Saltar el menú de navegació i anar al contingut

EROSKI CONSUMER, el diario del consumidor

Cercador

logotipo de fundación

Canals de EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Edició impresa > Economía doméstica

^

VENC CASA, PERÒ AMB MI A DINTRE

TENEN CASA, PERÒ NO INGRESSOS. PER AIXÒ, CADA VEGADA HI HA MÉS GENT GRAN QUE ES VEN EL PIS, PERÒ CONTINUA VIVINT-HI FINS EL FINAL DELS SEUS DIES. N'HI HA D'ALTRES QUE TENEN UNA CASA ARRENDADA A LLOGATERS DE RENDA ANTIGA I NECESSITEN VENDRE-LA. NO SÓN OPERACIONS IMMOBILIÀRIES SENZILLES, PER AIXÒ CONVÉ QUE L'ASSESSORAMENT AL PROPIETARI I AL COMPRADOR ESTIGUI A CÀRREC DE PROFESSIONALS DE CONFIANÇA.

AIXÍ SÓN LES HIPOTEQUES QUE APORTEN LIQUIDITAT. El patrimoni immobiliari acumulat al llarg de tota la vida no s'ha de deixar en herència necessàriament. En cas de necessitat, es pot fer servir per a obtenir una liquiditat que, arribada la jubilació, alleugi una situació de precarietat. Hi ha quatre opcions: hipoteca inversa, venda de nua propietat, renda vitalícia immobiliària i venda amb lloguer garantit.

HIPOTECA INVERSA

 

Consisteix a hipotecar l'habitatge en propietat d'una persona major de 65 anys a canvi d'una renda fixa mensual o d'una disposició inicial més una renda, i de seguir amb l'usdefruit de la casa. No s'ha de pagar res al banc. Quan el titular mor, els hereus reben una propietat amb un deute que hauran de liquidar en un any i que se sol cancel·lar amb la venda. Aquest és un producte financer que no ha acabat de satisfer en els 10 anys que porta a Espanya. Segons un informe de la Fundació d'Estudis Financers (FEF), la hipoteca inversa ha tingut un desenvolupament "molt marginal", principalment pel fet que el 77 % dels majors de 60 anys no han sentit mai a parlar-ne. També hi ha influït la seva complexitat, la crisi immobiliària i l'evolució del mercat de l'habitatge o les despeses inicials i assegurances, que fan pujar el cost de l'operació.

  • Avantatges. La persona gran manté la titularitat de l'habitatge, per això el pot llogar i vendre; en aquest últim cas haurà de cancel·lar la hipoteca. Està exempta de tributació, és a dir, per les quantitats que rebi no haurà de pagar res en la seva declaració de la renda.
  • Inconvenients. Cal assumir les despeses de constitució de la hipoteca i l'assegurança de renda vitalícia. A més, les percepcions rebudes són inferiors a la resta de productes, perquè les quotes no s'actualitzen amb l'IPC, i els interessos són alts. Els bancs exigeixen més requisits d'accés a la contractació: cases de més de 200.000 euros situades en grans poblacions, amb hereus directes i amb característiques determinades (ascensor, bon estat de conservació...).

VENDA DE LA NUA PROPIETAT

El comprador adquireix l'immoble, però no en deté la possessió; és a dir, no el pot fer servir ni gaudir-ne. La persona gran rep un únic pagament per la venda i es reserva l'usdefruit del pis en les mateixes condicions que tenia com a propietari. Aquesta fórmula és la més comuna en les agències immobiliàries: té tant d'èxit que l'any passat es van incrementar en un 300 % el nombre de transaccions.

  • Avantatges. El llogater deixa de pagar per sempre determinades despeses, que passen al propietari: l'impost de béns immobles (IBI), la quota de la comunitat i les seves derrames i l'assegurança del continent de la casa. Els majors de 65 anys tenen exempta en l'IRPF la tributació de la transmissió de la nua propietat del seu habitatge habitual. A més, si es traslladés a una residència o a un altre domicili, podrà llogar el pis o transmetre el seu dret d'usdefruit al nu propietari. El comprador, per la seva part, si necessita liquiditat de nou, pot vendre la seva nua propietat, respectant sempre l'usdefruit.
  • Inconvenients. El venedor no pot deixar la seva casa en herència. A més, haurà d'abonar la plusvàlua municipal i uns honoraris als seus assessors i intermediaris. És una inversió a mitjà o llarg termini, així que, per al comprador, si la persona gran mor en un temps més curt de l'esperat segons la seva esperança de vida seria un inconvenient que no es pot preveure ni controlar. Així mateix, el nou propietari ha d'assumir les despeses de notari, registre i impostos i, una vegada extingit l'usdefruit, haurà de sufragar les de registre i els impostos derivats de la seva finalització i l'adquisició del ple domini de la propietat.

RENDA VITALÍCIA IMMOBILIÀRIA

Es tracta d'una fórmula semblant a l'anterior que es recull en el nostre Codi Civil des de 1889. És vàlida per a tots els immobles i amb aquesta es complementen els ingressos de la pensió. Consisteix en la venda de la nua propietat de l'habitatge per part de la persona gran, qui també es reserva el dret de fer ús de la casa i gaudir-ne fins a la seva defunció. Mentrestant, cobra una renda al mes, en general pactada amb el comprador i, de vegades, una quantitat inicial.

  • Avantatges. La persona gran podrà continuar vivint a casa seva, sense haver de fer-se càrrec de les despeses pròpies dels propietaris: comunitat, impostos com l'IBI o derrames. A més, es lliura dels honoraris professionals i dels impostos generats per la constitució de l'operació, que recauen en el comprador. Si el llogater té més de 70 anys, té exempt de tributació el 92 % de les quantitats mensuals que percep per mitjà d'aquest producte. Igual que amb la venda de la nua propietat, pot llogar l'habitatge o bé transmetre el seu dret d'usdefruit al nu propietari.
  • Inconvenients. La renda no s'actualitza amb l'IPC. És una operació que no es permet cancel·lar i els hereus no poden gaudir de l'immoble. I, davant de l'hipotètic impagament de les rendes, en l'escriptura es pot establir una condició: la persona gran recupera la plena titularitat de l'habitatge, sense haver de retornar les rendes mensuals ja percebudes. No sempre interessa.

VENDA AMB LLOGUER GARANTIT

Amb aquesta venda del ple domini de casa seva la persona es converteix de manera simultània en llogater (sale and leaseback). Així aconsegueix capitalitzar-se amb els diners obtinguts i roman al seu pis en règim d'arrendament pel temps pactat. El contracte de lloguer es formalitza davant de notari per a la seva elevació a públic i inscripció al Registre de la Propietat. La renda es calcula segons el preu de l'habitatge: entre un 4-5 %.

  • Avantatges. El nou llogater deixa d'abonar la totalitat de despeses de la casa, a excepció dels subministraments. Amb més de 65 anys no cal pagar res a Hisenda pel guany patrimonial, però és recomanable que s'hagin complert els 70.
  • Inconvenients. Es perd la propietat. Els hereus no tindran la casa, però sí els diners, encara que any a any es van consumint amb la renda que s'actualitza d'acord amb l'IPC. El llogater haurà de pagar la plusvàlua municipal i uns honoraris professionals reduïts per assessorament i intermediació. "L'inversor compra per un preu just i raonable (fixat per la taxació hipotecària d'una entitat autònoma) i signa amb la persona gran un contracte d'arrendament que li permetrà quedar-se a la seva casa de sempre durant 25 anys, mentre que al comprador li garanteix cinc anys de renda", comenta Nacho Espejo, director comercial de Kategora Real Estate, una consultora de gestió de patrimoni immobiliari que opera a Madrid, Bilbao i Getxo (Biscaia).

CONSELLS PROFESSIONALS

 

Tots els especialistes consultats coincideixen que, per la complexitat d'aquestes fórmules, cal tenir un assessorament professional que garanteixi que la contractació es fa amb les màximes garanties legals, formalitzant-se davant de notari i inscrivint-se en el Registre de la Propietat.

"És una operació interessant que pot ser beneficiosa, però també, un negoci difícil per a qui no tingui experiència, perquè no hi ha dos casos iguals. S'aborden temes delicats, amb quantitats econòmiques importants subjectes a fiscalitat, impostos, normatives... Es tracta d'una tasca per a especialistes que necessita discreció. Vendre la pròpia casa per a disposar de liquiditat és un símptoma de feblesa del qual una persona sense massa escrúpols es pot aprofitar. Per això, convé assessorar-se amb persones de confiança, com un agent de la propietat immobiliària amb assegurança de responsabilitat civil i amb experiència en aquest tipus de negocis", assenyala José Luis Polo, de CGCOAPI.

Els professionals immobiliaris aconsellen llegir-ho tot bé perquè no hi hagi lletra petita i, sobretot, fer números. "Nosaltres fem una simulació perquè vegin com serà el cicle de l'operació i com evolucionaran els seus diners a un termini determinat, amb tots els paràmetres: inversió, estalvis, ingressos futurs possibles...", explica Nacho Espejo, de Kategora Real Estate.

Per la seva banda, Mar Villa, de Grupo Retiro, incideix en el fet que "l'assessorament fiscal i jurídic és molt important per a solucionar situacions prèvies a la contractació (herències, donacions, dissolucions de condomini, cancel·lació d'hipoteques...), i perquè alguns productes presenten particularitats molt especials en funció de si l'inversor és una persona física o jurídica. D'altra banda,"és fonamental oferir un servei postvenda que doni suport a les persones grans i als seus familiars en qualsevol gestió". L'assessorament servirà també perquè l'inversor tingui la seguretat que les condicions de l'operació "s'han calculat utilitzant criteris actuarials i una valoració correcta dels actius immobiliaris".

Paginació


Altres serveis


Buscar en

Informació de Copyright i avís legal

Visita nuestro canal Eroski Consumer TV

EROSKI CONSUMER ens prenem molt seriosament la privadesa de les teves dades, avís legal. © Fundació EROSKI

Fundació EROSKI

Validaciones de esta página

  • : Conformidad con el Nivel Triple-A, de las Directrices de Accesibilidad para el Contenido Web 1.0 del W3C-WAI
  • XHTML: Validación del W3C indicando que este documento es XHTML 1.1 correcto
  • CSS: Validación del W3C indicando que este documento usa CSS de forma correcta
  • RSS: Validación de feedvalidator.org indicando que nuestros titulares RSS tienen un formato correcto