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Comprar una vivienda sobre plano

Especificar en el contrato la fecha de la entrega del piso y las indemnizaciones por retraso son garantías para que el comprador pueda resarcirse de los daños causados

 La adquisición de una vivienda siempre genera temores. El consumidor afronta el que será uno de los mayores, si no el mayor, desembolso de su vida y surgen miedos y prevenciones que se multiplican cuando la compra es de un inmueble sobre plano. Esta última modalidad exige que el comprador solicite al promotor una serie de documentos determinantes, no sólo para estrenarse como inquilino en su propio piso, sino como una garantía de que le devolverán el dinero adelantado cuando no se cumplan las condiciones pactadas.

¿Cuáles son los gastos habituales en la compra de vivienda nueva?

En el contrato que firme el comprador por la adquisición de una vivienda debe figurar el precio exacto con el IVA incluido, que en vivienda nueva es un 7%. Además, es necesario hacer frente a los gastos derivados de las escrituras, honorarios de notario, Registro de la Propiedad e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

En la compra bajo plano o en construcción lo primero que se firma es un contrato privado por el que el titular del piso se compromete a adelantar cantidades sobre el precio final en un plazo determinado por la constructora. Pero la devolución de las cantidades entregadas más el interés legal del dinero debe estar garantizada y avalada en aquellas viviendas que no sean de protección oficial y que pretendan obtener adelantos económicos antes o durante la construcción. ¿De qué manera? Mediante contrato de seguro otorgado o por aval bancario para que, en el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido, se proceda a la devolución del dinero. Las cantidades anticipadas por los compradores se depositan en una cuenta especial, independiente a cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, que sólo podrá disponer de ellos para hacer frente las gastos propios de la construcción. El comprador siempre debe solicitar un documento acreditativo del seguro o aval.

El consumidor no tiene que pagar:

  • La plusvalía o el impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Este cargo lo debe abonar el vendedor.
  • Los gastos de establecimiento de acceso a suministros generales, como de agua, alcantarillado, gas y electricidad. Las viviendas se deben entregar en perfectas condiciones de habitabilidad y se entiende que los gastos ocasionados por esta condición ya deben estar integrados en el precio de la vivienda.
  • Penalizaciones por no subrogarse en la hipoteca del vendedor. El consumidor no está obligado a subrogarse en la hipoteca del vendedor, por lo que no debe ser penalizado en caso de no subrogarse ni debe cargar con el gasto de cancelación cuando no se haya firmado una subrogación.
  • Gastos correspondientes a la preparación de títulos, como la declaración de obra nueva o el documento constitutivo de la propiedad horizontal, cuyo coste debe desembolsar el vendedor.

¿Se puede incrementar el precio de la vivienda durante su construcción?

La buena fe y el justo equilibrio excluyen la posibilidad de incrementar el precio aplazado ya pactado en el contrato. Además, la Ley de Condiciones Generales de la Contratación considera abusivas las cláusulas que impongan un incremento de precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos y recargos que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador, con independencia del contrato principal.

Aun así, conviene valorar dos supuestos. El primero se refiere a las reformas de obra motivadas por causas no previsibles en el momento de aprobarse los proyectos de urbanización que conlleven un incremento, en cuyo caso los compradores deberán expresar su conformidad con esta subida. El segundo se centra en las reformas propuestas por los propios compradores, que también deberán formalizarse por escrito con una descripción de su contenido, repercusión en el precio y plazos de entrega pactados.

¿Cuáles son los derechos del consumidor si el promotor no entrega la vivienda en el plazo estipulado?

El comprador debe ser indemnizado por los daños y perjuicios acreditados. En general se suele penalizar a la promotora mediante la devolución del dinero que por este concepto se haya reflejado en el contrato. No obstante, la demora del promotor debe estar causada por la "ausencia de la diligencia". El constructor debe conocer, con carácter previo a la celebración del contrato y a la fijación del plazo de ejecución de la obra, cuáles son las necesidades del terreno y de su urbanización, qué elementos naturales exigen precauciones, etc. Si no lo hace, se entiende que se ha dado una "falta de diligencia", de manera que, ante un retraso, será declarado culpable.

Frente a esta situación, es habitual que el retraso en la entrega de llaves obligue al propietario a alquilar otra vivienda. En este caso, el comprador debe acreditar el daño sufrido por la constructora a través de los recibos de las rentas y del contrato de arrendamiento, documentos que debe conservar. También puede darse el caso de que el perjuicio y el retraso causado por la empresa sean tan graves como para que el comprador pierda el interés en la vivienda. Está en su derecho, puede negociar y dar por terminado el contrato a causa del incumplimiento del vendedor, solicitando la devolución de las cantidades entregadas, más daños y perjuicios. Si el retraso en la entrega de una vivienda vacacional obliga a pasar vacaciones en un hotel o en apartamento arrendado es conveniente conservar las facturas para reclamar al vendedor tales gastos.

Cuestiones a tener en cuenta en la compra de una vivienda sobre plano

 
  • La identificación de vendedor, constructor y arquitecto
  • La concreción del precio total y de la forma de pago
  • Los datos del Registro de la Propiedad y copia de las autorizaciones exigidas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia a la licencia para la ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.
  • Acordar los Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, e información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad.
  • La entrega por la constructora de un plano general que especifique el emplazamiento de la vivienda y plano del piso. En él se debe describir el trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y sus garantías, además de concretar las medidas de seguridad contra incendios.
  • Documento donde se haga una descripción de la vivienda con su superficie útil y del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios, información sobre los materiales empleados, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, así como del edificio, zonas comunes, servicios accesorios, y las instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial.
  • El plazo de entrega debe estar determinado en el contrato, así como el derecho del comprador a elegir el notario para escriturar.

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