Informe:: Los otros gastos de la compra de una vivienda

Impuestos que gravan la compra de vivienda

Vivienda nueva

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Lo abona el comprador.
  • En vivienda libre: el tipo general es el 7% del importe que figura en las escrituras.
    En Ceuta y Melilla se aplica un 4% del Impuesto Producción Servicios Indirectos. En Canarias, supone un 4,5% del Impuesto General Indirecto Canario.
  • En viviendas de protección oficial (VPO), de régimen especial o de promoción pública: el 4%.
    Si se compra una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda, también se pagará el IVA al mismo tipo; mientras que si se adquiere esa plaza por separado, el IVA a pagar es el 16%.
    Ejemplos:
    - Vivienda que cuesta 120.000 euros: 8.400 euros de IVA (aplicando el 7%, el tipo general).
    - Vivienda que cuesta 210.000 euros: 14.700 euros de IVA (aplicando el 7%, el tipo general).
• Impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD). Lo abona el comprador.
  Grava los documentos notariales. Se abona en la delegación de Hacienda correspondiente, siempre que se suscribe un documento notarial con cuantía económica e inscribible en el Registro. Se aplica por partida doble: a la escritura de compra de la vivienda nueva y a la escritura de la hipoteca. La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien se puede efectuar a través del notario o de un gestor colegiado.
  IAJD en la escritura de compra:
  Se calcula aplicando el 0'5% del importe de la escritura -el 0'1% en las comunidades autónomas con régimen foral-. Las escrituras de compra de VPO están exentas del pago de este impuesto.
  Ejemplos:
  Vivienda que cuesta 120.000 euros: 600 euros de IAJD (aplicando el 0,5%, el tipo general).
  Vivienda que cuesta 210.000 euros: 1.050 euros de IAJD (aplicando el 0,5%, el tipo general).
  IAJD en la escritura de la hipoteca:
  Se calcula aplicando el tipo impositivo del 0,5% - el 0,1% en las comunidades autónomas con régimen foral- pero no sobre el capital del préstamo, sino sobre toda la responsabilidad que garantiza la hipoteca, es decir: capital, intereses ordinarios, posibles intereses de demora, costes y gastos en el caso de que no se pagara el préstamo y la entidad tuviera que ejecutar (vender) el bien hipotecado para resarcirse. Por ello, aunque el porcentaje del impuesto es el mismo que el de la escritura de compra, la cuota la cuota a pagar es mayor.
  Se aconseja utilizar como cifra base para su cálculo el doble de la cantidad solicitada a la entidad financiera, pues así se cubren todos los gastos antes mencionados.

Vivienda usada

• Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Lo abona el comprador. El tipo general de este impuesto es el 6%. Se aplica en la compraventa de las viviendas usadas. La base de cálculo es el precio de compra que figura en la escritura. Es un impuesto autoliquidable: el comprador debe rellenar el impreso de liquidación, calcular el importe y abonarlo. El pago debe realizarse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. La presentación del impreso y el pago se deben realizar en la Administración de Hacienda de la Comunidad Autónoma. En algunas provincias hay rebajas importantes de este impuesto para determinados colectivos. En Guipúzcoa, por ejemplo, los menores de 35 años que adquieren su primera vivienda habitual abonan sólo un 3% en concepto de ITP.
  En Madrid, Cataluña, Galicia, Murcia y Aragón: el 7%.
  En Álava: entre el 2'5 y el 6%
  Resto del territorio: 6%.
  Ejemplos:
  Vivienda que cuesta 120.000 euros: 7.200 euros (aplicando el 6%, el tipo más habitual).
  Vivienda que cuesta 210.000 euros: 12.600 euros (aplicando el 6%, el tipo más habitual).
• Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía. Lo abona el vendedor, salvo pacto en contrario entre las partes. En Navarra le corresponde al comprador.
  Es un impuesto municipal que grava el aumento de valor de los terrenos urbanos experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que ha transcurrido desde la anterior transmisión. Sobre este incremento se aplica el tipo de gravamen, que es fijado por cada Ayuntamiento según unos máximos y unos mínimos fijados por ley. Es un impuesto autoliquidable: hay un plazo de 30 días desde la firma de la escritura para liquidarlo en el Ayuntamiento. No es posible ofrecer cifras orientativas sobre el importe de este impuesto debido a lo dispar de las políticas municipales.
• Impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD): En la vivienda usada este impuesto sólo grava la escritura de hipoteca, no a la de compra. Se aplica del mismo modo y con el mismo tipo impositivo que en la escritura de hipoteca de la vivienda nueva.

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Publicado en la edición impresa de marzo 2004

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