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Mercado de alquiler: Una opción muy poco atractiva

Mercado de alquiler de vivienda: escaso, caro y alejado de las necesidades de los ciudadanos

  En 1950, la mitad de las viviendas nuestro país eran utilizadas en régimen de alquiler. En 1981, esa proporción había descendido hasta el 16% y en 2001, el parque de viviendas de alquiler representaba un muy exiguo 11% de las existentes en España. Pero no sólo la oferta es escasa, sino que además, el mercado de alquiler es muy caro: arrendar un piso usado de 75 metros cuadrados costaba en 2000, según el Consejo Económico y Social, 359 euros, mientras que adquirirlo (crédito hipotecario a veinte años con un interés anual del 4%) suponía unas cuotas mensuales de 412 euros. Es decir, pagando una cuota de sólo 54 euros más al mes, la vivienda se podía comprar.

Y hoy la situación sigue igual, e incluso peor. No es una comparación del todo precisa, pero es el cálculo que hace quien reflexiona sobre la posibilidad de alquilar un piso y confronta esta opción con la de comprar vivienda. "El crédito me ata muchos años y me supone más riesgo, pero al cabo del tiempo, tendré una casa en propiedad, mientras que con el alquiler, todo es pagar y pagar, para al final no tener nada", este es el argumento que conduce a millones de ciudadanos cada año a comprar vivienda y descartar la opción del alquiler.

En resumen, ni el usuario -con las condiciones actuales del mercado- quiere convertirse en inquilino ni el propietario de viviendas desocupadas quiere ponerlas en alquiler. Un escenario nada propicio, evidentemente, para el fomento de la vivienda en régimen de alquiler.

Hay motivos que lo explican

CONSUMER ha investigado por qué la opción del alquiler ha sido tan apabullantemente vencida en España por la 'cultura de la propiedad'. Entre los motivos apuntados por los expertos entrevistados por esta revista y que quizá más se desconocen, destacan la escasa movilidad laboral española y la insuficiente defensa jurídica de los derechos de los propietarios que ponen en alquiler sus viviendas, que prefieren mantenerlas vacías antes que arriesgarse a impagos lentos de tramitar en el juzgado, tanto que entre 1991 y 2001 aumentó un 25% el número de viviendas desocupadas. Además, a estos factores hay que añadir el escaso apoyo de la Administración al alquiler de viviendas (hay mucha más deducción fiscales por compra que por alquiler de vivienda, al contrario de que ocurre en Europa), la coyuntura económica con tipos de interés muy bajos (las cuotas de los préstamos hipotecarios son poco más altos que los alquileres mensuales) y la escasez de vivienda social o protegida de alquiler (lo que obliga incluso a los colectivos con menos recursos a endeudarse por encima de sus posibilidades).

A pesar de ser el nuestro es el país europeo con más vivienda edificada (tiene el mayor índice número de viviendas / número de habitantes), el problema del acceso a la vivienda es superior al de otros países. Así, el precio de la vivienda en nuestro país creció un 17% en 2003, lo que nos coloca como el tercero en el que más subieron los precios de la vivienda dentro del grupo de países industriales y el primero en la Unión Europea. Este incremento del precio de la vivienda contrasta con los datos de países como Francia (crecimiento cercano al 12%), Italia (10%) y Reino Unido (cerca del 8%). Y la tendencia no es nueva: España es, junto con Irlanda, el país en el que más han crecido los precios de la vivienda entre 1997 y 2004 (en Irlanda un 174% y en España un 133%). Además, las cifras que se esperan para 2004 son similares, de forma que la vivienda continuará su encarecimiento.

Insuficiente apoyo público al alquiler

Una de las causas de la escasez y carestía de viviendas en alquiler es la casi inexistente actividad de las distintas Administraciones Públicas a la hora de promover la fórmula del alquiler. De las viviendas disponibles en España, tan sólo un 11,4% se ofrecen en alquiler, mientras que en Alemania, Holanda, Dinamarca y Francia viviendas destinadas al alquiler representan el 40% del total e incluso más.

Los alquileres varían mucho de unas zonas del país a otras

Las políticas que en materia de vivienda llevan a cabo las administraciones públicas españolas desde hace décadas no promueven, precisamente, el alquiler. Algunas de esas medidas son las que siguen:

1. Demasiados incentivos fiscales a la compra de vivienda. A diferencia de lo que ocurre en la mayoría de los países de la UE, en el nuestro el alquiler de un piso carece de incentivos fiscales. Mientras que quienes adquieren una vivienda disfrutan de deducciones fiscales de entre un 15% y un 25%, esta posibilidad no se contempla para los alquileres, exceptuando País Vasco, Andalucía, Baleares, Cataluña, Madrid, Navarra, Comunidad Valenciana y Galicia.

2. Apenas hay vivienda de alquiler social: nuestro país se sitúa a la cola de la UE en el número de viviendas de alquiler social, o lo que es lo mismo, con ayudas públicas para abaratar la cuota a pagar. Sólo el 2% del total del parque de viviendas se engloba en España dentro de esta categoría, frente a la media del 18% de la UE. Este reducido porcentaje de vivienda de alquiler social es insuficiente para atender la demanda de los colectivos con mayores dificultades para acceder a la vivienda (jóvenes, desempleados, inmigrantes, hogares con escasos recursos, familias monoparentales), que se ven obligados a endeudarse e incluso, en algunos casos, a adquirir viviendas en deficiente estado de conservación.

3. Insuficiente defensa jurídica para los propietarios que podrían poner en alquiler sus viviendas. La protección jurídica y legal para los propietarios de la viviendas en alquiler es una de las principales tareas a abordar por parte de las diferentes administraciones. Pese a que, según los expertos consultados por CONSUMER, hay una gran demanda de vivienda en alquiler los propietarios de inmuebles con posibilidad de ser alquilados se muestran reticentes y las mantienen fuera del mercado, para evitar problemas como impagos o retrasos en el cobro de la renta, destrozos en la vivienda, etc. que resultan lentos y complicados de resolver en los tribunales.

Históricamente, las normativas legales sobre alquileres han favorecido al inquilino frente al arrendador, que veía, por ejemplo, que el tiempo transcurría sin que los impagos le fueran abonados. Con la introducción de varias reformas en la Ley de Enjuiciamiento Civil en 2003, se intentó hacer más efectivo el procedimiento de desahucio para luchar contra la morosidad e incentivar así el mercado de alquiler, pero los resultados de estas disposiciones han sido limitados: un desahucio tarda un promedio de un año en hacerse efectivo. Todo esto ha motivado que haya más de 3 millones de viviendas desocupadas, nada menos que un 22% del total. Y si el propietario supera las reticencias a alquilar su vivienda, a menudo y -a modo de defensa ante contingencias adversas- lo hace solicitando más de un mes de fianza o incluso un aval bancario por seis o doce meses de renta.

Con el fin de reducir el enorme parque de pisos vacíos y trasladar el mayor número de ellos en el mercado de alquiler, entró en vigor en la Declaración de la Renta 2004 una medida que beneficiará (en la declaración que se realice el próximo año), a los propietarios de viviendas vacías que decidan alquilarlas: deducirán un 40% del importe del alquiler, a sumar a la deducción general del 10% por gastos no justificados. Esta desgravación se aplica a las viviendas que hayan estado desocupadas durante los seis meses previos a la firma de los contratos que se hayan celebrado entre el 19 de abril de 2002 y el 31 de diciembre de 2004. Otra medida es la posibilidad de aplicar recargos fiscales a las viviendas deshabitadas, con el fin de fomentar su salida al mercado de alquiler. Sin embargo, esta medida parece que está aún muy lejos de llevarse a la práctica.

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