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El presidente de la comunidad de vecinos tiene la mayoría de las cuotas de participación

En la actualidad habito en una comunidad de vecinos compuesta de cuatro viviendas, cada una de ellas con una cuota de participación algo inferior al 20% y un local comercial con una cuota de participación un poco superior al 20%. Dos viviendas y el local pertenecen al mismo propietario, que totaliza en torno al 60% de la participación en la comunidad y una de las viviendas la tiene alquilada. Este propietario, que es el presidente, no vive en la comunidad. Desde hace años no ha habido reunión de propietarios, el presidente se desentiende de los problemas de la comunidad sin que los otros dos propietarios podamos adoptar ninguna decisión por ser minoría y no tener capacidad para convocar a la Junta. La consulta que planteamos es la siguiente: ¿existe alguna posibilidad legal de modificar esta situación, convocando Junta, adoptando acuerdos, o por algún otro medio?

El artículo 13. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la posibilidad de destituir al actual presidente antes de la expiración del mandato. Para ello hay que convocar una Junta Extraordinaria, adoptar el acuerdo por mayoría y nombrar nuevo presidente. Si el presidente se negase a convocar esta junta, podrá ser convocada por la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen el 25% de las cuotas. Con el 40% de cuotas que ostentan los dos propietarios que residen en el edificio ya tienen capacidad para convocar la junta.

Podrían seguir estos pasos: solicitar, por escrito, al presidente que convoque la junta a efecto de su destitución y nuevo nombramiento. Si se negase, pueden convocarla conjuntamente e imcluir en el orden del día la destitución del presidente y la designación de uno nuevo. Y citar por escrito con acuse de recibo y con un mínimo de seis días de antelación a la fecha de la Junta al propietario-presidente ausente en su domicilio conocido (también sería válida la citación recibida por un inquilino). Tengan la precaución de, en el Orden del Día, convocar la junta en primera convocatoria a una determinada hora y, al menos, media hora después, la segunda convocatoria en igual fecha y lugar. Podría ocurrir que el presidente acuda a esta junta y que no se alcance ningún acuerdo ya que al tener la mayoría de cuotas puede negarse a su destitución y a un nuevo nombramiento.

En tal caso, los dos vecinos pueden acudir al juez por medio del juicio de equidad, un procedimiento muy sencillo para el que no es necesario abogado. Deben tener presente que, conforme a consolidada jurisprudencia, el propietario de más de un piso o local sólo ostenta un voto a efectos de calcular las mayorías personales, aunque sí la tiene si se suman las cuotas de sus propiedades para formar las mayorías de cuotas. O podría suceder que, sencillamente, el actual presidente no acuda a la reunión. Entonces, estos dos vecinos pueden pasar a celebrar la junta en segunda convocatoria y adoptar los acuerdos por mayoría de asistentes que representen la mayoría de cuotas de asistentes. Y, posteriormente, notificar los acuerdos al propietario ausente. Una vez dispongan de nuevo presidente y, cara al futuro, pueden seguir los mismos pasos: si hay quórum y es imposible adoptar un acuerdo por mayoría, pueden acudir al juez en equidad; si no hay quórum, pueden adoptar los acuerdos en segunda convocatoria.


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