Les altres despeses de la compra d'un habitatge

/imgs/20040301/informe.01.jpg
La compravenda d’habitatges porta aparellats una sèrie d’imposts i de despeses de tramitació (escriptura, inscripció registral…) que n’incrementen significativament el preu i són font usual de sorpreses poc agradables. Qui adquireix un habitatge ha de tenir molt present que al preu de la casa haurà de sumar, almenys, un 7-8% més, que pot arribar al 10% en alguns casos, en concepte d’IVA (per a habitatges nous), ITP (en les de segona mà), registre, notari i gestors, entre d’altres. Atès que aquesta quantitat extra no entra dins de la quantia sol·licitada al banc, llevat que ens taxin la casa per una quantitat molt superior al preu de mercat, per a comprar una casa s’ha de disposar d’alguns estalvis. S’estima que una casa que costa 120.000 euros s’endurà en concepte de tràmits burocràtics entorn de 9.600 euros, mentre que per una que en costi uns 210.000 pagarà al voltant de 16.800 euros.

Una altra sorpresa que s’emporta el comprador principiant és que les despeses de la compravenda són independents de les despeses del préstec hipotecari que normalment se sol·licita per a adquirir la casa, si bé pel fet de liquidar-se tots conjuntament hi ha alguna confusió sobre els imports i els percentatges que suposen per a cada operació. I és que, igual que l’operació de compravenda, l’hipoteca, a més de les despeses de taxació, d’obertura, comissions i assegurances, comporta despeses de notari, advocat, gestoria, imposts i Registre de la Propietat, però amb algunes matisacions. La complexitat de la compravenda d’un habitatge fa del tot necessari l’assessoria d’un professional al llarg de tot el procés: ens aclarirà els dubtes i farà en nom nostre les gestions pertinents.

Imposts que graven la compra d'un habitatge

Habitatge nou

Impost sobre el Valor Afegit (IVA). El paga el comprador.
- En habitatge lliure: el tipus general és el 7% de l’import que figura en les escriptures. A Ceuta i Melilla s’aplica un 4% de l’Impost Producció Servicis Indirectes. A Canàries, suposa un 4,5% de l’Impost General Indirecte Canari.
- /imgs/20040301/informe.02.jpgEn habitatges de protecció oficial (VPO), de règim especial o de promoció pública: el 4%.
  Si es compra una plaça de garatge conjuntament amb la casa, també es pagarà l’IVA al mateix tipus; mentre que si s’adquireix aquesta plaça per separat, l’IVA que s’haurà de pagar serà del 16%.
  Exemples:
  Habitatge que costa 120.000 euros: 8.400 euros d’IVA (aplicant-hi un 7%, el tipus general).
  Habitatge que costa 210.000 euros: 14.700 euros d’IVA (aplicant-hi un 7%, el tipus general).
Impost d’actes jurídics documentats (IAJD). El paga el comprador.
Grava els documents notarials. Es paga en la delegació d’hisenda corresponent, sempre que se subscriu un document notarial amb quantia econòmica i inscriptible al Registre. S’aplica per partida doble: a l’escriptura de compra de l’habitatge nou i a l’escriptura de l’hipoteca. La liquidació d’aquest impost la pot fer el mateix interessat, o bé es pot efectuar a través del notari o d’un gestor col·legiat.
IAJD en l’escriptura de compra:
Es calcula aplicant el 0,5% de l’import de l’escriptura -el 0,1% en les comunitats autònomes amb règim foral-. Les escriptures de compra de VPO estan exemptes del pagament d’aquest impost.
Exemples:
Habitatge que costa 120.000 euros: 600 euros d’IAJD (aplicant-hi un 0,5%, el tipus general).
Habitatge que costa 210.000 euros: 1.050 euros d’IAJD (aplicant-hi un 0,5%, el tipus general).
IAJD en l’escriptura de l’hipoteca:
Es calcula aplicant el tipus impositiu del 0,5% – el 0,1% en les comunitats autònomes amb règim foral- però no sobre el capital del préstec, sinó sobre tota la responsabilitat que garanteix l’hipoteca, és a dir: capital, interessos ordinaris, possibles interessos de demora, costos i despeses en el cas que no es pagués el préstec i l’entitat hagués d’executar (vendre) el bé hipotecat per a rescabalar-se. Per això, encara que el percentatge de l’impost és el mateix que el de l’escriptura de compra, la quota que cal pagar és més alta.
S’aconsella utilitzar com a xifra base per al càlcul el doble de la quantitat sol·licitada a l’entitat financera, perquè així es cobreixen totes les despeses mencionades abans.

Habitatge usat

Impost de transmissions patrimonials (ITP). El paga el comprador.El tipus general d’aquest impost és el 6%. S’aplica en la compravenda dels habitatges usats. La base de càlcul és el preu de compra que figura en l’escriptura. És un impost autoliquidable: el comprador ha d’emplenat l’imprès de liquidació, calcular l’import i abonar-lo. El pagament s’ha de fer en un termini de 30 dies hàbils des de la firma de l’escriptura. La presentació de l’imprès i el pagament s’han de fer en l’Administració d’Hisenda de la Comunitat Autònoma.
En algunes províncies hi ha rebaixes importants d’aquest impost per a determinats col·lectius. A Guipúscoa, per exemple, els menors de 35 anys que adquireixen el primer habitatge habitual abonen només un 3% en concepte d’ITP.
A Madrid, Catalunya, Galícia, Múrcia i Aragó: el 7%.
A Àlaba: entre el 2,5 i el 6%
A la resta del territori: el 6%.
Exemples:
Habitatge que costa 120.000 euros: 7.200 euros (aplicant-hi un 6%, el tipus més habitual).
Habitatge que costa 210.000 euros: 12.600 euros (aplicant-hi un 6%, el tipus més habitual).
Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana, més conegut com a plusvàlua. El paga el venedor, excepte pacte en contrari entre les parts. A Navarra correspon pagar-lo al comprador.
És un impost municipal que grava l’augment de valor dels terrenys urbans experimentat durant els anys en què el venedor ha sigut propietari de l’habitatge. Es calcula tenint en compte el valor cadastral i el nombre d’anys que ha transcorregut des de la transmissió anterior. Sobre aquest increment s’aplica el tipus de gravamen, que és fixat per cada ajuntament segons uns màxims i uns mínims fixats per llei. És un impost autoliquidable: hi ha un termini de 30 dies des de la firma de l’escriptura per a liquidar-lo en l’ajuntament. No és possible oferir xifres orientatives sobre l’import d’aquest impost a causa de la disparitat de les polítiques municipals.
Impost d’actes jurídics documentats (IAJD): En l’habitatge usat aquest impost només grava l’escriptura d’hipoteca, no la de compra. S’aplica de la mateixa manera i amb el mateix tipus impositiu que en l’escriptura d’hipoteca de l’habitatge nou.

Altres despeses

/imgs/20040301/informe.03.jpgRegistre de la propietat. Els honoraris dels registradors, igual que els notarials, estan fixats legalment en l’aranzel i són els mateixos per a tots els registradors d’Espanya. L’import depèn del preu de la compravenda.

Tarifes dels registradors

Inscripció:

Si el valor de la finca o dret no excedeix de 6.010,12 euros: 24,04 euros.
Per l’excés comprès entre 6.010,13 i 30.050,61 euros: 1,75 per 1.000.
Per l’excés comprès entre 30.050,62 i 60.101,21 euros: 1,25 per 1.000.
Per l’excés comprès entre 60.101,22 i 150.253,03 euros: 0,75 per 1.000.
Per l’excés comprès entre 150.253,04 i 601.012,10 euros: 0,30 per 1.000.
Pel valor que excedeixi de 601.012,10 euros 0,20 per 1.000.

Exemples:
Habitatge que costa 120.000 euros: 148,60 euros per assentament, més 16% d’IVA.
Habitatge que costa 210.000 euros: 189,21 euros per assentament, més 16% d’IVA.

Despeses de gestoria. Deriven de la tramitació de les escriptures, tant de compravenda, com d’hipoteca, cancel·lació, subrogació, etc. La contractació del gestor és optativa per al comprador quan només tramita una operació de compravenda, ja que aquest pot efectuar les gestions personalment. No obstant això, és obligatòria quan la compra es tramita amb un préstec hipotecari, pel fet que les entitats financeres només desembossen l’import del préstec a la firma de les escriptures de compravenda i hipoteca si tenen la garantia d’inscripció en el registre d’aquestes. Per això els bancs o caixes imposen la participació d’un gestor com a condició per al pagament immediat dels préstecs hipotecaris. Aquest gestor ha de ser escollit de comú acord.

El cost de gestió d’entre 150 i 300 euros per operació.

Despeses de notaria. El notari dóna fe que s’ha portat a terme una acció, en aquest cas, la compravenda d’un habitatge, dins de la legalitat vigent. Les tarifes dels notaris, anomenades aranzels, són aprovades pel govern per mitjà de Reial Decret i són les mateixes per a tots els notaris. Quan s’escriptura un habitatge, ja sigui nou o usat, es cobra en funció d’una escala que pren per base el preu de l’habitatge.

Tarifes

Quan el valor no excedeixi de 6.010,12 euros: 90 euros.
Per l’excés comprès entre 6.010,13 i 30.050,60 euros: 4,5 per 1.000.
Per l’excés comprès entre 30.050,61 i 60.101,21 euros: 1,50 per 1.000.
Per l’excés comprès entre 60.101,22 i 150.253,03 euros: 1 per 1.000.
Per l’excés comprès entre 150.253,04 i 601.012,10 euros: 0,5 per 1.000.
Pel que excedeix de 601.012,11 euros fins a 6.010.121,04 euros: 0,3 per 1.000.
Pel que excedeix de 6.010.121,05 euros el notari percebrà la quantitat que acordi lliurement amb les parts atorgants.

* Les tarifes es reduiran en un 25% en els préstecs i crèdits personals o amb garantia hipotecària.

Exemples:
Habitatge que costa 120.000 euros: 300 euros aproximadament, més el 16% d’IVA.
Habitatge que costa 210.000 euros: 425 euros aproximadament més el 16% d’IVA.

Despeses derivades de l'hipoteca

/imgs/20040301/informe.04.jpg
Igual que l’operació de compravenda, l’hipoteca comporta despeses de notari, advocat, gestoria, imposts i Registre de la Propietat.

Per a aquestes val el que s’ha dit anteriorment, amb algunes matisacions: les despeses de notari i Registre de la Propietat solen ser una mica superiors a les de la compravenda, perquè el contingut i, per tant, la complexitat de l’hipoteca és superior a la compravenda. A més de l’IAJD, l’hipoteca comporta dues despeses més que cal tenir en compte.

Taxació. El banc exigeix que es taxi (valoració de l’habitatge en el mercat) l’habitatge abans de concedir un crèdit. El cost d’aquest tràmit oscil·la normalment entre 150 i 250 euros, depenent de l’entitat i del tipus d’habitatge.
Comissions bancàries. Les més importants són la d’obertura, la de cancel·lació o amortització anticipada i la de subrogació en el cas de venda ulterior de la finca hipotecada. De totes aquestes, en el moment de subscriure l’hipoteca només se’n satisfà una, la d’obertura. La seva quantitat depèn de cada entitat financera i de la negociació que hi ha entre aquesta i el client. Encara que pot arribar fins a l’1% del capital prestat, el més habitual és que no sobrepassi el 0,5%.
Exemples de comissió d’obertura:
Préstec de 120.000 euros: 600 euros (per a una comissió d’obertura del 0,5%).
Préstec de 210.000 euros: 1.050 euros (per a una comissió d’obertura del 0,5%).

La comissió d’obertura és un dels conceptes més negociables quan se sol·licita l’hipoteca i donada la quantia a què pot arribar és important tractar d’aconseguir-hi una bona rebaixa.

Drets dels consumidors davant dels notaris

Dret a triar el notari. Si vostè compra un pis a una promotora, té dret a triar el notari. Les clàusules que apareixen als contractes privats dient que haurà d’escripturar en el notari que designi el promotor són nul·les per abusives. Això sí, el notari que triï ha de tenir una connexió raonable amb la venda que es fa. És a dir, que si es tracta d’un edifici que s’ha construït a Bilbao, el comprador no pot triar un notari d’Astúries per a autoritzar l’escriptura, i obligar el promotor a desplaçar-se fins a Astúries. Fora d’aquests límits, vostè pot triar qualsevol notari.
Dret que el notari apliqui els aranzels tal com són expressats en el Reial Decret aprovat pel govern, i en la factura han de figurar tots els conceptes de l’aranzel que s’ha aplicat. Si algun notari li’ls aplica malament, pot recórrer immediatament davant del Col·legi Notarial de la seva ciutat.
Dret que el notari enviï l’escriptura per correu electrònic al Registre de la Propietat. D’aquesta forma, si vostè viu a Barcelona i compra una casa a València no s’ha de traslladar fins a aquesta última ciutat perquè l’hi inscriguin la compra, sinó que el mateix notari envia per correu electrònic l’escriptura al Registre de València. Aquesta possibilitat suposa un estalvi de molèsties i despeses.
Dret que el notari, a més de controlar la legalitat, presti els serveis següents de garantia jurídica de l’operació:
Assegurament que el venedor està al dia en el pagament de l’IBI (contribució urbana), per la qual cosa el notari ha de sol·licitar a l’organisme de Recaptació Municipal un certificat dels possibles deutes d’aquest impost.
Assegurament que el venedor està al dia en el pagament de les quotes de la Comunitat de Propietaris, per la qual cosa el notari ha de sol·licitar a l’administrador de la Comunitat un certificat que expressi si hi està al dia o quant deu el venedor a la Comunitat de propietaris.
Assegurament que l’habitatge que es ven no té hipoteques ni embargaments, per la qual cosa el notari ha de sol·licitar al Registre de la Propietat una nota informativa que digui si l’habitatge té o no alguna càrrega.