Mercado de alquiler: Una opción muy poco atractiva

Si se vende la vivienda alquilada

Si el propietario de la vivienda desea venderla, está obligado a ofrecérsela en primer lugar al arrendatario, indicándole el precio y el resto de condiciones. El inquilino dispondrá de un derecho de adquisición preferente o de 'tanteo' y contará con 30 días para decidirse. Si el propietario no hace el ofrecimiento de la vivienda al arrendatario, o vende la vivienda por un precio inferior al comunicado, o incumple cualquiera de los requisitos establecidos por la ley, el inquilino podrá impugnar la venta y adquirir la vivienda en las mismas condiciones en las que el propietario la vendió y podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días desde que se le notifique la venta de la vivienda.

¿Cuándo puede darse por finalizado el contrato?
El propietario podrá resolver el contrato si el inquilino no paga la renta o la fianza, si subarrienda o cede a un tercero la vivienda sin consentimiento del propietario, si causa daños en la vivienda intencionadamente o realiza obras sin consentimiento del propietario o realiza en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Y el inquilino podrá dar fin al contrato si el propietario no realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad adecuadas o perturba al inquilino en la utilización de la vivienda.

La subrogación en el contrato de arrendamiento
La subrogación es la sustitución de una persona por otra en el contrato de arrendamiento de modo que el que se subroga adquiere todos los derechos y deberes que poseía su anterior titular. Las subrogaciones pueden darse tanto en la persona del propietario o arrendador como en la del inquilino. En el propietario: Se produce cuando el arrendador vende a una tercera persona la vivienda alquilada. El nuevo propietario está obligado a respetar las condiciones del contrato de arrendamiento que permanecerá en vigor hasta que se agote su e duración.

En el inquilino: Pueden darse diversas situaciones, como el fallecimiento del inquilino o la separación, divorcio o nulidad matrimonial.

El fallecimiento del inquilino no conlleva necesariamente la extinción del contrato de arrendamiento, dado que pueden subrogarse en ese contrato: el cónyuge del arrendatario o la pareja de hecho que en el momento del fallecimiento conviviera con él (exigiéndose en este último caso un periodo de convivencia de al menos 2 años o tener descendencia en común), los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela o hubiesen convivido habitualmente con él durante los 2 años anteriores, los ascendientes o hermanos del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los 2 años anteriores a su fallecimiento, y por último, las personas que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los 2 años anteriores a su fallecimiento.

En casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial del arrendatario, el cónyuge que no sea titular del contrato podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada si se le atribuye por sentencia judicial, siempre que se lo comunique al arrendador en el plazo de 2 meses contados desde la fecha de notificación de la sentencia.

La cesión del contrato de arrendamiento y el subarriendo
Por cesión del contrato se entiende la transmisión que realiza el arrendatario de los derechos y deberes que comporta su contrato de arrendamiento a una tercera persona. El subarriendo es el arrendamiento que realiza el inquilino de una parte de la vivienda de la que disfruta y que a su vez ha alquilado al propietario. El inquilino sólo puede subarrendar una parte de la vivienda y tan sólo por el tiempo que dure su propio contrato de alquiler, sin que el importe del subarriendo pueda superar el de la renta que el inquilino esté abonando. En ambos casos, tanto en la cesión como en el subarriendo, es necesario que el propietario preste su consentimiento por escrito.

TABLA COMPARATIVA

Precio por metro cuadrado de vivienda en alquiler

Comunidad Autónoma	Vivienda nueva, euros/m2	Vivienda usada, euros/m2
País Vasco	9,1	8,3
Madrid	7,9	7,3
Baleares	7,4	6,7
Cataluña	7	6
Cantabria	6,7	5,5
Navarra	6,7	5,7
Canarias	6	5,5
Castilla y León	5,3	4,4
La Rioja	5,2	4,2
Asturias	4,9	3,9
Comunidad Valenciana	4,6	3,8
Andalucía	4,5	3,9
Aragón	4,2	3,5
Murcia	4	3,2
Galicia	3,9	3,4
Castilla La Mancha	3,8	3,1
Extremadura	3,4	2,7
Media España	5,5	4,8

Fuente: Consejo Económico y Social. Año 2003.

Comparación entre el esfuerzo para la compra y el alquiler de una vivienda en España

Comunidad Autónoma	Renta familiar anual media (euros)	Esfuerzo medio por alquiler *	Esfuerzo medio por compra*
Andalucía	15.747	23,8%	39,6%
Aragón	16.408	21,5%	40,3%
Asturias	17.149	23,8%	37,2%
Baleares	16.112	39,7%	56,8%
Canarias	14.675	34,5%	47,1%
Cantabria	16.211	34,2%%	48,4%
Castilla La Mancha	14.488	20,7%	31,1%
Castilla y León	15.749	27,7%	32,7%
Cataluña	18.677	33,7%	49,1%
Comunidad Valenciana	15.535	24%	38,8%
Extremadura	14.216	18,7%	23,1%
Galicia	14.929	21,5%	32,7%
La Rioja	15.161	27,4%	39,6%
Madrid	21.641	36,4%	61,6%
Murcia	14.227	21,9%	41,4%
Navarra	18.993	31,8%	38,6%
País Vasco	19.940	43,5%	56,2%
Media España	17.487	27,7%	43,7%

Fuente: INE, Banco de España y Ministerio de Fomento. Año 2003.

*Porcentaje medio de la renta que una familia debe destinar al alquiler o compra de vivienda.

Porcentaje del estado de la propiedad de las viviendas dependiendo de la Comunidad Autónoma

Comunidad Autónoma	Total de viviendas	En Propiedad	En Alquiler	Otras formas *	Viviendas Vacías (% sobre el total de viviendas)
Baleares	305.431	74,3%	19,9%	5,8%	28%
Canarias	552.351	69,7%	16,8%	13,5%	25,1%
Cataluña	2.315.774	79,1%	16,6%	4,3%	19,6%
Madrid	1.873.671	82%	13,6%	4,4%	16,4%
Asturias	389.310	81,2%	12,5%	6,3%	18,7%
Galicia	900.376	77,5%	10,5%	12%	25,5%
Aragón	443.205	84,7%	10,1%	5,2%	19,3%
Andalucía	2.415.143	82,7%	9,2%	8,1%	22,7%
Murcia	378.211	85%	9,2%	5,8%	25,3%
Extremadura	366.893	81,9%	8,8%	9,3%	28,2%
Castilla y León	889.197	84,9%	8,7%	6,4%	23,5%
La Rioja	101.439	86,5%	8,4%	5,1%	22,6%
Cantabria	182.645	84,9%	8,3%	6,8%	20%
Comunidad Valenciana	1.492.744	86,6%	8,3%	5,1%	29,8%
Navarra	188.730	87,6%	7,7%	4,7%	18,6%
País Vasco	741.399	89%	7,3%	3,7%	12,7%
Castilla La Mancha	610.227	86,5%	6,8%	6,7%	22,6%
España	14.184.026	82,20%	11,4%	6,4%	21,9%

*Viviendas cedidas gratuitamente o a bajo precio, pagadas por empresas, etc.

Fuente: INE, Censo de Población y Vivienda. Año 2001.

Porcentaje del estado de la propiedad de las viviendas dependiendo del país

País	Vivienda en propiedad	Vivienda en alquiler	Otras formas *	Viviendas de Alquiler Social (% sobre el total de viviendas)
España	82%	11%	7%	2%
Irlanda	78%	16%	6%	11%
Grecia	74%	20%	6%	0%
Portugal	75%	21%	4%	4%
Italia	68%	25%	7%	6%
Luxemburgo	67%	26%	7%	2%
Bélgica	68%	31%	1%	7%
Reino Unido	69%	31%	0%	21%
Finlandia	64%	32%	4%	14%
Francia	56%	38%	6%	17%
Suecia	46%	39%	15%	22%
Austria	57%	40%	3%	23%
Dinamarca	51%	45%	4%	19%
Holanda	54%	46%	0%	35%
Alemania	45%	55%	0%	10%

*Viviendas cedidas gratuitamente o a bajo precio, pagadas por empresas, etc.

Fuente: INE y Housing Statistics in the European Union. Años 2001 y 2002.

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