Responsabilidade de construtores e promotores de vivendas: A quen reclamarlle os defectos de construción?

 

A compra dunha vivenda de nova construción non é garantía abonda de que o inmoble cumpra con todos os requisitos pactados entre cliente e construtor/promotor antes da súa adquisición. Demasiado a miúdo o mobiliario e os materiais que se utilizan na súa edificación son de calidade inferior ó estipulado no contrato de escrituras avalado pola empresa promotora, e, no peor dos casos, os defectos pode que aparezan antes de que os novos inquilinos estreen a vivenda. Tampouco as vivendas de segunda man se libran dos defectos de construción pois, como é sabido, poden aparecer anos despois de ser entregadas. A quen lle debemos dirixir as nosas reclamacións nestes casos? Ó promotor, ó construtor? Os especialistas aconsellan que a demanda se interpoña contra todos os axentes que de maneira directa ou indirecta participasen na edificación do inmoble, aínda que, finalmente, se se vai a xuízo, sexa o xuíz quen dictamine o responsable final.

O ano de construción, clave

  Os dereitos dos novos propietarios e as responsabilidades de promotores e construtores recóllense na reforma da Lei de ordenación da edificación (Lei 38/1999) de 5 de novembro, que entrou en vigor o 6 de maio do 2000. A reforma ten lugar en 1999 e só afecta ás vivendas que teñan licencia de edificación de maio do 2000 ou posterior. Este dato é fundamental, pois váiselle aplicar unha lei ou outra dependendo do ano no que se entregou a licencia de edificación.

Cando a licencia de edificación é anterior a maio do 2000

• O construtor responde dos vicios leves da vivenda vendida; imperfeccións que non afectan á finalidade principal da casa sempre que se produzan nun prazo de seis meses a partir da data de entrega.
• O construtor responde dos vicios ruinóxenos de construción da vivenda durante un prazo de 10 anos. Trátase de defectos de grande importancia que afectan á habitabilidade da vivenda (calquera instalación que dispoña o inmoble; billas, enchufes, etc.), prexudicando polo tanto o seu fin ou función principal. Neste caso, aínda que a lei di claramente que o construtor é quen responde por estes danos, a reclamación pódese facer extensible ó promotor, arquitecto e aparellador que non cumpriron adecuadamente as súas funcións. Pero, ademais, contra o vendedor -cando sexa persoa distinta do promotor e construtor- por asumir a responsabilidade de entregala en condicións de habitabilidade debidas.
• A responsabilidade por incumprimentos derivados de pactos específicos no contrato de compravenda estenderase ata 15 anos despois. Por exemplo, o acordo sobre a colocación das ventás con illamento térmico.

Prazos para esixir responsabilidades

• Se non transcorreron os prazos en que se lle poden esixir responsabilidades ó promotor e construtor, segundo o exposto para cada caso -anterior e posterior a maio do 2000- mantéñense os mesmos dereitos que tiña o primeiro propietario.
• Se xa transcorreron, disponse dunha garantía de seis meses durante os cales o vendedor está obrigado a responder dos vicios leves e dos vicios non aparentes ou ocultos e reparalos. Ademais, seranlle esixibles todas as obrigas específicas que asumira no contrato.

Cando a licencia de edificación é posterior a maio do 2000 A reforma da Lei de ordenación da edificación establece unhas responsabilidades concretas e determinadas fronte ós propietarios e adquirentes dos edificios por anos. Pero non especifica por separado quen é o responsable concreto ante as faltas que se enumeran:

• Durante 10 anos. Recoñécense os danos materiais causados no edificio por vicios ou defectos que afecten ós alicerces, os soportes, as vigas, os forxados, os muros de carga ou outros elementos estruturais e que comprometan directamente a resistencia mecánica ou a estabilidade do edificio.
• Durante 3 anos. Os danos materiais causados no edificio por vicios ou defectos dos elementos construtivos ou das instalacións que ocasionen o incumprimento dos requisitos de habitabilidade esixidos pola lei.
• Durante 1 ano. Responde o construtor polos danos materiais por vicios ou defectos de execución que afecten a elementos de remate das obras.
• Responsabilidade contractual durante 15 anos (regulada fóra da Lei de ordenación da edificación). Polos incumprimentos de cláusulas e pactos específicos do contrato de compravenda.

Medios para garantir a reparación dos danos materiais orixinados por vicios ou defectos de construción

A reforma da Lei de ordenación da edificación esixe que promotores e construtores contraten tres seguros que garantan o cumprimento das responsabilidades e as reparacións necesarias segundo o tipo de danos.

• Seguro de danos materiais ou seguro de caución para garantir durante 10 anos os danos materiais que teñan a súa orixe ou que afecten ós alicerces, soportes, vigas, forxados, muros de carga ou a outros elementos estruturais e que comprometan directamente a estabilidade do edificio. Deberá ser contratado polo promotor.
• Seguro de danos materiais ou seguro de caución para garantir durante 3 anos os danos por vicios ou defectos dos elementos construtivos ou das instalacións que ocasionen o incumprimento dos requisitos sobre habitabilidade da vivenda (hixiene, saúde, protección do medio natural, protección contra o ruído, aforro de enerxía, illamento térmico...). Deberá ser contratado polo promotor.
• Seguro de danos materiais ou seguro de caución para garantir durante 1 ano os danos de remates (por exemplo, problemas de pintura, vernices, billas...). Deberá ser contratado polo construtor. Nestes contratos o asegurado é o promotor e tamén os sucesivos adquirentes da vivenda, de xeito que se se produce algunha anomalía a aseguradora deberá pagarlle ó promotor, se aínda non vendeu a casa ós novos inquilinos.

O importe mínimo asegurado debe ser:

• Se os danos materiais afectan ós alicerces ou comprometen a estabilidade do edificio, o capital asegurado deberá ser o 100% do custo final do edificio.
• No caso do seguro que garanta a reparación dos danos materiais por defectos de lementos construtivos ou das instalacións que afecten á habitabilidade, o capital asegurado ascenderá ó 30% do custo final.
• No tocante ó capital asegurado no contrato de seguro por defectos de remates, este será do 5% do importe final da execución material da obra.

Relacións deste contido