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Hipoteca inversa: La vivienda, un capital al que recurrir en la vejez

Un nuevo producto financiero, la pensión hipotecaria, mejora el nivel de vida de los mayores sin que tras su fallecimiento los herederos pierdan forzosamente la vivienda

Los costes iniciales del producto: problema serio

 

El elevado coste de la hipoteca inversa -intereses elevados y desembolsos considerables en comisiones, impuestos y seguros- representa un gran freno para sus potenciales clientes. No obstante, el Gobierno tiene previsto paliar estas dificultades con la introducción de incentivos fiscales que hagan más atractiva su contratación.

  • Comisión. La hipoteca inversa, al igual que la hipoteca directa, tiene una comisión de apertura, normalmente negociable (incluso hay entidades que prescinden de ella).
  • Gastos de notaría, de registro y de gestoría. Corren por cuenta de la persona que solicita el crédito. La cantidad dependerá de las tasas de la propia notaría, así como del importe del préstamo concedido.
  • Tasación. La determinación de la cantidad que el banco concederá depende de la tasación de la vivienda, que se realiza mediante profesionales contratados por la entidad bancaria. Este informe implica unos gastos que deberá pagar el cliente.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por transmisión de vivienda. Este tributo grava las transmisiones patrimoniales, como la firma de préstamos hipotecarios o los contratos de arrendamiento. En ningún caso la empresa financiera pagará este impuesto, que puede alcanzar el 1% del valor hipotecado.
  • Seguro de renta vitalicia. La hipoteca inversa recomienda a su titular la suscripción de un seguro de rentas vitalicias, aunque hay que tener en cuenta que no es un requisito obligatorio. Consumido el crédito hipotecario, la renta mensual se abonará mediante este seguro, que es el principal gasto de las hipotecas inversas.

Ejemplo práctico

Una mujer de 75 años de edad que cuenta con una pensión de 700 euros mensuales y posee una vivienda tasada en 300.000 euros puede conseguir una hipoteca inversa con una renta de 580 euros mensuales durante 15 años.

Eso sí, tendrá que hacer frente a los elevados gastos de esta hipoteca inversa: 25.700 euros. ¿De dónde salen estos gastos? Veamos en qué se divide:

  • Seguros de Rentas Vitalicias: 21.000 euros.
  • Notaría: 1.150.
  • Registro: 200.
  • Gestión: 150.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: 3.200 euros.

Si esta mujer, titular de la hipoteca inversa, no tiene dinero para hacer frente a estos enormes gastos, o prefiere utilizar este dinero para otros fines, puede cargarlos a la hipoteca, aunque debe ser consciente de que la renta mensual que obtenga será menor.

Aspectos a tener en cuenta

Consenso familiar. Las entidades bancarias recomiendan que la decisión de contratar una hipoteca inversa sea compartida por las personas mayores y sus hijos o familiares más directos. Incluso aconsejan que algún familiar acuda a la formalización del contrato. Sin embargo, no es un requisito obligatorio para hacerlo efectivo.

Edad. Pueden ser titulares de una hipoteca inversa las personas que hayan cumplido 70 años. La edad límite para acceder a este tipo de préstamo son los 90 años. No obstante, los bancos y cajas de ahorro que ofertan este producto no cierran las puertas a los interesados que tengan entre 65 y 69 años, aunque les advierten de las bajas mensualidades que percibirán, dada su mayor esperanza de vida.

Plazo. Conviene determinar antes de la firma del crédito si se opta por la modalidad de hipoteca vitalicia o limitada en el tiempo. De esta decisión dependerá la cantidad -mayor o menor- que el titular recibirá mensualmente.

Sexo. En principio, para un inmueble del mismo valor y titulares con la misma edad, las mujeres cobrarían una renta mensual menor que los hombres, puesto que su esperanza de vida es mayor y, por tanto, también la posibilidad de que estén cobrando más tiempo.

Estado civil. A las parejas que viven juntas sin estar casadas, las entidades les aconsejan que contraten la hipoteca inversa a nombre de los dos para evitar posibles malentendidos y confusiones.

Régimen. La vivienda debe estar libre de cargas, en régimen de propiedad, y a nombre del titular o cónyuge que figurará en el contrato de la hipoteca inversa.

Aval. El único aval que se reclama es demostrar que efectivamente es el propietario del piso. A diferencia de otros créditos, en éste no se necesita disponer de unos ingresos mínimos porque la entidad bancaria entiende que no hay ningún riesgo al actuar la vivienda como garantía.

Propiedad. Con independencia del dinero que reciban mensualmente del banco, el piso siempre pertenecerá a los dueños o a sus herederos. Sin embargo, la entidad financiera tendrá en su poder la garantía de la vivienda hipotecada para que, en caso de fallecimiento, pueda recaudar el dinero prestado.

Fiscalidad. Es importante tener en cuenta que el producto está muy incentivado fiscalmente. No hay que declarar la renta mensual en el IRPF hasta después de los 90 años y el crédito consumido deduce del valor de la vivienda en los impuestos de Patrimonio y Sucesiones.

Formas de pago. Si los titulares no disponen de liquidez suficiente en el momento de hacer frente a los gastos derivados de esta hipoteca, las entidades permiten que se cargue a la hipoteca. Eso sí, al hacerlo de este modo la cuota que se cobra al mes sería menor.

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