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Arrendamientos urbanos: El contrato, la mejor garantía de alquiler

La legislación sobre arrendamientos urbanos ha evolucionado hacia una limitación de los derechos del arrendatario: si el inquilino no ha pagado durante dos meses, se iniciarán los trámites de desahucio

  Inseguridad, miedo y desconfianza. No son los términos jurídicos con los que se firman los contratos de arrendamiento, ni las cláusulas que protegen al propietario y al inquilino. Pero la firma de estos documentos refleja el temor que siente el arrendador ante la idea de alquilar su propiedad a un desconocido durante un tiempo. Trata de proteger sus intereses en caso de que el arrendatario no pague cuando corresponda, de que no deje el inmueble en las mismas condiciones en las que entró o de que las desavenencias acaben en un desahucio. Los derechos del propietario y el inquilino están protegidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos de noviembre de 1994, normativa que ha evolucionado hacia una mayor limitación de los derechos del arrendatario. Así, el inquilino de una vivienda en régimen de alquiler puede verse en la calle si se retrasa una segunda vez en el pago del arrendamiento, siempre, eso sí, que ya haya sido demandado en una ocasión por este motivo y cuando el contrato establezca un plazo máximo para efectuar el ingreso.

¿Qué contenidos debe incluir un contrato de alquiler estándar?

El documento debe incluir la identidad de los contratantes (propietario e inquilino), la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y el resto de cláusulas acordadas por ambas partes.

¿La fianza no debe reflejarse en el contrato?

Es obligatorio que el inquilino deje en depósito al propietario una fianza en el momento de formalizar el contrato de arrendamiento. Ésta debe ser equivalente a una mensualidad de la renta pactada. Esta cantidad permanece inalterable durante los cinco primeros años de vigencia del contrato. La fianza arrendaticia sirve para sufragar, al término de la relación contractual, aquellas obligaciones asumidas por el inquilino que tengan una traducción económica: suministros pendientes de abono, posibles desperfectos o impagos de rentas. La normativa permite que las comunidades autónomas regulen su depósito obligatorio y también autoriza a las partes para que pacten, si así lo desean, cualquier tipo de garantía adicional que asegure el cumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones arrendaticias. Las garantías más comunes son el aval bancario o la fianza personal.

Las garantías adicionales más comunes son el aval bancario o la fianza personal

El primero es una herramienta de garantía que se ejecutará en función de lo acordado. Esta opción implica depositar una cantidad de dinero líquido en la entidad bancaria que concede el aval y supone, además, enfrentarse a unos costes mensuales o trimestrales. El banco cobra el 1% al principio (incluye gastos de apertura, notario, etc.), y después en torno a un 0.75% ó 1% cada trimestre. Ante una situación de fianza personal como herramienta de garantía, un tercero se compromete a responder ante el arrendador si el inquilino incumple las obligaciones legales o pactadas derivadas del contrato.

¿En qué consiste una fianza?

Es una cantidad de dinero en metálico que el inquilino debe depositar en el instante en que se formalice el contrato de alquiler. La fianza es obligatoria y trata de actuar como garantía para el propietario de que el inquilino cumpla con las obligaciones del contrato. La fianza estará en posesión del propietario hasta la finalización del contrato. Una vez agotado éste, el inquilino pasará a comprobar el estado en que ha quedado la vivienda y constatará que no quede ningún pago pendiente. Si todo está en regla, el dueño del inmueble devolverá la fianza en su totalidad. Si ha tenido que utilizar parte de la misma para satisfacer algún pago, devolverá el saldo restante. El plazo máximo de devolución es de un mes a partir de la finalización del contrato. Si transcurren treinta días sin que el propietario devuelva la fianza, el inquilino puede exigirle el interés legal del dinero. El propietario sólo puede y debe exigir el depósito de una mensualidad en concepto de fianza. Otra opción es que se pacten, de forma adicional, otro tipo de garantías para que el propietario se asegure el cumplimiento de todas las obligaciones del inquilino.

¿Puede el inquilino dar por pagada la última mensualidad con la fianza?

  No. El inquilino debe pagar todas las mensualidades. La finalidad de la fianza es asegurar que el arrendatario devolverá el inmueble en el mismo estado en el que se hallaba cuando lo alquiló, más allá del desgaste normal por el uso. La fianza cubre los desperfectos o las pequeñas reparaciones de las que debe responsabilizarse el inquilino.

¿Se puede pedir al inquilino una fianza por el plazo de un año?

La ley establece que sólo es obligatoria la entrega de una fianza en metálico por la cantidad equivalente a una mensualidad de renta.

¿Se pueden iniciar los trámites de desahucio si el inquilino lleva dos meses sin pagar? ¿Cuánto se tarda en desalojarle? ¿Qué ocurre si se encuentra destrozada la casa?

En principio, se le pedirá que abone las cantidades que adeuda y, transcurridos dos meses, se podrá interponer una demanda de desahucio siempre que el contrato establezca un plazo máximo para efectuar el ingreso. Si se desea demandarle de forma directa, sin esperar, también puede hacerse, aunque el procedimiento puede terminar si paga lo que debe antes de la celebración del juicio, o si pone a disposición del tribunal o del notario las cantidades que adeuda. La duración del proceso dependerá de la saturación del juzgado. Si, una vez procedido el desahucio, descubre daños en la vivienda, se utilizará la mensualidad destinada a la fianza para subsanarlos. Y si esta cantidad resultara insuficiente, se deberá a acudir a los tribunales.

¿Cuál es la duración mínima del arrendamiento?

El contrato de arrendamiento de vivienda tendrá la duración que libremente acuerden propietario e inquilino, pero si el plazo pactado es inferior a cinco años, el arrendamiento se prorrogará de forma obligatoria por plazos anuales hasta que alcance los cinco años si así lo desea el inquilino. Llegada la fecha final del arrendamiento, una vez transcurridos los cinco años mínimos de duración, si ninguna de las partes notifica a la otra el fin del contrato con un mes de antelación, se prorrogará por periodos anuales hasta un máximo de tres años.

¿Cómo se cuentan los plazos?

Los plazos se cuentan desde la fecha del contrato o desde la puesta de la vivienda a disposición de inquilino, si ésta fuera posterior a la de la firma del contrato.

¿Puede renunciar el inquilino a la prórroga?

El inquilino podrá renunciar a la prórroga si así se lo manifiesta al propietario con 30 días de antelación a la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de las prórrogas.

¿Puede el inquilino abandonar el alquiler antes de que venza el contrato?

No. Si lo hace, deberá cubrir las mensualidades restantes, salvo que haya llegado a un pacto con el propietario. En los contratos de duración pactada superiores a cinco años el inquilino podrá desistir de continuar con el alquiler si el arrendamiento ha durado más de cinco años y siempre que avise con dos meses de antelación. No obstante, el propietario podría pedirle una indemnización.

¿Puede el propietario excluir la prórroga?

El dueño podrá impedir la prórroga si en el contrato de arrendamiento se refleja la necesidad que él mismo tiene de ocupar la vivienda de forma permanente antes del transcurso de cinco años desde la celebración del contrato. Aun así, si el propietario no ocupara la vivienda transcurridos tres meses desde la extinción del contrato, el inquilino podría elegir entre ocupar de nuevo la vivienda por un nuevo periodo de cinco años y recibir una indemnización por los daños que le haya causado el desalojo, o bien recibir del propietario una indemnización equivalente al importe de la renta correspondiente a los años de contrato que falten para completar los cinco.

¿Cuándo se extingue el contrato de arrendamiento?

El arrendamiento se extingue por la pérdida de la vivienda por causa no imputable al propietario o por la declaración de ruina de la vivienda. El propietario podrá resolver el contrato de arrendamiento por cualquiera de las siguientes situaciones protagonizadas por el inquilino:

  • Impago de la renta.
  • Impago de la fianza o de sus actualizaciones.
  • Subarriendo o cesión sin consentimiento.
  • Causar daños en la vivienda o realizar obras sin consentimiento del propietario.
  • Desarrollar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • No destinar la finca arrendada a la vivienda permanente.
  • Incumplimiento de cualquier otra obligación que haya asumido en el contrato, a menos que el propietario prefiera exigir el cumplimiento de dicha obligación y continuar con el contrato.

El inquilino podrá resolver el arrendamiento en los siguientes casos:

  • Si el propietario no realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable.
  • Si el propietario perturba de hecho o de derecho la utilización de la vivienda.

Consejos en la firma del contrato

  • Formalizar por escrito el contrato de arrendamiento.
  • Comprobar la titularidad registral de la vivienda.
  • Constatar que la persona que, en su caso, actúe en nombre del titular o propietario, dispone de un poder notarial suficiente para realizar dicha actividad.
  • Estudiar con detalle el estado de la vivienda y del mobiliario. Una vez firmado el contrato se presumirá la entrega en buen estado de la vivienda, salvo prueba de lo contrario.
  • Cuando sean varias las personas que desean alquilar una vivienda es recomendable que consten todos los nombres en el contrato.

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