
  • Comprovar que una sèrie de dades que ha de figurar obligatòriament al contracte apareix emplenada degudament:

    • Descripció de l’habitatge.
    • El preu.
    • La forma de pagament.
    • La quantia de cada quota.
    • Tipus d’interès i dates d’amortitzacions en cas de pagament ajornat o lliuraments a compte.
    • I, molt important, el termini de lliurament de l’habitatge.
  • No signar res fins haver aclarit tots els dubtes (la llei estableix que els contractes han d’estar redactats de forma clara i senzilla).
  • Quan l’habitatge no està construït, es poden fer modificacions en la distribució, els preus o els terminis de lliurament per necessitats tècniques. El contracte ha d’establir els límits d’aquests possibles canvis.