Arrendamentos urbanos: O contrato, a mellor garantía de alugueiro

  Inseguridade, medo e desconfianza. Non son os termos xurídicos cos que se asinan os contratos de arrendamento, nin as cláusulas que protexen o propietario e o inquilino. Pero a sinatura destes documentos reflicte o temor que sente o arrendador ante a idea de lle alugar a súa propiedade a un descoñecido durante un tempo. Trata de protexer os seus intereses en caso de que o arrendatario non pague cando corresponda, de que non deixe o inmoble nas mesmas condicións nas que entrou ou de que as desavinzas rematen nun desafiuzamento. Os dereitos do propietario e do inquilino están protexidos pola Lei de arrendamentos urbanos de novembro de 1994, normativa que evolucionou cara a unha maior limitación dos dereitos do arrendatario. O inquilino dunha vivenda en réxime de alugueiro pódese ver na rúa se se atrasa unha segunda vez no pagamento do arrendamento, sempre, iso si, que xa fose demandado nunha ocasión por este motivo e cando o contrato estableza un prazo máximo para efectuar o ingreso.

Que contidos debe incluír un contrato de alugueiro estándar?

O documento debe incluír a identidade dos contratantes (propietario e inquilino), a identificación do terreo arrendado, a duración pactada, a renda inicial do contrato e o resto de cláusulas acordadas por ambas as dúas partes.

A fianza non se debe reflectir no contrato?

É obrigatorio que o inquilino lle deixe en depósito ao propietario unha fianza no momento de formalizar o contrato de arrendamento. Esta debe ser equivalente a unha mensualidade da renda pactada. Esta cantidade permanece inalterable durante os cinco primeiros anos de vixencia do contrato. A fianza de arrendamento serve para sufragar, ao termo da relación contractual, aquelas obrigas asumidas polo inquilino que teñan unha tradución económica: subministracións pendentes de abono, posibles danos ou non pagamentos de rendas. A normativa permite que as comunidades autónomas regulen o seu depósito obrigatorio e tamén autoriza as partes para que pacten, se así o desexan, calquera tipo de garantía adicional que asegure o cumprimento por parte do arrendatario das súas obrigas de arrendamento. As garantías máis comúns son o aval bancario ou a fianza persoal. O primeiro é unha ferramenta de garantía que se executará en función do acordado. Esta opción implica depositar unha cantidade de diñeiro líquido na entidade bancaria que concede o aval e supón, ademais, enfrontarse a uns custos mensuais ou trimestrais. O banco cobra o 1% ao comezo ( inclúe gastos de apertura, notario, etc.), e despois arredor dun 0.75% ou 1% cada trimestre. Ante unha situación de fianza persoal como ferramenta de garantía, un terceiro comprométese a responder ante o arrendador se o inquilino incumpre as obrigas legais ou pactadas derivadas do contrato.

En que consiste unha fianza?

É unha cantidade de diñeiro en metálico que o inquilino debe depositar no instante en que se formalice o contrato de alugueiro. A fianza é obrigatoria e trata de actuar como garantía para o propietario de que o inquilino vai cumprir coas obrigas do contrato. A fianza estará en posesión do propietario ata o remate do contrato. Cando este remata, o inquilino pasará a comprobar o estado en que quedou a vivenda e constatará que non queda ningún pagamento pendente. Se todo está en regra, o dono do inmoble devolverá a fianza na súa totalidade. Se tivo que utilizar parte desta fianza para satisfacer algún pagamento, devolverá o saldo restante. O prazo máximo de devolución é dun mes a partir da finalización do contrato. Se transcorren trinta días sen que o propietario devolva a fianza, o inquilino pódelle esixir o xuro legal dos cartos. O propietario só pode e debe esixir o depósito dunha mensualidade en concepto de fianza. Outra opción é que se pacten, de xeito adicional, outro tipo de garantías para que o propietario asegure o cumprimento de todas as obrigas do inquilino.

Pode o inquilino dar por pagada a última mensualidade coa fianza?

Non. O inquilino debe pagar todas as mensualidades. A finalidade da fianza é asegurar que o arrendatario vai devolver o inmoble no mesmo estado no que se atopaba cando o alugou, máis alá do desgaste normal polo uso. A fianza cobre os danos ou as pequenas reparacións das que debe responsabilizarse o inquilino.

Pódeselle pedir ao inquilino unha fianza polo prazo dun ano?

A lei establece que só é obrigatoria a entrega dunha fianza en metálico pola cantidade equivalente a unha mensualidade de renda.

Pódense iniciar os trámites de desafiuzamento se o inquilino leva dous meses sen pagar? Canto se tarda en desaloxalo? Que acontece se se atopa destruída a casa?

En principio, pediráselle que aboe as cantidades que debe e, transcorridos dous meses, poderase interpor unha demanda de desafiuzamento sempre que o contrato estableza un prazo máximo para efectuar o ingreso. Se se desexa demandalo directamente, sen agardar, tamén se pode facer, aínda que o procedemento pode rematar se paga o que debe antes da celebración do xuízo, ou se pon á disposición do tribunal ou do notario as cantidades que debe. A duración do proceso dependerá da saturación do xulgado. Se, unha vez procedido ao desafiuzamento, descobre danos na vivenda, utilizarase a mensualidade destinada á fianza para emendalos. E se esta cantidade non abondase, haberá que acudir aos tribunais.

Cal é a duración mínima do arrendamento?

O contrato de arrendamento de vivenda terá a duración que libremente acorden propietario e inquilino, pero se o prazo pactado é inferior a cinco anos, o arrendamento prorrogarase obrigatoriamente por prazos anuais ata que alcance os cinco anos se así o desexa o inquilino. Chegada a data final do arrendamento, unha vez transcorridos os cinco anos mínimos de duración, se ningunha das partes lle notifica á outra a fin do contrato cun mes de antelación, prorrogarase por períodos anuais ata un máximo de tres anos.

Como se contan os prazos?

Os prazos cóntanse dende a data do contrato ou dende a posta da vivenda á disposición do inquilino, se esta fose posterior á da sinatura do contrato.

Pode renunciar o inquilino á prórroga?

O inquilino poderá renunciar á prórroga se así llo manifesta ao propietario con 30 días de antelación á data de remate do contrato ou de calquera das prórrogas.

Pode o inquilino abandonar o alugueiro antes de que venza o contrato?

  Non. De o facer, deberá cubrir as mensualidades restantes, salvo que chegase a un pacto co propietario. Nos contratos de duración pactada superiores a cinco anos o inquilino poderá desistir de continuar co alugueiro se o arrendamento durou máis de cinco anos e sempre que avise con dous meses de antelación. Non obstante, o propietario podería pedirlle unha indemnización.

Pode o propietario excluír a prórroga?

O dono poderá impedir a prórroga se no contrato de arrendamento se reflicte a necesidade que el mesmo ten de ocupar a vivenda de maneira permanente antes do transcurso de cinco anos dende a celebración do contrato. Aínda así, se o propietario non ocupa a vivenda transcorridos tres meses dende a extinción do contrato, o inquilino podería elixir entre ocupar de novo a vivenda por un novo período de cinco anos e recibir unha indemnización polos danos que lle causara o desaloxo, ou ben recibir do propietario unha indemnización equivalente ao importe da renda correspondente aos anos de contrato que falten para completar os cinco.

Cando se extingue o contrato de arrendamento?

O arrendamento extínguese pola perda da vivenda por causa non imputable ao propietario ou pola declaración de ruína da vivenda. O propietario poderá resolver o contrato de arrendamento por calquera das seguintes situacións protagonizadas polo inquilino:

• Impagamento da renda.
• Impagamento da fianza ou das súas actualizacións.
• Subarrendo ou cesión sen consentimento.
• Causar danos na vivenda ou realizar obras sen consentimento do propietario.
• Desenvolver actividades molestas, insalubres, nocivas, perigosas ou ilícitas.
• Non destinar o terreo arrendado á vivenda permanente.
• Incumprimento de calquera outra obriga que asumise no contrato, a menos que o propietario prefira esixir o cumprimento da devandita obriga e continuar co contrato.

O inquilino poderá resolver o arrendamento nos seguintes casos:

• Se o propietario non realiza as reparacións necesarias para conservar a vivenda habitable.
• Se o propietario perturba de feito ou de dereito a utilización da vivenda.

Relacións deste contido