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Cómo cambiar la cuota de participación de la comunidad de vecinos

En mi comunidad de vecinos y en los títulos de propiedad, consta el dato denominado porcentaje de participación, pero está muy falseado y favorece de forma notoria a algunos propietarios en perjuicio del resto de vecinos. Mis preguntas son: ¿es viable, legal y efectivo un cambio de la base, de tal modo que se sustituya el porcentaje de participación por la superficie útil de cada vivienda?, ¿puede realizarse este cambio mediante un acuerdo de la Asamblea y sin la intervención del notario? Y en el caso de que así sea, ¿qué porcentaje de votos sería preceptivo con arreglo a la nueva Ley de Propiedad Horizontal?

  La contribución a los gastos comunes no ha de hacerse necesariamente conforme al coeficiente de participación señalado en el título. La Junta de Propietarios puede, por unanimidad, señalar otro sistema de contribución, como, por ejemplo, el pago a partes iguales (es bastante habitual al menos en lo que se refiere a la cuota ordinaria). En este sentido, se debe tener en cuenta el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, que señala como obligación de los propietarios contribuir a los gastos generales conforme a la cuota fijada en el título o a lo especialmente establecido. En el caso concreto de esta consulta, entendemos que la solución llegaría mediante un acuerdo de nuevos porcentajes de participación, modificando los existentes para su adecuación a los criterios legales. Esto, teóricamente, a todos interesa, no sólo en beneficio de una mejor convivencia, sino también porque el coeficiente no determina únicamente la contribución a gastos; también establece los ingresos (la indemnización de un seguro, una expropiación, la venta de un bien común como la vivienda del portero...). Y según la Ley de Propiedad Horizontal, para la fijación del coeficiente de participación se toma como base la superficie útil de cada piso o local en relación al total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente para los servicios o elementos comunes.

Un acuerdo unánime de los vecinos permitiría modificar los coeficientes. Pero si no se obtuviera ese apoyo mayoritario, quedaría la opción de acudir a los tribunales aportando datos técnicos, porque a pesar de las diferentes opiniones al respecto, diversas sentencias vienen considerando que la fijación arbitraria del coeficiente es susceptible ser corregida en procedimiento judicial. En todo caso, si se alcanza la unanimidad necesaria para la modificación, el acuerdo se debe hacer constar en el Libro de Actas, ya que, en principio, tendrá plenos efectos entre todos los propietarios. Aunque no será válido ante terceros mientras no se escriture y registre.


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