Jabetza Horizontalaren Lege Berria: Auzoekin ongi konpontzea, nahitaezkoa denak behar bezala funtziona dezan

Etxebizitzaren jabe izateak nola behartzen gaituen

Instalazio amankomunak eta etxebizitza edo lokal pribatua hein berean errespetatu eta mantendu behar ditugu; era beretsuan, eraikinaren zerbitzuak agindutako konponketa-lanak egin daitezen baimena emateko obligazioa dugu, gure etxebizitzan egin behar direnean. Esan gabe doa, eskrituretan xedaturik dagoen partaidetza-kuotaren arabera ordaindu behar ditugula gastu horiek eta gainerakoak. Pisua saltzen duenean, salerosketako eskritura publikoa notarioaren aurrean formalizatzean, komunitateko zor guztien ordainketa eguneratuta dagoela egiaztatzen duen agiria aurkeztu behar du jabe saltzaileak, erostunak betebehar horretatik salbuesten ez badu, bederen, harenganako konfiantza erakutsiz edo eskrituren sinaketa ez geroratzearren. Etxebizitzaren jabeak komunitateko idazkariari titulartasunaren aldaketaren berri gaztigatu behar dio: baldintza hori bete ezean, erostunak berenagatuko ditu aurreko jabeak komunitatearekin zituen zorrak. JHL berriaren arabera, komunitatearen erreserba-fondoa osatzeko dagokion zatia (aurrekontu arruntaren %5a baino gutxiagorik ez, nolanahi ere) ordaindu behar du jabeak. Etxebizitzan edo toki hartan izango ez balitz, Espainiako zein tokitan bizi den jakinarazi beharko luke, komunitateak egingo lizkiokeen deialdi eta ohartarazpenak jasotzeko. Horrelakoak entregatzerik ez balego, erabilera orokorreko toki ikuskorrean ipinita, baliozkoak izango lirateke.

Komunitatearen antolamendua

Komunitatearen organigraman hurrengoak agertzen dira: Jabeen Batzordea, Komunitateko Presidentea (hauteskunde, errotazio nahiz zozketa bitartez izendatua; kargua betetzea derrigorrezkoa da baina, hori bai, eragindakoak epaile eskudunaren aurrean eska dezake beste batek txanda har diezaion), Presidenteordea (Presidentearen ordezkoa izango da eta bere lanetan lagundu egingo dio), Idazkaria eta Administratzailea (badago kargu bi hauetarako Presidentea izendatu eta pertsona berak betetzea). Auzo guztiek daukate Batzarrera joateko edo bere burua ordezkatzeko eskuduntza, baina gasturik ordaintzeko dutenek, eztabaidetan esku hartzeko hitza izango duten arren, boto-eskubiderik ez dute izango. Jabetza Horizontala osatzen duen tituluren baten onespen edo aldaketa, edo Estatutuen aldaketa proposatzen denean, Batzordearen erabakiak bazkide guztien aldeko botoez hartu behar dira. Igogailua, atezaindegia, zaintza nahiz bestelako zerbitzu amankomunak ezarri edo kentzea auzitan jartzen denean, berriz, jabe guztien 3/5en esku hartzea aski da (baldin eta partaidetza-kuoten portzentaia bera ordezkatzen badute). Eragozpen arkitektonikoak suntsitzea baldin balitz kontua, jabe eta kuoten gehiengo soila nahikoa litzateke. Telekomunikazioen (antena parabolikoak) instalazioa, gas naturala nahiz bestelako energi zerbitzu kolektiboak ezartzea eztabaidatzen denean, azkenik, partaidetza-kuoten portzentaia bera ordezkatzen duten jabe guztien herenaren aldeko botoa aski izango da. Auzoen gehiengoa alde edukitzea nahikoa da, era berean, gainontzeko erabaki guztiak hartu ahal izateko. Batzordean harturiko akordio edo erabakiak, bestetan bezala, Akta-Liburuan jaso behar dira, bilera zein egun eta tokitan egin den, nork (lehenbizi edo bigarren deialdian) egin duen dei, bertara bildutakoen izenak eta horien karguak, ordezkaturik bildutako jabeak, eguneko gaien zerrenda, harturiko akordioak (alde eta kontrako botoak nork eman dituzten zehazturik) eta norberaren partaidetza-kuoten munta adierazita. Bilera egin denetik hamar egun igaro baino lehenago, Presidenteak agiria sinatu beharko du. Idazkariaren eginkizuna da aktak, deialdiak, ohartarazpenak, ahalordetzeak eta garrantzizko beste agiri guztiak gordetzea, bost urtez, gutxienez.

Lanak: aldeko eta kontrakoak

Etxebizitzen barnean, alderdi amankomunetan edo behe komertzialetan egin beharreko edo eginiko obrak, maizegi, auzoen arteko sesio-, liskar- eta borroka-iturri gertatzen dira. Jabetza Horizontalaren Legeak jabeari obrak egiteko baimena aitortzen dio, muga batzuen barruan. Esate baterako, etxebizitza edo lokal bat bitan banatzea baldin bada kontua, auzokide guztiek aldekotasuna agertu beharko dute, erabaki horrek guztirako ondasunen kopuruan, Batzorde berriaren osaketan eta partaidetza-kuotetan izan bailezake eragina, noski. Bestelako aldaketa edo lan xumeagoak (gelen arteko pareta ahulak eraistea, komuneko aparatuak aldatzea edota ateak hormatzea, adibidez) egiteari dagokionez, Legea ez da horren zorrotza. Horrelakoetan, jabeak obra egin ahal izango du, baldin eta, hasi aurretik, komunitatearen ordezkariari lanen berri eman badio eta baldintza jakin batzuk betetzen baditu: udal arau eta ordenantzak, lizentziak, etab. Berritze-lan horiek, hala eta guztiz, badituzte errespetatu beharreko mugak ere: ezin izan daitezke kaltegarri, gogaikarri, osasunaz kontrako, arriskutsu edo legez kanpokoak, ezin ipin dezakete arriskutan eraikinaren segurtasuna, horren egituraren funtsezko elementu bat ukitzen delako, etab. Fatxadaren itxura aldatzerik ere ez da onartzen. Horrelako legehausterik hauteman balitz, Presidenteak horrela jakinarazi beharko lioke arduradunari, jarduera bertan behera utz dezan. Lanean segitzekotan, ostera, obra gelditzea galdatu ahal izango lioke, epailearen erabakiz. Mutur-muturreraino iritsita, lanak berehala uztea agintzeaz gainera, hiru urtez gehienez ere etxebizitza edo lokalaren erabilera galaraz liezaioke epaileak legea hautsi duenari.

Mantenimenduko eta bestelako lanak

Eraikina behar bezala mantentzeko premiazkoak diren lanak (10. artikulua), batetik, eta zerbitzuak emateko behar direnak (11. artikulua), bestetik, zehazki bereizten ditu Legeak. Eraikina mantentzeko obrak dira etxeak baldintza egokietan iraungo badu egin ohi direnak: fatxada garbitzea edo tximist-orratzak ipintzea, konparazio baterako. Matxurak edo zati kaltetuak konpontzeko ere premiazkoak diren lan eta obra horiek ohikotzat jotzen dira, denboraren iragateak eraginiko akatsak zuzentzea baldin badute helburu. Gastu orokorrengatiko kuotetan kargatuz ordaindu ohi dira, aparteko ordainketarik onetsi eta eragin gabe alegia, komunitateak horretarako berariazko akordiorik hartu gabe ere administratzaileak serrailak konpondu eta bonbilak aldatu behar dituelako. Konpontze-lana ustekabeko ezbeharrari badagokio, aparteko ordainketa onetsi beharra dago. Atal honetan jasotzen diren beste obra batzuk dira eraikinaren zaharberritze eta birgaitzea eragiten dutenak, biztangarritasun-, estankotasun- eta segurtasun-baldintzak indarrean dagoen araudiari egokitu ahal izateko. Elektrizitate-instalazioak berritzea, segurtasun-arauak igogailuetan aplikatzea, zerbitzu- eta egurasketa-sareak egoera egokian mantentzea eta antzekoak dira obra horiek. Berritze-lanei dagokiela, Jabetza Horizontalaren Legeak bi bereizketa egiten ditu: eraikinaren izaeraren arabera egiten direnak (ezkaratzeko aspaldiko ate hondatuaren ordez berria jartzea, kaoba edo ebanozkoa ez baldin bada) eta eraikinaren izaerarekin zerikusirik ez dutenak. Lehendabizikoak kideen gehiengoak onetsi eta auzo guztiek -ados daudenek zein kontra daudenek-, partaidetza-kuoten arabera ordaindu behar dituzte. Bigarren zaharberritze-klasea, ordea, (biziki baliagarriak izan daitezkeen arren) luxu-alorrekotzat jotzen dira eta, horrenbestez, konplexuagoak agertzen zaizkigu. Esate baterako, auzokideen gehiengoak etxearen gainaldean piszina ipintzea onesten baldin badu, horren kontrako botoa eman duten auzoek ez dute zertan gasturik ordaindu, instalazio-kuota hiru hilabeteko arrunta baino handiagoa delako. Ezkaratzean koadro bat ezartzea erabakitzen badu gehiengoak eta horren instalazio-kostua 6.500 pezeta baldin bada (hau da, hiru hilabetekoa baino gutxiago), aldiz, apaingarri hori jartzearen kontrako botoa eman duten auzoek ere pagatu egin beharko dute berrikuntza.

Berankorrek, aurrerantzean askoz ere okerrago

• Bileretara joan, eztabaidetan esku hartu eta erabakitakoaren jakinarazpena jaso ahal izango duen arren, botoa emateko eta harturiko erabakiak inpugnatzeko eskubidea galduko du auzo berankorrak.
• Bere etxebizitza edo lokala saldu nahi duenean, komunitatearekin dituen zorrak ezin ezkutatzeak balizko erostuna uxatu egin lezake. Saltzaileak komunitateko gastu guztiak ordainduak dituela berresten duen ziurtagiria erantsi behar diote salerosketaren agiriari notarioek.
• Auzolagun bat berankor dela berariaz azalduko da Batzordeetara egingo diren deialdietan: honek, dudarik gabe, publizitate kaltegarria ekarriko dio interesatuari.
• Zorduna auzitara eramateko aukera handiagoa da orain; horrezaz gain, epaitza eman ondoren, zorraren ordainketa erraztuko du lege bidezko jokaera berriak.
• Dei egiten zaionean berankorra agertzen ez bada edo eskakizunaren kontra azaltzen ez bada, epaileak exekuzio ekonomikoa betearaziko du. Horren munta, jakina, zor duen diru kopuruak, interesek, epaiketako kostuek eta gastuek osatuko dute.
• Auzo berankorrak zor duena ordaintzeari uko egiten badio, ahozko epaiketaren tramitazioa beteko du epaileak eta, bidezkotzat hartu ondoren, prebentziozko bahitura ere betearazi ahal izango du.

Liskarren iturburuak

Auzoen komunitateetan sortzen diren arazoen kasuistika era askotako eta zabal-zabala izaki, katalogo juridiko baten zergatia, telenobela luze baten zioa edo epekako nobelaren muina izan liteke. Nolanahi ere, eta arazoak hamaika motatakoak izan daitezkeela ahantzi gabe, badira hiruzpalau liskarren iturburu ohi-ohikoak, hara:

• Igogailua. Aparatu berria instalatu ahal izateko, partaidetza-kuotaren eta auzolagunen 3/5en gehiengoa bildu behar da. Eraikinean elbarrituren bat bizi delako, igogailua instalatzearen helburua eragozpen arkitektonikoak ezabatzea baldin bada, auzoen gehiengo soila aski izango da erabakia hartzeko. Bi kasuetan ere, aldekoek zein kontrakoek ordaindu behar dute gastua.
• Terrazak ixtea. Horrelako obrek eraikinaren kanpoko itxura aldatu egiten dute epaitegien ikuspegitik, hau da, titulua aldarazten dutenez, auzo guztien aldekotasuna ezinbestekoa da lan horiek egiteko.
• Tximinia eta ke-hodien instalazioa. Negozio-lokalek horrelako obrak komunitateari informazioa eman gabe egin ohi dituzten arren, epaitegien iritziz tituluan dute eragina, hormak zulatu eta, gainera, elementu amankomunen gaineko zortzapen berria ezartzen dutelako. Horrelakoak ezartzeko auzo guztien adostasuna beharko litzateke baina, eraikinaren itxura nabarmen aldarazten ez baldin bada, gehiengo soila aski izan ohi da.
• Aire egokitua. Aparatuak txikiak baldin badira, hots, fatxadaren kanpoaldea aldarazi edo kaltetzen ez baldin badute, Batzordeak akordioa hartzea ez da ezinbestekoa. Horman zuloak egin eta elementu amankomunak aldaraziz hobetzen baldin bada instalazioa, orduan auzo guztien edo gehiengoaren adostasuna lortzea ezinbestekoa da, kasuen ezaugarrien arabera, jakina.

Eduki honen erlazioak

Ekintza honek Bizkaiko Foru Aldundiaren Kultura Sailaren laguntza jaso du