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Préstamos hipotecarios: La cosa está difícil, pero hay que esforzarse para encontrar la mejor opción

En contra de lo que podría pensarse, el encarecimiento de los créditos hipotecarios (se barrunta que en un año los tipos variables llegarán al 7%, tres puntos por encima de hace tan sólo dos años), apenas ha influido en el mercado

Los datos son elocuentes: se calcula que este año el número de créditos hipotecarios concedidos crecerá en nuestro país un 17%. El actual aumento de los tipos variables reducirá, y mucho, el poder adquisitivo de cientos de miles de familias. Pensemos que, en España, sólo el 8% de los créditos hipotecarios (a fecha de hoy, suponen una masa de 43 billones de pesetas) lo son a tipo fijo.

Este abrumadoramente mayoritario resto, el 92% de quienes tienen un crédito hipotecario, contemplan con temor este escenario inflacionista en que los tipos de interés suben con una tenacidad y constancia dignas de mejor causa. Un crédito de 15 millones de pesetas a pagar en 15 años (en cuotas mensuales constantes) contratado en octubre de 1999 (tipo variable: 3,75%) ha encarecido hasta hoy (tipo variable: 5,75%) en unas 15.500 pesetas mensuales. O lo que es lo mismo, en más de un 14%.

Teniendo en cuenta que el IPC anual en nuestro país ronda el 3%, la espectacular carestía de los créditos hipotecarios queda evidenciada. Han subido, a efectos de lo que pagamos los ciudadanos, tres veces más que la media de otros productos y servicios.

Lo que baja, acaba subiendo

De todos modos, esto es inevitable. Ahora ha tocado subir (vivimos en una economía de mercado) a los tipos de interés, al igual que durante unos años nos beneficiamos de créditos desconocidamente baratos. Lo que no varía es que a la hora de contratar un crédito para financiar la compra de nuestra vivienda, debemos estudiar la oferta de varias entidades financieras y negociar adecuadamente con la elegida, ya que puede suponer el ahorro de una considerable cantidad de dinero del cual nos beneficiaremos cada mes a lo largo de muchos años.

Antes de iniciar el proceso de compra y contratación del préstamo, conviene poseer la mayor información posible, y tener muy presente que la operación es flexible: algunos porcentajes, cantidades y gastos pueden ser negociados por el usuario. El cliente debe esforzarse en lograr las mejores condiciones para su préstamo, ya que las características de los créditos hipotecarios no terminan en los taxativos folletos publicitarios. Las entidades financieras analizarán la capacidad de pago del cliente y éste, a su vez, ha de hacerse fuerte en la medida de sus posibilidades. Es decir, si tiene nómina, domiciliaciones de pagos e ingresos, planes de pensiones, seguros... en esa entidad, contará con más razones a su favor en la negociación.

Ahora bien, antes de cambiar de entidad con el fin de conseguir de otra unas mejores condiciones para el crédito hipotecario, conviene sopesar la calidad del servicio que se recibe en la actual, y en su caso, intentar negociar con ésta las mejores condiciones para la hipoteca.

¿Qué es un préstamo hipotecario?

Es la operación de préstamo de dinero por una persona o entidad (prestamista: normalmente un banco o una caja de ahorros), a otra (prestatario) que aporta como garantía un bien inmueble. El prestatario ha de devolver al prestamista, dentro del plazo de tiempo convenido, el dinero recibido y además, pagarle unos intereses, que constituyen el precio del préstamo. Si no devuelve todo o parte del préstamo o no paga los intereses puede el prestamista, para resarcirse, iniciar los trámites que terminarán en una subasta de la vivienda.

Los costes del préstamo. El pago del precio de la vivienda no es el único gasto a afrontar, ya que soportará otros costes de la operación bancaria, además de los notariales, registrales y fiscales de la compra y de la hipoteca. Alguno de estos costes, muchos de ellos expresados en porcentajes, serán objeto de la negociación entre cliente y entidad. El banco o caja no podrá cobrar lo que no haya sido pactado en la escritura del préstamo hipotecario. Los hipotecarios son préstamos de plazo largo, de 12 o más años; y durante tan dilatado lapso de tiempo puede variar mucho el precio oficial del dinero. Por ello, el tipo de interés más habitual no es fijo, sino variable; se modifica periódicamente en función de las fluctuaciones que experimente un índice de referencia, que puede ser uno de estos, aunque haya más:

  • Mibor, tipo de interés al que se ceden dinero entre sí los bancos y cajas de ahorro en la Bolsa de Madrid.
  • Euribor: tipo de interés al que se ceden el dinero entre sí los bancos y cajas de ahorro en el mercado monetario europeo.
  • IRPH: índice fijado por la Confederación de Cajas de Ahorro para los préstamos hipotecarios de las entidades confederadas, y por la Cámara Bancaria para los bancos.

Preguntas con respuesta

¿Quién es el propietario de la vivienda? El inmueble -salvo que se proceda a su venta en caso de impago- es propiedad de quien lo ha comprado, que puede venderlo o volverlo a hipotecar (siempre que el importe de las dos hipotecas no rebase el 80% del valor del bien). Si lo vende, tendrá que descontar del precio pactado la parte del préstamo que aún no ha devuelto.

Si encuentro una oferta más interesante (un tipo de interés menor) después de haber formalizado el préstamo, ¿puedo cambiar de banco o caja? Puede optar por la novación del préstamo, llegando a un acuerdo con el banco para mejorar las condiciones de su crédito. Pero también puede subrogar (trasladar) el préstamo a otra entidad, lo que resulta más complejo y supone mayores gastos, pero en ocasiones (cuando su banco no accede a equiparar sus tipos de interés a los que usted ha comprobado que existen el mercado) es lo más conveniente.

Si mis ingresos son superiores a los previstos cuando contraté el préstamo hipotecario ¿Me conviene reducir el principal no amortizado? Si se opta por amortizar parte del préstamo, esta operación puede no reportar gastos o suponer un 1% de comisión de amortización. Esta posibilidad se debe acordar a la hora de firmar el préstamo, y debemos concederle la importancia que merece. Si nos quedan por pagar 10 millones y queremos pagar 5 millones para reducir la deuda, esta operación podría suponernos un gasto extra de 50.000 pesetas. Normalmente, las entidades exigen unas cantidades mínimas (seis o más mensualidades) para realizar esta operación. El efecto de esta amortización parcial beneficia al usuario, porque resta capital a pagar y acorta la vida del préstamo (con lo que se dejan de pagar intereses) o rebaja las cuotas a satisfacer cada mes. Si, aún más decidido, ha ahorrado mucho y opta por una cancelación anticipada del préstamo, habrá de pagar una comisión máxima del 1%, aunque es frecuente que cajas y bancos renuncien a ese ingreso para no perder al cliente. Si se dispone de la cantidad necesaria para cancelar el préstamo, la opción de cancelarlo de todo y terminar con las cuotas es siempre interesante.

¿Cómo influye la llegada del euro en los préstamos? La sustitución de la peseta por el euro no modifica los contratos hipotecarios preexistentes. Otra cosa es que, indirectamente, la crisis en la cotización del euro nos conduzca a un escenario inflacionista como el que estamos sufriendo, que encarece los créditos, incluso los ya concedidos si estos son de tipo variable, como la inmensa mayoría de los préstamos hipotecarios.

¿Cuántas cuotas impagadas puedo acumular hasta que el banco ejecute la hipoteca y me embarguen el piso? Los impagos en créditos hipotecarios son poco frecuentes. Preferimos convertirnos en morosos de otros créditos o reducir gastos corrientes (por necesarios que sean) antes de fallar a los pagos del préstamo hipotecario. El motivo: si dejamos de pagar tres meses las cuotas del crédito, el banco o caja puede reclamar al juez el cobro de toda la deuda, es decir, la subasta de la vivienda hipotecada. Es una condición draconiana, muy dura para el consumidor, pero las cosas son así. Si nos encontramos en esta coyuntura, antes de que proceda el juez a la subasta tomemos la iniciativa de buscar comprador a nuestro piso.

Conseguiremos (sin duda) una mejor venta, y podremos liquidar la hipoteca y sacar algún dinero para, hasta que se se arregle nuestra mala situación económica, alquilar un piso.


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