Etxegileen eta sustatzaileen erantzukizuna: Zeini erreklamatu eraikuntza akatsak?

 

Etxebizitza berri bat erosteak ez du berez bermatzen eraikinak erosketa egin aurretik bezeroaren eta eraikitzailearen / sustatzailearen artean hitzartutako baldintza guztiak beteko dituenik. Sarriegi, eraikuntzan erabiltzen diren altzariak eta materialak enpresa sustatzaileak eskritura hitzarmenean bermatutakoa baino kalitate baxuagokoak dira eta, kasurik okerrenean, akatsak etxebizitza estreinatu aurretik ere agertzen dira. Bigarren eskuko etxebizitzek ere izaten dituzte eraikuntzako akatsak, eta horiek, jakina denez, etxebizitza eman eta handik urte batzuetara ager daitezke. Kasu horietan nori zuzendu behar dizkiogu erreklamazioak? Sustatzaileari edo etxegileari? Etxearen eraikuntzan zuzenean edo zeharka parte hartu duten eragile guztien aurka demanda aurkezteko gomendatzen dute adituek, nahiz eta, azkenean, epaiketa egonez gero, epaileak emango duen irizpena azken erantzuleari dagokionez.

Eraikuntzaren urtea, giltzarri

  Jabe berrien eskubideak eta sustatzaileen eta etxegileen erantzukizunak 2000. urteko maiatzaren 6an indarrean jarri zen Eraikuntzaren Antolamendu Orokorreko Legearen azaroaren 5eko erreforman jasotzen dira (38/1999). Erreforma 1999. urtean egin zen, eta eraikuntzako lizentziak 2000ko maiatza edo ondorengo data duten etxebizitzei eragiten die bakarrik. Datu hori funtsezkoa da, izan ere, lege bat edo beste ezarriko da eraikitzeko lizentzia eman zeneko urtearen arabera.

Eraikitzeko lizentzia 2000ko maiatzaren aurretikoa denean

• Etxegilea saldutako etxebizitzaren akats arinen erantzulea da: etxebizitzaren azken helburuari eragiten ez dioten inperfekzioak dira, baldin eta etxebizitza eman eta handik sei hilabeteko epean gertatzen badira.
• Etxegilea etxebizitzaren eraikuntzako akats suntsitzaileen erantzulea da 10 urteko epean. Garrantzi handiko akatsak dira horiek, etxebizitzaren bizigarritasunari eragiten diotenak (eraikuntzak duen edozein instalazio; kanilak, lokiak etc.), etxebizitzaren helburua edo bere funtzio nagusia kaltetzen dutenak, (adreiluak askatzea, trenkadak puskatzea etc.). Kasu honetan, legeak etxegilea kalteen erantzulea dela argi eta garbi adierazten badu ere, beren funtzioa behar bezala bete ez zuten sustatzaile, arkitekto eta aparejadoreengana ere heda daiteke erreklamazioa. Baina, gainera, saltzailearen kontra ere eraman daiteke -sustatzailea eta etxegilea ez den beste pertsonaren bat bada-, etxebizitza behar bezalako bizigarritasun baldintzetan emateko erantzukizuna bere gain hartzeagatik.
• Salerosketa kontratuak zehaztutako hitzarmenetik eratorritako urraketen erantzukizuna ondorengo 15 urteetara arte luzatuko da. Isolamendu termikoa duten leihoak jartzeari buruzko hitzarmena, esate baterako.

Erantzukizunak galdegiteko epea

• Sustatzaileari eta etxegileari erantzukizunak eskatzeko epea bukatu ez bada, kasu bakoitzean adierazitakoaren arabera -2000ko maiatzaren aurretik eta ondoren-, lehenengo jabeak zituen eskubide berberak mantentzen dira.
• Epea amaitu bada, sei hilabeteko garantia dago. Epe horretan saltzailea akats arin eta akats ezkutukoak bere gain hartzera eta konpontzera behartuta dago. Gainera, kontratuan bere gain hartutako berariazko betebehar guztiak exijitu ahal izango zaizkio.

Eraikitzeko lizentzia 2000ko maiatzaren ondorengoa denean

Eraikuntzaren Antolamendu Legearen erreformak erantzukizun zehatz eta jakin batzuk ezartzen ditu urteka jabeen eta eraikuntzen eskuratzaileen aurrean. Dena dela, zerrendatzen diren akats bakoitzaren erantzule zein den ez da banan-banan zehazten:

• 10 urte bitartean. Eraikinean kalte materiala egin dezaketen zimenduei, euskarriei, habeei, forjatuei, karga hormei edo egiturako beste elementuei buruzko akatsak edo okerrak aipatzen dira, eraikuntzaren erresistentzia mekanikoa edo egonkortasuna zuzen-zuzenean arriskuan jartzen dutenak.
• 3 urte bitartean. Eraikuntza elementuen edo instalazioen bizio edo akatsengatik eraikinean sortutako kalte materialak, Legeak eskatutako bizigarritasun baldintzak urratzen dituztenean.
• Urtebete bitartean. Lanen amaiera edo akaberako elementuen exekuzio akats edo okerrek eragindako kalte materialen erantzulea etxegilea da.
• Kontratuzko erantzukizuna 15 urte bitartean (Eraikuntzaren Antolamendu Legetik kanpo arautua). Salerosketa kontratuan zehaztutako klausulak eta hitzarmenak ez betetzeagatik.

Eraikuntzako akatsak edo okerrak eragindako kalte materialen konponketa bermatzeko bitartekoak

Eraikuntzaren Antolamenduaren Legearen erreformak sustatzaileak eta etxegileak hiru aseguru kontrata ditzaten eskatzen du. Erantzukizunak eta beharrezkoak diren konponketak beteko direla bermatuko dute aseguru horiek, kalte motaren arabera.

• Kalte materialen asegurua edo kauzio asegurua, 10 urtekoa, zimendatzean, euskarrietan, habeetan, forjatuetan, karga hormetan edo egiturazko beste elementu batzuetan jatorria duten edo horiengan eragiten eta eraikuntzaren egonkortasuna arriskuan jartzen duten kalteak aseguratzeko. Sustatzaileak berak kontratatu beharko du.
• Kalte materialen asegurua edo kauzio asegurua, 3 urtekoa, eraikuntzako elementuen edo etxebizitzaren bizigarritasunari buruzko baldintzak (higienea, osasuna, ingurumenaren babesa, zarataren aurkako babesa, energi aurrezkia, isolamendu termikoa...) betetzen ez dituzten instalazioen akats edo okerrak eragindako kalteak aseguratzeko. Sustatzaileak berak kontratatu beharko du.
• Kalte materialen asegurua edo kauzio asegurua, 1 urtekoa, amaiera edo akaberak eragindako kalteak (pintura, berniz, kanila eta beste arazo batzuk, esate baterako) aseguratzeko. Etxegileak berak kontratatu beharko du. Kontratu horietan aseguratua sustatzailea da, eta baita etxebizitzaren hurrengo jabeak ere. Era horretan, arazoren bat izanez gero, aseguratzaileak sustatzaileari ordaindu beharko dio tarte horretan etxea saldu ez bada, eta, bestela, maizter berriei.

Aseguratutako gutxienezko zenbatekoak honenbestekoa izan behar du:

• Kalte materialak zimendatzeari eragiten badio edota eraikuntzaren egonkortasuna arriskuan jartzen badu, aseguratutako kapitalak eraikuntzaren amaierako kostuaren %100ekoa izan behar du.
• Bizigarritasunari eragiten dioten eraikuntzako elementuen edo instalazioen akatsek eragindako kalte materialen konponketa bermatzen duen aseguruaren kasuan, aseguratutako kapitalak amaierako kostuaren %30ekoa izan behar du.
• Amaiera edo akabera akatsengatiko aseguruan aurreikusitako kapitalari dagokionez, obraren exekuzio materialaren amaierako kopuruaren %5ekoa izango da.

Eduki honen erlazioak

Ekintza honek Bizkaiko Foru Aldundiaren Kultura Sailaren laguntza jaso du