Saltar o menú de navegación e ir ao contido

  • Bienvenido (ES) | Ongi etorri (euskarazko bertsioa) | Benvingut (versió en català) | Benvido (versión en galego)
  • Bienvenido (ES)
  • Boletines
    •  | Baixa  | Máis opcións |
  • Portadas anteriores

EROSKI CONSUMER, el diario del consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Edición impresa > Miscelánea

Λ

Préstamos hipotecarios: A cousa está difícil, pero hai que se esforzar para atopa-la mellor opción

En contra do que se podería pensar, o encarecemento dos créditos hipotecarios (sospéitase que nun ano os xuros variables chegarán ó 7%, tres puntos por riba de hai tan só dous anos), a penas influíu no mercado

Os datos son elocuentes: estímase que este ano o número de créditos hipotecarios concedidos en todo o país aumentará un 17%. O actual aumento dos xuros variables reducirá, e moito, o poder adquisitivo de centos de milleiros de familias. Pensemos que, en España, só o 8% dos créditos hipotecarios (a data de hoxe, supoñen unha masa de 43 billóns de pesetas) sono a xuro fixo.

O resto, a abafante maioría, é dicir, o 92% daqueles que teñen un crédito hipotecario, ollan con temor este escenario inflacionista no que os tipos de xuro soben constantemente. Un crédito de 15 millóns de pesetas para pagar en 15 anos (en cotas mensuais constantes) contratado en outubro de 1999 (xuro variable: 3,75%) foi encarecendo ata hoxe (xuro variable: 5,75%) arredor dunhas 15.500 pesetas mensuais. Noutras palabras, máis dun 14%. Tendo en conta que o IPC anual no noso país anda arredor do 3%, a espectacular carestía dos créditos hipotecarios queda de manifesto. Subiron, en relación co que pagámo-los cidadáns, tres veces máis cá media doutros productos e servicios.

O que baixa, acaba subindo

De tódolos xeitos, isto é inevitable. Agora tocoulles subir (vivimos nunha economía de mercado) ós tipos de xuro, do mesmo xeito que durante uns anos nos beneficiamos de créditos incriblemente baratos. O que non varía é que á hora de contratar un crédito para financia-la compra da nosa vivenda, debemos estudia-la oferta de varias entidades financeiras e negociar correctamente coa elixida, xa que isto pode supo-lo aforro dunha considerable cantidade de cartos dos que nos beneficiaremos cada mes durante moitos anos. Antes de inicia-lo proceso de compra e contratación do préstamo, convén posuí-la maior información posible, e ter moi presente que a operación é flexible: algunhas porcentaxes, cantidades e gastos poden ser negociados polo usuario. O cliente debe esforzarse en acada-las mellores condicións para o seu préstamo, xa que as características dos créditos hipotecarios non rematan nos taxativos folletos publicitarios. As entidades financeiras analizarán a capacidade de pagamento do cliente e este debe facerse forte na medida das súas posibilidades. É dicir, se ten nómina, domiciliacións de pagamentos e ingresos, plans de pensións, seguros... nesa entidade, disporá de máis vantaxes na negociación. Agora ben, antes de cambiar de entidade co fin de acadar doutra mellores condicións para o crédito hipotecario, convén sopesa-la calidade do servicio que se recibe na actual e, se procede, intentar negociar con esta as mellores condicións para a hipoteca.

¿Que é un préstamo hipotecario?

É a operación de préstamo de diñeiro por unha persoa ou entidade (prestamista: decote un banco ou unha caixa de aforros) a outra (prestameiro) que achega como garantía un ben inmoble. O prestameiro débelle devolver ó prestamista, dentro do prazo de tempo acordado, o diñeiro recibido e, ademais, pagarlle uns xuros, que constitúen o prezo do préstamo. Se non devolve todo ou parte do préstamo ou non paga os xuros, o prestamista, para resarcirse, pode inicia-los trámites que rematarán nunha subhasta da vivenda.

As custas do préstamo. O pagamento do prezo da vivenda non é o único gasto ó que hai que facer fronte, xa que a este hai que sumarlle as custas da operación bancaria, amais das notariais, rexistrais e fiscais da compra e da hipoteca. Algunha destas custas, moitas delas expresadas en porcentaxes, serán obxecto da negociación entre cliente e entidade. O banco ou caixa non poderá cobra-lo que non fora pactado na escritura do préstamo hipotecario. Os hipotecarios son préstamos de prazo longo, de 12 ou máis anos; e durante este período de tempo tan amplo pode variar moito o prezo oficial do diñeiro. Por iso, o tipo de xuro máis habitual non é fixo, senón variable; modifícase periodicamente en función das fluctuacións que experimente un índice de referencia, que pode ser un dos seguintes, aínda que hai máis: Míbor, tipo de xuro ó que se ceden diñeiro entre eles os bancos e caixas de aforro na Bolsa de Madrid. Euríbor: tipo de xuro ó que se ceden o diñeiro entre si os bancos e caixas de aforro no mercado monetario europeo. IRPH: índice fixado pola Confederación de Caixas de Aforro para os préstamos hipotecarios das entidades confederadas, e pola Cámara Bancaria para os bancos.

Preguntas con resposta

¿Quen é o propietario da vivenda?

O inmoble -non sendo que se proceda á súa venda por impagamento- é propiedade de quen o mercou, que pode vendelo ou volvelo hipotecar (sempre que o importe das dúas hipotecas non supere o 80% do valor do ben). Se o vende, terá que descontar do prezo pactado a parte do préstamo que aínda non devolveu.

Se atopo unha oferta máis interesante (un tipo de xuro menor) despois de formaliza-lo préstamo, ¿podo cambiar de banco ou caixa?

Pode optar pola novación do préstamo, chegando a un acordo co banco para mellora-las condicións do seu crédito. Tamén pode subrogar (trasladar) o préstamo a outra entidade, o que resulta máis complexo e supón maiores gastos, aínda que nalgunhas ocasións (cando o seu banco non accede a equipara-los seus tipos de xuro ós que vostede comprobou que existen no mercado) é o máis conveniente.

Se os meus ingresos son superiores ós previstos cando contratei o préstamo hipotecario, ¿convenme reduci-lo principal non amortizado?

Se se opta por amortizar parte do préstamo, esta operación pode non ocasionar gastos ou ben supor un 1% de comisión de amortización. Esta posibilidade débese acordar á hora de asina-lo préstamo, e debémoslle concede-la importancia que se merece. Se nos quedan por pagar 10 millóns e queremos pagar 5 millóns para reduci-la débeda, esta operación podería comportar un gasto extra de 50.000 pesetas. Xeralmente, as entidades esixen unhas cantidades mínimas (seis ou máis mensualidades) para realizar esta operación. O efecto desta amortización parcial é beneficiosa para o usuario, porque diminúe o capital que ten que pagar e acurta a vida do préstamo (co que se deixan de pagar xuros) ou rebaixa as cotas que debe satisfacer cada mes. Se, aínda máis decidido, aforrou moito e opta por unha cancelación anticipada do préstamo, deberá pagar unha comisión máxima do 1%, aínda que é frecuente que caixas e bancos renuncien a este ingreso para non perderen o cliente. Se se dispón da cantidade precisa para cancela-lo préstamo, a opción de cancelalo completamente e rematar coas cotas é sempre interesante.

¿Como inflúe a chegada do euro nos préstamos?

A substitución da peseta polo euro non modifica os contratos hipotecarios preexistentes. Outra cousa é que, indirectamente, a crise na cotización do euro nos conduza a un escenario inflacionista coma o que estamos sufrindo, que encarece os créditos, mesmo os xa concedidos se son de xuro variable, como a meirande parte dos préstamos hipotecarios.

¿Cantas cotas impagas podo acumular ata que o banco execute a hipoteca e me embarguen o piso?

Os impagamentos nos créditos hipotecarios son pouco frecuentes. Preferimos converternos en morosos doutros créditos ou reducir gastos correntes (por precisos que sexan) antes que fallar ós pagamentos do préstamo hipotecario. O motivo: se deixamos de pagar tres meses as cotas do crédito, o banco ou caixa pódelle reclamar ó xuíz o cobro de toda a débeda, é dicir, a subhasta da vivenda hipotecada. É unha condición draconiana, moi dura para o consumidor, pero as cousas son así. Se estamos nesta situación, antes de que o xuíz proceda á subhasta, cómpre que tomémo-la iniciativa de buscarlle comprador ó noso piso. Acadaremos (sen dúbida) unha mellor venda, e poderemos liquida-la hipoteca e sacar algúns cartos para, ata que se amañe a nosa mala situación económica, alugar un piso.


Relacións deste contido

Tamén che interesa

E ademais...

Outros servizos


Buscar en

Información de Copyright e aviso legal

Visita nuestro canal Eroski Consumer TV

En EROSKI CONSUMER tomámosnos moi en serio a privacidad dos teus datos, aviso legal. © Fundación EROSKI

Fundación EROSKI

Validaciones de esta página

  • : Conformidad con el Nivel Triple-A, de las Directrices de Accesibilidad para el Contenido Web 1.0 del W3C-WAI
  • XHTML: Validación del W3C indicando que este documento es XHTML 1.1 correcto
  • CSS: Validación del W3C indicando que este documento usa CSS de forma correcta
  • RSS: Validación de feedvalidator.org indicando que nuestros titulares RSS tienen un formato correcto