Vivir de alquiler: Derechos y obligaciones del inquilino

  Los inconvenientes para comprar una vivienda en España crecen al mismo ritmo que su precio. El coste de los pisos en venta es excesivo para la mayor parte de la población, obligada a dedicar de media el 66% de su sueldo en pagar esa casa, obtenida a través de una hipoteca. Por esta razón, el alquiler de la vivienda se ha convertido en la más firme alternativa para una parte de los españoles. Estudiantes, parejas y jóvenes que desean independizarse son los más interesados en que se amplíe esta alternativa, poco desarrollado y con perspectivas de convertirse en un potente mercado. Sin embargo, en la actualidad, la práctica de arrendamiento, tan extendida en Europa desde hace años y tan habitual en países como Alemania y Francia, ocupa todavía un claro puesto de desventaja respecto a la opción de compra de viviendas en nuestro país.

Mejor por escrito

Las personas interesadas en alquilar un inmueble urbano deben tener en cuenta que en España rige la libertad de forma. Esto significa que pueden optar por firmar un documento escrito en el que consten los deseos de ambas partes, como se hace en la inmensa mayoría de los contratos o bien llevar a cabo otro tipo de acuerdos, por ejemplo el oral. En este caso, el arrendatario puede optar en cualquier momento por solicitar un documento por escrito. De todos modos, siempre es preferible que todo conste por escrito, pues así será más fácil probar los incumplimientos de alguna de las dos partes del contrato.

Todos los derechos y obligaciones del inquilino se encuentran regulados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Son los siguientes:

Derechos

Todos los derechos y obligaciones del inquilino se encuentran regulados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Son los siguientes:

Tiempo máximo de alquiler

El inquilino puede disfrutar de esa vivienda durante cinco años siempre que no pacte otro plazo con el propietario. Mientras que el propietario está obligado a prorrogar el contrato año a año hasta cumplir los cinco, el inquilino puede prescindir del contrato al final de cada año. Ahora bien, está obligado a comunicárselo al dueño del inmueble con un mínimo de treinta días.

• Si se cumplen los cinco años y ninguna de las partes comunica a la otra la rescisión del contrato, éste sigue vigente de manera automática por periodos anuales hasta que se cumplan tres años más. En este caso, el inquilino tendría derecho a abandonar la vivienda al final de cada año de arrendamiento.

Obras

El dueño de la vivienda debe comunicar al inquilino la naturaleza de las reformas que vaya a realizar, así como su duración y su coste. La ley explica que hay dos tipos de obras:

• Obras de mejora: El inquilino está obligado a soportarlas cuando su ejecución no pueda aplazarse hasta la conclusión del contrato (como reparaciones de tuberías, de goteras...). El arrendatario tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por su causa, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
• Obras de conservación: El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea achacable al inquilino.

Ausencia del titular:

Se pueden dar los siguientes casos:

• Si el arrendatario abandona la vivienda El conyuge podría continuar habitando en ella, al igual que su pareja de hecho, con independencia de su orientación sexual, pero en este caso se exige una convivencia mínima de dos años.
• En caso de muerte del arrendatario: Podrán subrogarse o seguir en el contrato las personas que hayan vivido con el inquilino titular, durante al menos los dos años anteriores.
• Si viviera solo: En este caso el arrendamiento quedará extinguido. Es recomendable que cuando dos amigos vivan juntos, el contrato esté a nombre de los dos.

El propietario necesita la vivienda

• Si el propietario necesita la vivienda para ocuparla durante los cinco primeros años de contrato y no lo hace constar en él, no tendrá derecho a rescindirlo. Pero si esa opción figura en el contrato y recurre a ella, deberá ocupar la vivienda antes de tres meses desde el desalojo del inquilino. De lo contrario, el inquilino podrá volver a la vivienda por otros cinco años y será indemnizado con los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera ocasionado. O, si lo prefiere, será indemizado con el importe total de la renta de los años que le quedaran hasta el fin del contrato.
• Si el propietario de la vivienda justifica que él o sus descendientes la necesitan pasados los primeros cinco años, debe avisar al inquilino con tres meses de antelación y ocupar la vivienda antes de seis meses.
• Si el propietario decide vender la casa alquilada, el inquilino tendrá el derecho de adquisición preferente, a precios de mercado.

Obligaciones

Contratos

• En él pacta la indemnización -generalmente una mensualidad- que el inquilino debe pagar si decide abandonar la casa antes del plazo convenido. Si no hay acuerdo, la indemnización se discutirá ante un tribunal. Estas indemnizaciones se refieren sólo al desistimiento del contrato en arrendamientos de duración pactada superior a cinco años.
• Cuando se firme el contrato, el inquilino está obligado a dar una fianza en metálico. Su importe será el coste de un mes de alquiler.

Precio del alquiler

Durante los cinco primeros años el precio del alquiler sólo se actualizará anualmente y en la misma fecha en que se cumpla el año de vigencia del contrato. Se utilizará el IPC en los doce meses anteriores a la fecha contractual.

El alquiler se podrá aumentar por la realización de obras de mejora, pero sólo cuando se inicien una vez transcurridos los cinco años de contrato.

Gastos

El consumo de electricidad, agua, gas y teléfono correrán, salvo que se pacte lo contrario, a cargo del inquilino. En cuanto al recibo de la comunidad de vecinos, ambas partes podrán acordar quién lo abona. Lo habitual es que el dueño de la vivienda asuma ese gasto, pero según la ley puede exigirle al inquilino que lo pague. Conviene que se estipule por escrito quién debe pagar cada concepto.

Obras

El arrendatario no puede emprender reparaciones que modifiquen la vivienda o que disminuyan su estabilidad o seguridad sin el consentimiento del propietario.

IBI

El casero podrá exigir al inquilino el pago del Impuesto de Bienes Immuebles (IBI), el importe de las obras de reparación necesarias y los gastos de servicios y suministros.

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